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本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

“保交樓”無疑是2022年房地產(chǎn)行業(yè)最重要的關(guān)鍵詞之一。

2022年年初的萬科年會上，萬科董事會主席郁亮曾用“黑鐵時代”來形容房地產(chǎn)行業(yè)彼時的環(huán)境。

為了改善房地產(chǎn)市場環(huán)境，提振市場信心，在2022年年初至年中的這段時間里，一些城市密集頒布數(shù)條刺激樓市政策，從降低首付比例到放松限購，諸多政策輪番上陣。而彼時的市場環(huán)境，也在政策出臺后稍有起色。

然而，隨著7月份“停貸”風(fēng)波出現(xiàn)，市場信心走向低迷。于是，在2022年下半年，成功實現(xiàn)“保交樓”就成為了房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運行的關(guān)鍵之一。

2022年7月28日，“保交樓”首次進入中央政治局會議，會議中提到，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

此后，國家發(fā)布多條政策助力“保交樓”，鄭州、武漢、長沙、昆明等多個城市開也啟了轟轟烈烈的“保交樓”行動，身為交付主體的房企，早已將“保交樓”提高到了核心位置，集中力量保證交付。

時至今日，“保交樓”行動也已進行近半年，從各地、各房企發(fā)出的戰(zhàn)報來看，該行動成效明顯，陰云密布的房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向平穩(wěn)。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

多城多措并舉助力保交樓

從各省市政府出臺的“保交樓”措施來看，大概可以分為5類——紓困基金、爭取國家政策性銀行專項借款、派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶、返還未動工項目土地款、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理。

克而瑞地產(chǎn)研究顯示，目前來看，成立紓困基金是多數(shù)城市針對當前停工項目較為普遍的模式。采用此種舉措的典型城市為鄭州，而鄭州也是首批落實“保交樓”的城市之一。

2022年7月，時代周報記者獲得一份名為《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》的文件，文件顯示，將通過公寓房收購為人才房、統(tǒng)貸統(tǒng)還、兼并收購，破產(chǎn)重組等方式，區(qū)分問題項目和問題企業(yè)，落實“保交房”，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定及維護購房者權(quán)益。

而上述舉措大都需要紓困基金予以配合。8月初，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》正式披露。具體來說，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設(shè)紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元。而首個紓困項目落地于河南本土房企建業(yè)地產(chǎn)旗下的鄭州北龍湖金融島寫字樓項目。

一個月后的9月8日，鄭州提出，要在10月6日前實現(xiàn)鄭州市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。

除鄭州外，南寧也設(shè)立了30億元紓困基金；湖北省資管也與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。

而在一對一掛聯(lián)幫扶方面，陜西咸陽住建局組織召開部分開發(fā)企業(yè)集體約談會，建立了一對一幫扶政策，要求對在建項目在保質(zhì)保量和確保安全的前提下，加快施工進度，力爭按期交房；四川遂寧住建局也指導(dǎo)各轄區(qū)開展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目掛聯(lián)工作，每一個項目均由一名縣（市、區(qū)）、市直園區(qū)縣級領(lǐng)導(dǎo)進行“一對一”掛聯(lián)，督促未開工房地產(chǎn)開發(fā)項目盡快投資、動工，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)范運營，按期完工。

融資端新政助力保交樓

在各省市政府快馬加鞭助力“保交樓”的同時，國家層面也在積極下發(fā)各類政策。

2022年8月，住建部、財政部、央行等多部門宣布出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，規(guī)模為2000億元。據(jù)悉，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。后續(xù)，又有多個城市獲批了相應(yīng)保交樓專項借款，并有項目陸續(xù)交付。

隨后，政策發(fā)生轉(zhuǎn)向，從“保項目”轉(zhuǎn)向了“既保項目，也保主體?！?/p>

如11月11日出臺的“金融支持房地產(chǎn)16條政策”，被稱為年度力度之最、內(nèi)容最全面的房企融資利好政策。

以此為開端，11月，金融側(cè)政策不斷下發(fā)。11月12日，三部委發(fā)文，指導(dǎo)商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；11月21日，央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計劃，至2023年3月31日前，將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、?？顚Ｓ谩?/p>

同時，相關(guān)部門先后發(fā)出“三支箭”，分別在銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資等方面給予房企支持。如在股權(quán)融資方面，在政策發(fā)出后不到一個月的時間里，已有超過20家上市房企發(fā)布配股或定增公告。

“三支箭”后，“第四支箭”首單也落地，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源，為龍湖集團提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。

58安居客研究院院長張波向時代周報記者表示，在諸多政策中，最有效的政策是金融側(cè)保房企的舉措。

“對于頭部優(yōu)質(zhì)房企的大力支持，可以推進房企正?；\營，并有效落實保交樓。同時對于房企資金監(jiān)管也可更為靈活，更大限度在保障資金安全的前提下，給房企更多靈活性，這也有助于更好實現(xiàn)保交樓工作推進。同時還需對房企開發(fā)項目的品質(zhì)給予更多關(guān)注，不但要保按時交樓，還要品質(zhì)達標，以更好保障民生?！睆埐ㄕf道。

曙光初現(xiàn)

在國家、地方政策的支持下，“保交樓”行動已取得階段性成功，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，截止2022年12月31日，32個典型城市重點監(jiān)測的290個項目中，一半以上已經(jīng)復(fù)工。

從各地披露的戰(zhàn)報來看，目前的成果較為顯著。2023年1月4日，鄭州市政府工作報告顯示，2022年，鄭州落實支持資金300多億元，全市保交樓項目實質(zhì)性復(fù)工95%以上。列入省問題樓盤臺賬的“辦證難”“配套設(shè)施不完善”兩類項目全部化解，新建成安置房2565萬平方米、回遷安置群眾15.3萬人。

1月12日，西安市住建局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月，西安保交樓工作已有42個項目完工或部分完工，共計交付房屋48000余套；1月13日，廣西南寧市住建委官網(wǎng)顯示，截至目前，南寧市已實現(xiàn)16550套住宅竣工交付，2023年春節(jié)前，計劃交付4107套。

除各省市外，各大房企也先后披露了全年的交付情況。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2022年，其跟蹤的50家典型房企累計交付超400萬套。其中，銷售規(guī)模居于行業(yè)頭部的碧桂園、萬科、綠地、保利等房企，交付規(guī)模也遙遙領(lǐng)先，分別累計交付約70萬套、27.99萬套、26萬套、25.9萬套。

另據(jù)龍湖、建業(yè)、融創(chuàng)提供給時代周報記者的數(shù)據(jù)顯示，2022年，龍湖在全國共交付超11萬套住宅；建業(yè)集團（建業(yè)地產(chǎn)+中原建業(yè)）全年交付74756套新房；融創(chuàng)實現(xiàn)18萬套交付總量。

不過值得注意得是，龍頭的優(yōu)勢明顯。億翰智庫表示，從整體來看，隨著地產(chǎn)市場份額逐漸向頭部房企集中，根據(jù)統(tǒng)計，竣工交付的TOP50房企2022年的總交付面積超過4.8億平米，預(yù)計占全年竣工規(guī)模的7成以上。

“優(yōu)質(zhì)房企顯然更受市場和購房者關(guān)注?！痹趶埐磥?，頭部優(yōu)質(zhì)房企在2023年會有著更多政策助力，相對應(yīng)的支持性落地政策也會更具傾向性，這一點無疑也會推動房企分化的加劇。同時，尤其保交樓表現(xiàn)好的千億房企，在2023年還有更多發(fā)力機會。

張波表示，總體來看，行業(yè)的風(fēng)險在2023年會進一步出清，但房企的馬太效應(yīng)還將持續(xù)，房企優(yōu)者更強，差者淘汰的趨勢不變。隨著市場環(huán)境好轉(zhuǎn)、行業(yè)優(yōu)化，千億房企的數(shù)量相比2022年將會增多。