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證券時報記者 吳家明

“諾德假日一度被奉為前海神盤，參考價出來前66平方米的戶型最高叫價超過1000萬元，現(xiàn)在760萬元價格還可以談，而且還滿五唯一?！痹谏钲谇昂＝?jīng)營房產(chǎn)中介的陳經(jīng)理認(rèn)為，“在我看來，深圳樓市調(diào)控了這么多年，參考價的威力最猛。”

2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機制。轉(zhuǎn)眼間，兩年的時間過去了。這兩年來，深圳樓市經(jīng)歷了太多太多：二手房成交量創(chuàng)下多年新低，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過，單邊代理時代到來，投資客也悄然退場……

如今，參考價仍在影響著深圳二手房市場，至今還沒有過任何調(diào)整，那到底會變還是不變？

接近參考價成交很普遍

記者在多家房產(chǎn)中介交易平臺看到，一些二手房源直接標(biāo)出了業(yè)主實際掛牌價，而不是規(guī)定的參考價?！斑@不是因為參考價的規(guī)定放松了，而是一些業(yè)主現(xiàn)在直接低于參考價掛牌。”

“2018年的時候，八卦嶺樓市還是一片安靜，均價每平方米5萬元左右就可以買到樓齡較新的二手房。到了2019年，荔園小學(xué)等名校落地的傳聞開始攪動整個片區(qū)樓市，還沒等到學(xué)校正式開建，八卦嶺房價就先飛起來了。2020年，幾乎所有八卦嶺的二手房掛牌均價都超過每平方米10萬元，房價翻倍也就用了1年多的時間?！痹诎素运穆芬患抑薪榈旯ぷ鞫嗄甑膹埥?jīng)理，見證了八卦嶺樓市的瘋狂，“現(xiàn)在，已經(jīng)有一些八卦嶺的業(yè)主以低于參考價的價格掛牌，但也不是說賣就能賣掉?！?/p>

記者在多個互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺發(fā)現(xiàn)，不少房源標(biāo)注了“X天內(nèi)降價XX萬元”的標(biāo)識，接近參考價出售的房源成為主流。樂有家研究中心此前公布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月，深圳超40%房源低于參考價成交，接近參考價（成交價與參考價差值10%以下）房源成交占比高達(dá)85%，可見目前深圳二手房接近參考價成交已成為常態(tài)。

除了價格，從成交量上來看，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，較2020年下滑77.2%。2022年深圳二手房市場陷入歷史低谷，成交量創(chuàng)15年新低，各月成交量不超過2400套。今年1月，深圳二手住宅成交量依舊不足1400套。

“這兩年，房子越來越難賣是事實，但也不全是參考價造成的影響?！睆埥?jīng)理表示，“購房者信心不足，觀望情緒還是很濃厚?！辈贿^，記者對多位剛需置業(yè)者采訪時得到的答復(fù)是，穩(wěn)定的市場更適合自身剛性需求。

變還是不變？

2022年以來，各地持續(xù)放松此前實施的二手房相關(guān)政策，包括利率調(diào)整、二手房限售年限縮短、取消二手房限售、加速推進“帶押過戶”模式等，從交易環(huán)節(jié)、交易門檻等層面支持二手房市場。值得注意的是，絕大多數(shù)曾推出二手房參考價的城市，目前已經(jīng)“名存實亡”。

二手房交易對樓市的重要性不言而喻，甚至被視為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。目前，市場對于調(diào)整二手房參考價的呼聲也越來越大。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房參考價不僅僅為了調(diào)控樓市，更重要的是政府適應(yīng)地產(chǎn)存量時代，在管理機制上的一種創(chuàng)新，暫時不可能退出，但應(yīng)該會進行調(diào)整和優(yōu)化。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹預(yù)計，2023年深圳樓市將會呈現(xiàn)“前低后高”的走勢，上半年延續(xù)調(diào)整，下半年企穩(wěn)并回升，成交量會率先回升，唯價格方面仍有小幅下降的趨勢。至于價格指導(dǎo)方面，希望相關(guān)部門能放松調(diào)控，交由市場的供求關(guān)系來調(diào)節(jié)價格，這也將更有利于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。