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在2021年的第二場(chǎng)集中土拍中，大華共報(bào)名了9宗地塊，拿地欲望強(qiáng)烈。

多地參與下，大華連摘兩宗宅地，成為當(dāng)時(shí)競(jìng)拍最大贏家。其中一幅地塊位于惠山新城，那這塊地為啥受到大華的青睞呢？

今天的看房日記，我們就來(lái)看看這個(gè)位于惠山新城CBD的大華錦繡前城。

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惠山新城CBD，區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)明顯

大華錦繡前城項(xiàng)目位于錫澄路與堰新路交叉口西南側(cè)，隸屬惠山區(qū)惠山新城板塊，距離惠山新城CBD不到2公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)，配套齊全，商業(yè)、醫(yī)療、教育、景觀等資源較為優(yōu)質(zhì)。

周邊有3個(gè)商業(yè)體，分別為惠山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，時(shí)代廣場(chǎng)、迪卡儂。

時(shí)代廣場(chǎng)最早進(jìn)駐惠山新城，以樂(lè)購(gòu)超市為核心，規(guī)劃餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等業(yè)態(tài)，作為周邊唯一的商業(yè)體，早期運(yùn)營(yíng)較好，后期惠山萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)，分流走部分客流量，隨著樂(lè)購(gòu)超市更換為華潤(rùn)萬(wàn)家，疫情影響下，部分餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)停業(yè)，目前時(shí)代廣場(chǎng)僅保留華潤(rùn)萬(wàn)家超市、肯德基、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。

惠山萬(wàn)達(dá)由商業(yè)盒子和金街組成，基本滿(mǎn)鋪運(yùn)營(yíng)，是一站式購(gòu)物中心，是目前區(qū)域中運(yùn)營(yíng)情況最好的，工作日的下午依然有眾多人流。

迪卡儂是一家專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售體育用品的商場(chǎng)，免費(fèi)停車(chē)、免費(fèi)籃球場(chǎng)、免費(fèi)網(wǎng)球場(chǎng)、免費(fèi)臺(tái)球場(chǎng)等設(shè)施吸引周邊居民前往體驗(yàn)，一群籃球愛(ài)好者在夕陽(yáng)下?lián)]灑著汗水。

惠山區(qū)第二人民醫(yī)院（惠山區(qū)老年病醫(yī)院）已經(jīng)升級(jí)為三級(jí)醫(yī)院，集急救、醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)老、教學(xué)、科研、預(yù)防保健為一體。

目前醫(yī)院骨科、泌尿外科、腎內(nèi)科、婦科、產(chǎn)科為無(wú)錫市臨床特色專(zhuān)科，骨科、婦科為惠山區(qū)重點(diǎn)專(zhuān)科。

項(xiàng)目周邊有堰橋?qū)嶒?yàn)小學(xué)和省錫中第二小學(xué)，目前惠山新城的商品房基本都能上省錫中，估計(jì)項(xiàng)目后期的學(xué)區(qū)應(yīng)該也是省錫中第二小學(xué)。據(jù)銷(xiāo)售說(shuō)，后期周邊將新建省錫中實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年制），但是目前地址及規(guī)劃暫未確定。

周邊景觀資源較為豐富，距離項(xiàng)目最近吳文化公園正在改造中，新的吳文化公園規(guī)劃總面積5.2公頃，總投資2.8億元，以吳文化歷史縱貫線(xiàn)為引，吳文化精神傳承為魂，吳文化民俗風(fēng)情為形，打造“古堰新里·品質(zhì)小鎮(zhèn)”。

惠山區(qū)區(qū)政府也在2公里范圍內(nèi)，周邊遍布區(qū)級(jí)各類(lèi)行政單位，農(nóng)業(yè)、工商、招行等大型銀行也有支行設(shè)置，惠山區(qū)CBD實(shí)至名歸。

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居住氛圍未形成，城市界面未改善

項(xiàng)目離市中心較遠(yuǎn)，處于郊區(qū)的核心位置，距離市中心直線(xiàn)距離12公里。

項(xiàng)目北側(cè)為堰灣長(zhǎng)堤，目前已全部交付入駐，從陽(yáng)臺(tái)晾曬衣服來(lái)看，實(shí)際入住率在50%左右，下午1、2點(diǎn)左右項(xiàng)目的陽(yáng)光還是不錯(cuò)的，客廳和朝南房間采光較好。

項(xiàng)目西側(cè)為空地，暫未入市，規(guī)劃道路在建中。

項(xiàng)目東側(cè)為鳳翔高架，再往東為鎮(zhèn)上的商住樓，后期可能給項(xiàng)目臨馬路的樓棟帶來(lái)噪音污染。

項(xiàng)目東南側(cè)有一個(gè)加油站，有一定的安全隱患。

項(xiàng)目南側(cè)為在建的新項(xiàng)目-桂語(yǔ)和風(fēng)，項(xiàng)目規(guī)劃打造15棟總高14-27F高層住宅，建面約89㎡-143㎡等多種戶(hù)型，滿(mǎn)足各年齡段的不同居住需求。

從項(xiàng)目四至來(lái)看，目前城市界面相對(duì)較差，高架、加油站對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)噪音和安全隱患，未來(lái)居住氛圍亟待改善。自駕出行便捷，緊鄰高架內(nèi)環(huán)，可快速到達(dá)全市各區(qū)；

公交25路、607路可換乘地鐵1號(hào)線(xiàn)，并到達(dá)火車(chē)站，610路連通玉祁-盛岸-錫惠公園，617路可達(dá)錫山區(qū)政府，652路為惠山新城板塊專(zhuān)線(xiàn)。不過(guò)買(mǎi)菜或者購(gòu)物的話(huà)一般會(huì)前往CBD核心區(qū)，華潤(rùn)萬(wàn)家超市或惠山萬(wàn)達(dá)的永輝超市是首選。

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地價(jià)高，偏剛需，裝標(biāo)有誠(chéng)意

項(xiàng)目于2021年8月拿地，地價(jià)16022元/㎡，當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)火熱，地價(jià)相對(duì)較高。

項(xiàng)目為純住宅社區(qū)，規(guī)劃7棟為總高26層的高層以及3棟總高18層的小高層，其中1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#樓為26層，9#、10#、11#樓為18層。

圖源：大華錦繡前城

樓棟間距超寬，這是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，采用“品字形”排布，最大約100米樓間距，實(shí)現(xiàn)采光觀景最大化設(shè)計(jì)。在建筑設(shè)計(jì)上，采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約美學(xué)風(fēng)格，外立面以真石漆打造。

圖源：大華錦繡前城

園區(qū)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)比較有看點(diǎn)，在景觀打造上，整個(gè)小區(qū)采用了一軸一環(huán)六園的獨(dú)特設(shè)計(jì)。

一條書(shū)院禮儀中軸景觀線(xiàn)，串聯(lián)起書(shū)院雅集、硯池雅座、鯤鵬樂(lè)園、數(shù)學(xué)花園、棋語(yǔ)藝苑、樂(lè)活天地等多個(gè)景觀空間層次。

配置一條約600米健身漫步環(huán)，讓業(yè)主下樓即可享受跑步的樂(lè)趣。

圖源：大華錦繡前城

示范區(qū)為中式景觀，為目前主流，沿襲當(dāng)?shù)氐膶W(xué)風(fēng)傳統(tǒng)，結(jié)合項(xiàng)目的教育資源，以‘鯤鵬書(shū)局’作為示范區(qū)的理念著力點(diǎn)，旨在尋求詩(shī)意文化精神與現(xiàn)代多元生活方式的交集，將在地的文脈融入當(dāng)下，潛移默化。

目前主力在售2#、6#樓，戶(hù)型為建筑面積約89㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)和建筑面積約109㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，項(xiàng)目戶(hù)型無(wú)可挑剔，定位偏剛需，為兩梯四戶(hù)設(shè)計(jì)，建筑面積約89㎡為中間套，建筑面積約109㎡為邊套。

項(xiàng)目帶裝修高層售價(jià)2.1萬(wàn)/㎡，相比1.6萬(wàn)/㎡的地價(jià)，已經(jīng)屬于虧本大甩賣(mài)了。

板塊內(nèi)在售地鐵盤(pán)萬(wàn)科青藤公園精裝高層售價(jià)2.4萬(wàn)/㎡，南面桂語(yǔ)和風(fēng)預(yù)計(jì)近期開(kāi)盤(pán)，精裝高層售價(jià)在2.2-2.5萬(wàn)/㎡。

高層戶(hù)型方正，南向多開(kāi)間采光好，3房4飄窗（衛(wèi)生間帶飄窗稀缺設(shè)計(jì)）。

圖源：大華錦繡前城

裝標(biāo)有誠(chéng)意，但還要看最終落地， 項(xiàng)目為裝修交付，基礎(chǔ)裝修標(biāo)準(zhǔn)為1831元/㎡，中央空調(diào)、博世地暖鍋爐、新風(fēng)系統(tǒng)全配齊，配有一線(xiàn)精裝品牌（摩恩、TOTO等）。

裝修可選擇升級(jí)包，主要為增加收納柜、涼霸、智能馬桶、電動(dòng)晾衣架等細(xì)節(jié)，并升級(jí)空調(diào)和新風(fēng)的品牌，但銷(xiāo)售說(shuō)價(jià)格略高不做推薦。

最后來(lái)看看樣板間，樣板間單獨(dú)建設(shè)在售樓處旁，非實(shí)地樣板間，陽(yáng)臺(tái)、臥室等南向開(kāi)間朝北設(shè)置，所以光線(xiàn)相對(duì)偏暗，實(shí)際采光效果更好，除建筑面積約109㎡的餐客一體稍微有點(diǎn)亮眼，其他的中規(guī)中矩，整體空間看起來(lái)還是比較緊湊的。

整個(gè)項(xiàng)目還是比較有亮點(diǎn)的，但是整體市場(chǎng)大環(huán)境不好，目前的售價(jià)對(duì)于高地價(jià)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是有一定吸引力的。

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結(jié)論

項(xiàng)目位于惠山新城，可享受惠山區(qū)CBD優(yōu)質(zhì)配套。

緊鄰鳳翔路高架，自駕出行便捷，公交、地鐵較不方便。

景觀為流行中式，樓間距較大，園區(qū)動(dòng)線(xiàn)有看點(diǎn)。

戶(hù)型定位偏剛需，注重高贈(zèng)送和多功能空間。

售價(jià)約2.1萬(wàn)/㎡，基本屬于“骨折價(jià)”，對(duì)剛需客戶(hù)比較友善。

基礎(chǔ)裝修1831元/㎡，裝標(biāo)有誠(chéng)意，但還要看最終落地。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。

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