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2023-01-31
萬科、華潤、中海正摩拳擦掌，重新殺回上海灘…
更新時間：2023-01-12 16:36:14作者：智慧百科
3年前，因為在上海的一場“意外事件”，3大頭牌房企：
萬科、華潤、中海
近3年來在上海土拍市場幾乎是0拿地。
今年，這3家房企也即將“解禁”，重回上海土拍市場。
在他們幾近“消失”的3年，上海土地市場的最大贏家，一定是兩大央企：
招商和保利
幾乎每次集中供地，他們都連拿好幾塊地，長期霸榜上海拿地榜。
然而，隨著萬科、華潤、中海這3家房企的解禁，保利和招商獨霸武林的局面也將打破。 艷姐也了解到，中海早已開始內(nèi)部模擬拿地，可見對于解禁期滿后再戰(zhàn)沙場，正摩拳擦掌。
對于保利和招商來說，今年拿地或許將不再是 so easy。
01
失去的3年
時間倒回到2020年3月。
當時因為眾所周知的原因，萬科、華潤、中海被限制在上海拿地，對于這3家房企來說，過去在上海的這3年，是失去的3年。
這3年里，以保利、招商、華發(fā)為代表實力央國企，在上海土拍市場大拿特拿。
根據(jù)克而瑞2022年上海拿地權(quán)益金額榜單，去年拿地權(quán)益金額TOP5房企為：
華發(fā)、招商、北萬置業(yè)、保利、建發(fā)
2021年TOP5房企為：
招商、上海城投、保利、上海建工、港城開發(fā)
2020年則為：
香港置地、金地、華發(fā)、招商、融信
招商的出現(xiàn)頻率最高，3次登榜；保利和華發(fā)也2次進榜。而萬科、華潤、中海幾乎和榜單無緣。
要知道，在那次事件之前，這3家房企在上海土地市場還是常客：
根據(jù)iFinD數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，萬科在上海拿地金額持續(xù)增長，由2016年的110.1億增長至2018年的187.03億。但是到了2019年，萬科在上海的拿地策略有所調(diào)整，2019年僅拿下寶山的一宗城中村改造項目。
可見萬科在拿地上還是有所節(jié)制。
中海在上海土地市場也曾一度低調(diào)，2013年拿下閔行梅隴地塊后，幾乎隱退土地江湖，2017年重新殺回，拿下4幅住宅地塊；2018年又聯(lián)合上海中環(huán)以近100億拿下紅旗村巨無霸地塊，之后在這里打造了爆款項目中海臻如府；2019-2020年也在普陀、長寧拿下3幅宅地。
雖說中海過去拿地不是大殺特殺，但從拿地軌跡來看，幾乎都是在市區(qū)的核心地段拿地，拿地金額也不低。
華潤在上海的拿地高光時刻是在2015年和2016年，2015年華潤聯(lián)合華發(fā)以87.95億拿下上海閘北王炸地塊，成為當時的新晉總價地王，之后打造了華潤華發(fā)靜安府；2016年，華潤又聯(lián)合華僑城以69.32億拿下上海蘇河灣中央公園重磅地塊，該地塊之上如今已 經(jīng)是蘇河灣中心潤府，成為上海豪宅標桿。
之后幾年華潤也零星拿下上海幾宗宅地，但拿地量級已無法企及2015和2016年。
在2019年，這幾家房企在上海土地市場都變得比較謹慎，因為上海高溢價地塊對于利潤空間的壓縮，過去那種大舉拿地的模式已不適合長期發(fā)展。
在2020年3月之后，這3家房企就被擋在了上海土拍市場門外。
不巧的是，2021年上海集中供地制度居然出爐了，新規(guī)規(guī)定溢價率不能超過10%，這等于說是限定了地塊的最高價，再也不會出現(xiàn)過去那種溢價率奇高的情況。
如果來一次沙盤推演，假使萬科、華潤、中海能參加2021年開始的集中供地，相信他們一定會拿下一些地塊。
可惜的是，沒有時光機回到2020年，來重新進行一次選擇。
02
重返上海的火焰已燃？
2023年，萬科、華潤、中海會以怎樣的姿態(tài)在上海拿地？
還是得從它們在上海的“彈藥”多少、對上海的布局態(tài)度以及近期的動作來推算一二。
首先來看他們在上海的“彈藥”情況。
目前這幾家房企最新存貨情況，還是要看近年的年報和最新半年報。
萬科2022年的半年報顯示，截至去年上半年，萬科在上海的在建產(chǎn)品僅為上海天際；擬開發(fā)產(chǎn)品為上海七寶19-04地塊，預(yù)計在今年12月開工。
萬科整體的開發(fā)任務(wù)可謂非常輕松。
中海去年上半年的半年報顯示，去年上半年僅新增了一幅楊浦區(qū)預(yù)計建面17萬方的地塊。2021年年報顯示，其在建項目僅為普陀區(qū)石泉路街道106街坊，為寫字樓、購物中心及長租公寓，預(yù)計將分階段在2022年、2023年竣工。
除了舊改地塊外，中海在上?？晒╅_發(fā)的宅地已寥寥無幾，總體來說，也亟需在上海增加“彈藥儲備”了。
而華潤置地則更為低調(diào)，2022半年報和2021年報均未披露在建和擬開發(fā)產(chǎn)品情況。根據(jù)地產(chǎn)人言不完全統(tǒng)計，華潤置地在上海基本已無操盤住宅項目，僅剩下部分商業(yè)項目在售。
萬科、華潤、中海在上海的“土地彈藥”情況基本可以用“清湯寡水”來形容。
2023年即將解禁，這3家房企在上海的拿地意向究竟如何？或許我們可以從之前這幾家房企在其他一線城市的拿地情況，以及高管發(fā)言和官微中看出端倪。
萬科2021年在北京、廣州、深圳、上海這4個一線城市0拿地，這是20年來頭一回。而且郁亮在2022年的內(nèi)部年會上說：
“2022年萬科不會成為拿地冠軍，而是加速出清縮表?！?/strong>
確實到了2022年，萬科在一線城市也非常低調(diào)，只拿了零星地塊。
總體來說，萬科在一線城市拿地還是非常審慎的，除非是非常具有價值的地塊，可能會入手。
中海對一線城市的態(tài)度則比較積極，2021年中海中期業(yè)績發(fā)布會，當時的行政總裁張智超說：
“一線城市本身是中海一直深耕的，而從回報率看，一線城市的防守性極其強”。
中海2022年拿地可謂異常兇猛，在北京、深圳都有拿地，尤其在北京，去年在集中供地中共拿下8幅地塊，成交金額為314.55億，拿地數(shù)量和金額均位列北京第一。
根據(jù)中海的調(diào)性，艷姐猜測，今年中海也是大概率會在上海土拍市場嶄露頭角。
華潤也和中海一樣，對一線城市青睞有加，在2022年中期業(yè)績會上，華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥說：
“華潤置地始終堅持嚴格的投資策略，重點在一線、二線城市拿地。”
2022年，華潤在北京拿下5宗地塊，總價超200億；而去年深圳土拍，也幾乎成為了華潤專場，在第二輪集中供地中，以118億一口氣拿下了4幅地塊。華潤也成為去年深圳土拍的最大贏家，去年以203.5億拿下8宗地塊。
整體來說，中海和華潤這兩家央企對于一線城市拿地的態(tài)度還是比較積極的，回歸上海后，很有可能在上海的土地市場有一番作為。而萬科作為謹慎型房企，可能大多數(shù)情況仍然會選擇郊區(qū)等低價地塊進行布局。
今年的土拍市場的競爭格局即將發(fā)生變化，對于招商和保利來說，也即將面臨強勁的土拍競爭對手，輕松拿地的好日子可能是要到頭了。
03
正在行動中...
艷姐也注意到，近期這幾家房企似乎已經(jīng)有點蠢蠢欲動了。
去年11月，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露披露了1宗交易，上海德澤置業(yè)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)已被轉(zhuǎn)讓，成交價為35.26億元。
該交易涉及的資產(chǎn)為上海浦東新區(qū)三林濱江西區(qū)第二塊土地。
最終獲得該地塊的，正是華潤。
也就是說，華潤通過股權(quán)收購，變相獲得了浦東三林這塊寶地。
根據(jù)地塊的用地面積和容積率來推算，該地塊之上的住宅套均面積約130m2左右，產(chǎn)品大概率以洋房、疊墅為主，規(guī)格也是比較高的。此前網(wǎng)上披露了相關(guān)設(shè)計方案，給人的感覺非常高大上。
華潤三林項目效果圖
無獨有偶，在去年3月，全國公共資源交易平臺披露，上海新遼塬企業(yè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標的公司587668.917159萬元債權(quán)，最終由中海斬獲。
而上海新遼塬正是由上海楊浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持股100%。
經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，中海獲得了楊浦江浦社區(qū)E1-04地塊，也就是原來的楊浦城建江浦項目，如今已經(jīng)打造出了中?！ずＩ虾图?/strong>預(yù)計均價11萬+/㎡，該項目很有可能將在2023年上海第一批次入市。
中?！ずＩ虾图Ч麍D
所以，雖然過去土拍市場的門不能進，但是這些實力房企還是可以通過其他渠道獲得少量優(yōu)質(zhì)土地，開發(fā)項目。
實際上，萬科在這3年也是有所動作的，比如在城市更新領(lǐng)域有所發(fā)揮。2021年6月初，上海成立800億元城市更新基金，萬科就參與其中；當年 8月底，萬科與上海市政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在未來城市旗艦項目建設(shè)、城市更新、住房租賃發(fā)展等方面進行深入合作。
萬科在城市更新領(lǐng)域可謂是頭部級別，之前在上海打造了萬科·上生新所等爆款項目，也是在和這座城市共同生長。
上生新所實景圖
今年，萬科又將以怎樣的姿態(tài)介入上海城市和樓市的開發(fā)？艷姐也是有些期待的。
04
上海公司的將才們
最后再和大家來盤盤這幾家房企上海公司的帥將們，畢竟城市公司的發(fā)展狀態(tài)，也取決于高管層的能力和策略。艷姐看下來，這些城市公司的掌舵人，基本都是能力強悍的將才。
首先來說說萬科，在2021年12月，萬科內(nèi)部發(fā)文對上海區(qū)域高管進行了調(diào)整：
張海將繼續(xù)擔任開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海區(qū)域首席合伙人；上海區(qū)域原副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域區(qū)首。
吳鏑是萬科第一位女區(qū)首，1995加入萬科，從辦公室秘書做起，2010年擔任上海區(qū)域副總經(jīng)理；2020年4月，其又擔任杭州萬科總經(jīng)理，在杭州一年半的時間，也帶領(lǐng)團隊，讓杭州公司的業(yè)績名列前茅。
事實上，杭州萬科可以說是將才輩出，萬科區(qū)首劉肖、李嵬也是杭州城市總出身，個個實力都非常強勁。
吳鏑也是張海多年的得力干將，吳鏑掌管上海區(qū)域，業(yè)績增長在很大程度上會得到保證。相信在未來幾年，萬科在吳鏑的帶領(lǐng)下，在上海市場也會穩(wěn)步提升。
華潤置地上海公司總經(jīng)理郁文杰，早在2001年就加入了初創(chuàng)的華潤置地上海公司，此后在上海公司期間，曾擔任華潤外灘九里、上海橡樹灣等知名項目的項目經(jīng)理和總經(jīng)理，可以說具有非常豐富的實操經(jīng)驗和管理經(jīng)驗。
2012年，又調(diào)任溫州公司總經(jīng)理，2018年擔任蘇州公司總經(jīng)理，在那次事件后，郁文杰再度回歸上海。
郁文杰作為上海公司的早期參與者和見證者，曾在上海打造了諸多精品爆款項目，對于如何打開上海市場的局面，進一步提升華潤在上海的影響力還是熟門熟路。此次解禁后的未來幾年，華潤置地上海公司的表現(xiàn)還是非常值得期待。
中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理為金天，金天是2007屆海之子，先后在中海擔任人事行政部經(jīng)理、城市公司助理總，在2021年調(diào)任上海之前，其曾在寧波公司擔任總經(jīng)理。
上海公司也是誕生人才的地方，中海地產(chǎn)董事局主席的顏建國、副主席莊勇、行政總裁張智超都在上海公司有過相關(guān)工作經(jīng)歷。
中海讓金天擔任上海公司總經(jīng)理，足見中海對于金天的認可和期望。今年或許也是上海公司大展宏圖的1年。
結(jié)語
萬科、華潤、中海在上海低調(diào)的3年，讓上海的房地產(chǎn)失去了一些底色，去年2022銷售榜單中，這3家房企也均無緣TOP10。
艷姐很懷念那些神仙打架的日子。
3家頭牌房企即將重新殺回來，他們能否重振過往雄風？
時間會告訴我們答案。
主編：張艷
責編：doug
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