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這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。

2022年的蘇州樓市，是過(guò)去10年里最難的一年：量?jī)r(jià)齊跌，但可以明確一點(diǎn)，一定不是未來(lái)樓市里最好的一年。

現(xiàn)在，2023年已經(jīng)到來(lái)，蘇州樓市也已嶄露出向好的勢(shì)頭。高層再次明確房地產(chǎn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”，并透露將出臺(tái)更多利好政策意向。

今天，居居就大膽給出7個(gè)2023年關(guān)于蘇州樓市風(fēng)向預(yù)判，希望能給廣大購(gòu)房者們一點(diǎn)參考。

01
政策調(diào)控繼續(xù)寬松

蘇州購(gòu)房政策還有大殺招

2023年，是全力以赴拼經(jīng)濟(jì)的一年。

“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，時(shí)隔20年再次回歸，你品，你細(xì)品。

巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐，換言之，房地產(chǎn)的回暖，將成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎，重要發(fā)動(dòng)機(jī)！

現(xiàn)在，2023年樓市第一槍已經(jīng)打響，一眾利好信號(hào)輪番轟炸。

2023年，政策層面，應(yīng)出盡出，能出盡出，樓市絕對(duì)是一個(gè)寬松大年。強(qiáng)二線城市將全面取消限購(gòu)，松綁限售。

從目前來(lái)看，佛山、東莞、南京、重慶，全面放開(kāi)限購(gòu)；武漢、廈門、青島、成都，也進(jìn)一步放松了限購(gòu)。

最關(guān)鍵的是，2022年，蘇州就有曾傳出取消限購(gòu)政策，盡管還沒(méi)最終落地，但松動(dòng)是可期的。

今年，蘇州各大區(qū)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行取消限購(gòu)的嘗試，爭(zhēng)取限購(gòu)大寬松。

現(xiàn)行的交6個(gè)月的社保，雖然看上去門檻不高，但還是足以擋住一批人的。

02

房貸利率繼續(xù)下降

5年期LPR利率或降超過(guò)15個(gè)基點(diǎn)

目前的房貸基準(zhǔn)利率（5年期LPR利率）為4.30%，央行允許首套房最多可以下浮20個(gè)基點(diǎn)，也就是4.10%。

央行同時(shí)宣布：部分符合特定條件的城市可以取消4.10%的底線。所以目前多地首套房貸利率“破4進(jìn)3”，降至歷史低位。

就拿蘇州來(lái)說(shuō)，2022年，蘇州房貸利率光速下調(diào)了5次，首套從5.3%，一路狂降到4.1%，已是歷史新低。

從趨勢(shì)上看，降息將集中在2023上半年，尤其是3月末之前，蘇州房貸利率有望進(jìn)一步下降。

無(wú)論是首套房還是二套房，降息、降準(zhǔn)將讓市場(chǎng)里資金更加寬裕，有利于樓市的回暖。

那么，蘇州房貸利率到底走向如何？央行公布最新MLF，與此前持平，這也意味著1月份LPR大概率不會(huì)降低…

當(dāng)然，本周五央行將公布最新一期LPR，屆時(shí)房貸利率到底是怎樣的走向，居居第一時(shí)間給大家答案。

03

蘇州房?jī)r(jià)不會(huì)降，核心區(qū)將繼續(xù)刷新天花板

必須承認(rèn)，從核心區(qū)→次核心區(qū)→鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，蘇州樓市第二輪“漲價(jià)潮”全面鋪開(kāi)且來(lái)勢(shì)洶洶。

短短10天時(shí)間，園區(qū)新房備案價(jià)迎來(lái)三連漲，不斷突破新高度。從45050元/㎡到48500元/㎡再到48950元/㎡，用一個(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)卻水漲船高，直接 跳漲3900元/㎡！

更別說(shuō)對(duì)比去年最高備案價(jià)4W/㎡， 一年時(shí)間，房?jī)r(jià)天花板漲了近9000元/㎡，漲幅超20%！

劃重點(diǎn)！按照這個(gè)漲價(jià)趨勢(shì)，華潤(rùn)&招商蛇口月亮灣地塊、建發(fā)上華琚西地塊、綠城唐寧府東地塊，“三巨頭”備案價(jià)大概率都會(huì)沖5萬(wàn)/㎡。

而且不僅僅是頭部板塊，許多次核心也瘋狂漲價(jià)，比如吳中太湖新城、陽(yáng)澄南岸創(chuàng)新城、吳淞灣未來(lái)城等...

現(xiàn)在，就連園區(qū)飛地甪直備案價(jià)也漲了，房?jī)r(jià)天花板到達(dá) 2.9W/㎡ ！

如此密集且全方位地漲價(jià)，不難看出，只要放開(kāi)限價(jià)繼續(xù)下去，2023年，不僅園區(qū)新房備案價(jià)有望沖5W/㎡，其他區(qū)各大板塊備案價(jià)繼續(xù)上漲也板上釘釘。

04

新房+二手房，庫(kù)存超19.2W

去庫(kù)存是關(guān)鍵詞，二手房越來(lái)越難賣

雖然最近蘇州二手房成交量在漲，日成交259套！286套！304套！數(shù)據(jù)表現(xiàn)出色。

但與此同時(shí)，二手房掛牌量持續(xù)超10萬(wàn)大關(guān)，且?guī)齑嬷辉霾粶p。

據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，蘇州目前掛牌的二手房達(dá)到13.6W套，這還只是一個(gè)平臺(tái)的庫(kù)存量。

再看新房，據(jù)蘇州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示，目前在售住宅達(dá)到55914套。

二手房13.6W+新房5.6W，加起來(lái)就是19.2W的高庫(kù)存，可以預(yù)見(jiàn)，去庫(kù)存依舊是今年的關(guān)鍵詞。

還有一點(diǎn)值得關(guān)注，二手房市場(chǎng)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，越來(lái)越難賣！一批神盤超低價(jià)賣出！

當(dāng)新房供應(yīng)爆倉(cāng)，價(jià)格理性且穩(wěn)步上升，打新逐漸火熱的情況越來(lái)越多，很多中介都不做二手房，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)低迷、客戶流失，尤其很多二手房東為了置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，選擇降價(jià)拋房，對(duì)于很多剛需來(lái)說(shuō)，抄底正當(dāng)時(shí)。

曾經(jīng)紅極一時(shí)的樓盤房?jī)r(jià)也撐不住了，比如園區(qū)唐寧府，單價(jià)5.87萬(wàn)/㎡，總價(jià)840萬(wàn)成交，低于市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)+。

園區(qū)湖東某盤，降價(jià)24萬(wàn)成交

青劍湖別墅，降價(jià)120萬(wàn)成交

也就是說(shuō)，二手房會(huì)越來(lái)越難賣，但必須要賣，只不過(guò)不降價(jià)幾乎是很難出手！

05

土地市場(chǎng)核心區(qū)供地增加

依舊是本土房企和央企國(guó)企的時(shí)代

去年的土拍基本是毫無(wú)起色，全靠核心區(qū)撐場(chǎng)面，全靠本土房企和國(guó)家隊(duì)挽尊。今年的蘇州土地市場(chǎng)，依舊是地方政府托底和央企+國(guó)企的天下！

但救房企的信號(hào)發(fā)出之后，今年房企現(xiàn)金流自然不緊缺，拿地積極性會(huì)大大提高。

可以預(yù)判的是，為了促進(jìn)樓市升溫，蘇州今年會(huì)拿出核心區(qū)壓箱底的優(yōu)質(zhì)地塊，讓市場(chǎng)熱起來(lái)。

好消息是，剛剛掛出的蘇州第一批次供地中，園區(qū)拿出3宗優(yōu)質(zhì)地塊，獅山一口氣搬出4宗優(yōu)質(zhì)地塊，吳中太湖新城也拿出2宗靠湖景好地...

進(jìn)一步預(yù)判，2023年，核心區(qū)密集供地下，新“地王”可能會(huì)再次出現(xiàn)，非核心區(qū)也有望調(diào)低土地起拍價(jià)，吳中區(qū)、相城區(qū)和吳江區(qū)可能不會(huì)再出現(xiàn)底價(jià)成交。

06

一半火焰，一半海水！市場(chǎng)冷熱不均

熱點(diǎn)區(qū)域、核心板塊、重點(diǎn)樓盤依然搶手！

在最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議通稿里，在談到房地產(chǎn)時(shí)也是兩次提到了“改善”。

一次是在談2023年全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)的時(shí)候，把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，而“住房改善”則放在了擴(kuò)大內(nèi)需的首位。

第二次是談房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候，會(huì)議的原文表述是：“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。

很明顯，在剛性需求和改善性需求中，高層把“改善性需求”放在第一要位！畢竟想真正讓樓市火起來(lái)，唯有改善換房。

為鼓勵(lì)改善性需求，蘇州降低二套房首付比例、利率、放寬限售......

當(dāng)改善性需求成主流，可以預(yù)判，接下來(lái)蘇州樓市，熱點(diǎn)區(qū)域、核心板塊、重點(diǎn)樓盤，依然十分搶手。

·獅子山瀾庭二期開(kāi)盤，2181人搶244套房，中簽率11%

·奧體頤和源璟，三期非人才778人搶72套，中簽率9.25%

·獅山永和村，616人搖186套，直接一把清盤！

·招商沁蘇禧，非人才1914人搶370套，中簽率19.33%

·萬(wàn)科朗拾，一期1531人搶235套，中簽率15.35%

但其他位置一般的板塊樓盤，不容樂(lè)觀。

久而久之，迫于市場(chǎng)壓力，打折降價(jià)將成為常態(tài)，和熱門樓盤之間的差距也會(huì)越拉越大。

07

供應(yīng)主力向核心區(qū)+次核心聚焦

2023年蘇州77個(gè)純新盤開(kāi)炸

從今年77個(gè)待入市的純新盤來(lái)看，4W+、3W+遍地開(kāi)花，核心區(qū)+次核心區(qū)成市場(chǎng)主力軍，蘇州新房將迎來(lái)改善全盛時(shí)期！

高燃預(yù)警！園區(qū)核心“七大天王”開(kāi)閘放水，有絕版湖景房、人才房、超級(jí)大平層；獅山“四大巨頭”也出來(lái)炸場(chǎng)，全是大平層+豪裝。

另外，吳中太湖新城4大熱門純新盤，成供貨大戶，市場(chǎng)預(yù)期值拉滿。

最后，給蘇州買房人的一些建議：

1、今年是置換大年，但不是所有的房子都值得買入。 手上的劣質(zhì)資產(chǎn)該賣的賣，該換的也要換。 未來(lái)不缺房，缺的是高品質(zhì)好房！

2、一定要保證自己穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不要失業(yè)，不要過(guò)度杠桿，不要孤注一擲。

3、如果你真的有買房需求，上半年趁樓市還沒(méi)徹底燃爆，有利好政策、有折扣時(shí)抓緊上車，畢竟現(xiàn)在房貸利率還在低位，但是要注意甄別、多看。