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本期小編將為大家揭秘小紅書劇透第二彈，繼續(xù)回顧上海樓市在過去一年的表現(xiàn)！

上?！獱I銷篇

2022——政策趨松，分化延續(xù)

1、2022年5月29日，上海市政府發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，提出從源頭上降低土地出讓成本、加速新房供應(yīng)、加快企業(yè)銷售回款等，基本定調(diào)下半年寬松走勢。

疫情后三季度起，上海政策出臺頻次密集，主要是從人才端持續(xù)引進(jìn)人口及在臨港片區(qū)定向放松限購。

2、6月起領(lǐng)證發(fā)放速度顯著提速，同時(shí)壓縮整體銷售流程，全年供應(yīng)創(chuàng)下近6年新高。而在疫情反復(fù)、疊加下半年市場逐步轉(zhuǎn)冷的雙重因素下，成交勢頭在7-9月沖高后，逐步減弱。

年初和疫后三季度項(xiàng)目平均去化在7-8成，而隨著供應(yīng)集中，以及各批次總價(jià)段的變化，項(xiàng)目更易分流，去化下沉至5-6成，市場顯露涼意。

日光項(xiàng)目下半年耗籌率明顯上升，棄號情況有所增多，最終清盤由第二批未入圍客戶，甚至小籌客戶進(jìn)場的現(xiàn)象愈發(fā)普遍。

3、市場階段性遇冷后，各大項(xiàng)目積極營銷，低端項(xiàng)目加碼折扣及活動(dòng)營銷力度、中端項(xiàng)目盡可能擴(kuò)大蓄客池、高端項(xiàng)目營銷態(tài)度轉(zhuǎn)向積極。

2023——時(shí)過境遷，砥礪前行

政策差異化寬松維穩(wěn)，為提振市場，預(yù)計(jì)23年上海政策端還將會(huì)在新房限價(jià)和限購端、二手房三價(jià)就低等方面做進(jìn)一步放開。

基于2022年土地供應(yīng)和市場節(jié)奏，預(yù)計(jì)2023年新房供應(yīng)上漲，競爭激烈，整體和今年一樣呈供過于求態(tài)。區(qū)域內(nèi)分化亦更明顯，遠(yuǎn)郊及有明顯缺陷項(xiàng)目去化承壓。

上?！顿Y篇

政策端——上海處于拿地窗口期

在疫后市場和經(jīng)濟(jì)壓力下，上海取消招掛復(fù)合、降低資金監(jiān)管額度、增加集中供地批次，中小房企迎拿地窗口期。同時(shí)新增隨機(jī)值打補(bǔ)丁，確保競價(jià)環(huán)節(jié)公平公正。

此外，房企“周轉(zhuǎn)”加快，自5月29號出臺政策后，周期大幅壓縮至最快4個(gè)月。

供應(yīng)端——新城助力，兩極分化

2022年總計(jì)供應(yīng)115宗含宅地塊，總建面1102萬㎡，同比上漲4%。受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟影響，疫后三季度，推地節(jié)奏明顯加快，政府欲加快資金回流。

2022年供地仍以重點(diǎn)建設(shè)的五大新城為主（占比32%），其中嘉定新城放量最明顯，而遠(yuǎn)郊臨港和奉賢新城土拍遇冷，第二批次起縮水。此外政府市區(qū)推地意愿增加，加快傳統(tǒng)市中心城市更新進(jìn)程。

企業(yè)端——理性投資，強(qiáng)者恒強(qiáng)

2021年下半年起由于行業(yè)下行、房企融資受困，土地市場熱度下滑，帶動(dòng)2022年房企報(bào)名意愿逐漸降低，1家托底情況增多，高達(dá)59宗，觸頂率同比下探。但對比全國，上海的熱度依舊領(lǐng)先，2022年未出現(xiàn)任何流拍現(xiàn)象。

從參拍企業(yè)性質(zhì)看，國央企參拍比重高達(dá)62%，同比增加14%，本土國企參拍比重同比增加7%，民企參拍比重壓縮至18%。

2022年企業(yè)拿地權(quán)益榜上國央企遙遙領(lǐng)先，占比超過九成。

以上為《2022年上海樓典》部分節(jié)選內(nèi)容

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