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近期國(guó)內(nèi)多地首套房貸利利率再度下調(diào)，為本就顯現(xiàn)觸底回升走勢(shì)的樓市，再度帶來(lái)暖意。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，在收入預(yù)期和消費(fèi)動(dòng)力恢復(fù)，降利率降首付鼓勵(lì)住房消費(fèi)的等利好政策驅(qū)動(dòng)下，河南省會(huì)鄭州市1月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已明顯回升。

新購(gòu)房者陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)的同時(shí)，前期“高位站崗”業(yè)主也面臨是否提前還貸的抉擇。據(jù)了解，目前鄭州市有銀行提前還貸需提前一個(gè)月預(yù)約，部分銀行可提供線上還款服務(wù)。

貸利利率下調(diào)鄭州樓市顯著回溫

由于新商品住宅環(huán)比下降月份達(dá)5個(gè)月，同比長(zhǎng)期處于下降狀態(tài)，符合動(dòng)態(tài)利率調(diào)整機(jī)制。1月29日后，鄭州市內(nèi)包括中原銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行陸續(xù)先官宣執(zhí)行3.8%的利率，其他銀行相繼跟進(jìn)，目前政策幾乎覆蓋鄭州所有項(xiàng)目。

利率下調(diào)至歷史新低，進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本，激發(fā)了一部分潛在需求入市，疊加季節(jié)性因素，近期鄭州樓市熱度明顯提升。

貝殼研究院鄭州分院相關(guān)人士表示，利率調(diào)整之后，鄭州二手房市場(chǎng)快速做出反應(yīng)。絕大多數(shù)區(qū)域二手房市場(chǎng)成交量顯著高于新房，金水區(qū)尤為明顯。

“1月29日鄭州首套房貸款利率下調(diào)的消息出來(lái)后，貝殼平臺(tái)線上日度商機(jī)增長(zhǎng)明顯。30日達(dá)13372組，為近半年以來(lái)最高值。2月5日，二手房的日度帶看突破2900組，新房單日帶看超800組，也達(dá)到了近半年單日最高峰值?！痹撊耸勘硎荆山环矫鎭?lái)看，新房、二手日度成交均呈明顯上行趨勢(shì)。2月5日，新房單日成交突破百單，二手達(dá)184單，為近6月單日最高值。

事實(shí)上，自去年末國(guó)內(nèi)疫情防控政策調(diào)整后，前期壓抑的住房消費(fèi)需求就逐漸釋放，居民對(duì)于未來(lái)收入的預(yù)期悄然好轉(zhuǎn)。12月以來(lái)，鄭州市住房成交量不斷回升，1月份市場(chǎng)熱度延續(xù)，疊加利率超預(yù)期下調(diào)，預(yù)示市場(chǎng)走勢(shì)的多項(xiàng)先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的1月份，貝殼二手房成交環(huán)比12月份上漲約25%，新房成交同比上漲約70%。此外，1月貝殼鄭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%。這也是近11個(gè)月以來(lái)，價(jià)格環(huán)比首次明顯的回升。通過(guò)拉長(zhǎng)周期來(lái)看，當(dāng)下鄭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)跌回至2020年同期值（剛好跨越疫情3年），基本上把疫情前期貨幣外溢帶來(lái)的刺激效應(yīng)出清完畢，價(jià)格已經(jīng)觸底。

而從業(yè)主預(yù)期方面，1月份調(diào)漲占比快速回歸至26.3%，為近一年最高值。表明成交量的上升，房東打折意愿度降低，后續(xù)價(jià)格將逐步步入企穩(wěn)回升通道。

二手方面，二手房景氣指數(shù)重回平穩(wěn)區(qū)間，達(dá)25.4%預(yù)示著下月房?jī)r(jià)將企穩(wěn)上揚(yáng)。新房方面，隨著帶看量的不斷增加，案場(chǎng)熱度不斷提升，案場(chǎng)指數(shù)也提升至16.8%，帶看量的增加，也為后續(xù)成交量的提升提供了基礎(chǔ)。

“高位站崗”是否提前還款引熱議

低首付吸引“剛需”加速入市的同時(shí)，前期以高利率貸款購(gòu)房的業(yè)主卻如鯁在喉。

2022年初，在各項(xiàng)樓市利好政策的刺激下，鄭州市民吳女士出手購(gòu)入了位于市中心的一套學(xué)區(qū)房，總價(jià)180萬(wàn)元中，她貸款了100萬(wàn)，計(jì)劃分27年還清。

“當(dāng)時(shí)首套房貸款利率降到4.9%左右，本以為已經(jīng)見(jiàn)底，誰(shuí)知還是站在了高崗上?，F(xiàn)在每個(gè)月還房貸要支出近6000元，工資基本都交給銀行了。”她向記者抱怨到，目前鄭州市首套貸款利率降至3.8%，對(duì)比下來(lái)自己每月要多向銀行支付幾百元利息。

吳女士不到5%的貸款利率并不是高點(diǎn)。

2021上半年，鄭州地區(qū)首套房貸款的主流利率集中在6%以上，高點(diǎn)達(dá)到6.37%。2022年隨著樓市刺激政策逐步推進(jìn)，房貸利率開(kāi)始一路下行，從5.88%跌落破4進(jìn)3。

假設(shè)以貸款100萬(wàn)，等額本息30年來(lái)測(cè)算，6.37%利率月供約為6235元，3.8%利率月供則為約4660元，兩者每月還款相差1500元以上，全年支出更是相差近1.9萬(wàn)元。

對(duì)普通工薪階層而言，一年萬(wàn)元的利息差額并不是小數(shù)，因此近期市場(chǎng)關(guān)于是否提前還貸，怎么提前還貸的討論也甚囂塵上。

“目前想還貸都需要提前一個(gè)月預(yù)約的，然后才能辦相關(guān)手續(xù)，安排什么時(shí)間來(lái)營(yíng)業(yè)點(diǎn)還款?！?月8日，鄭州一銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員對(duì)記者表示，近期咨詢(xún)提前還款的人比較多，具體還需要根據(jù)不同的情況分析，還款等待時(shí)間也有不同。

“想要提前還款不一定非要到線下，手機(jī)APP也可以預(yù)約，在‘我的貸款’模塊里，需要自己操作下?！绷硪患亦嵵莸胤姐y行網(wǎng)點(diǎn)人員也表示，目前預(yù)約還貸的等候時(shí)間不確定，需要根據(jù)個(gè)人情況在手機(jī)上選擇時(shí)間還款。

“提前還貸也需要有錢(qián)還才行，我身邊大部分人不具備提前還款的能力，只能想別的辦法?！睘榱私档头抠J利率，鄭州市民王女士近期正在考慮轉(zhuǎn)變個(gè)人戶(hù)口所在地，將名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)給配偶，從而把高利率房貸轉(zhuǎn)換成低利率房貸?！半m然麻煩點(diǎn)兒，但一年下來(lái)也能省不少錢(qián)，也是沒(méi)辦法的辦法了?！?/p>