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房地產(chǎn)政策在供給端、需求端同時發(fā)力！三支箭、“金融十六條”等政策已經(jīng)推出。近日，央行、銀保監(jiān)會又建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文通知，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

住建部部長近日接受央視采訪時表示，對于購買第一套住房要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

銀保監(jiān)會主席郭樹清近日也表示，努力促進房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)。落實“金融十六條”措施，以保交樓為切入點，以改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負債表為重點，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡。

1月13日，銀保監(jiān)會以視頻形式召開2023年工作會議。會議要求努力促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。堅持“房住不炒”定位，落實“金融十六條”措施，“因城施策”實施差別化信貸政策，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2023年房地產(chǎn)會不會迎來復(fù)蘇？對居民購房、“保交樓”以及房地產(chǎn)支持政策有哪些建議？金融界《啟程：百位首席預(yù)見2023》策劃，特別邀請長城證券(行情002939,診股)首席宏觀分析師蔣飛對此一一進行解答。

核心觀點

房地產(chǎn)需求端政策的目的之一在于穩(wěn)房價，也旨在改善銷售和投資。

在房地產(chǎn)投資和銷售都不濟時，降息是推動房地產(chǎn)筑底回升的有效手段，預(yù)計2023年5年期LPR利率可能降息50BP以上。

2022年房地產(chǎn)投資累計同比持續(xù)走弱，11月降幅已經(jīng)擴大至9.8%。

在房價下行趨勢中，利率下降速度只有超過房價，實際利率才能持續(xù)降低，銷售才可能得到提振。

2023年的商品房銷售大概率會回暖。根據(jù)測算，商品房銷售面積累計同比或從5月開始回升。

預(yù)計房地產(chǎn)投資累計增速同比或在2023年一季度見底，然后逐步回升，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-4.8%。

房地產(chǎn)供給端政策一定程度促進了“保交樓”

金融界：房地產(chǎn)政策在供給端、需求端持續(xù)發(fā)力，您認為地產(chǎn)“三支箭”落地后都取得哪些成效？

蔣飛：2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策開始逐漸放松，從供給端看，8月份2000億“保交樓”專項借款、11月地產(chǎn)“三支箭”（信貸、債券和股權(quán)）依次落地，房企融資環(huán)境有所改善。

房地產(chǎn)供給端政策一定程度促進了“保交樓”。房屋竣工面積累計同比自2022年7月達到最大降幅-23.3%以后就在收窄，2022年9月-11月房屋竣工面積單月值逐步回升，顯示房企“保交樓”工作不斷推進，不過由于去年同期高基數(shù)原因，11月房屋竣工面積累計同比降幅重新擴大至-19%。據(jù)觀察，符合9月底下調(diào)首套房貸利率的23個城市中只有4個城市房價環(huán)比出現(xiàn)正增、同比明顯改善，其他19個城市仍然維持負增長，其中10個城市下降速度在加快。截至22年11月新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市個數(shù)提高到38個。從銷售面積來看，在已公布的11個城市數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)9月至11月出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的城市也不多。其中：泉州商品房銷售面積累計降幅從-9.4%收窄至-6.1%；岳陽-37.7%收窄至-32.8%。其余城市銷售面積累計降幅沒有明顯收窄。

在房地產(chǎn)投資和銷售都不濟時，降息是推動房地產(chǎn)筑底回升的有效手段

金融界：新的一年，對居民購房、“保交樓”以及房地產(chǎn)支持政策有哪些建議？

蔣飛：面對房地產(chǎn)后周期以及房價持續(xù)下跌趨勢，我們認為政策主要集中在支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展上，在“房住不炒”的主基調(diào)下，加大對優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的流動性支持、加大對剛性住房需求的金融支持、加大對房價過快下跌城市的政策支持，允許居民杠桿率階段性合理上升，力求房地產(chǎn)市場乃至全國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

具體政策上來看，可以分為如下幾個：

首先是繼續(xù)實施降息政策。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場長周期已經(jīng)度過快速發(fā)展階段，進入到后周期。在這個周期階段，房價下行壓力逐漸增大，購房預(yù)期逐漸減弱，房價收入比和房價租金比將向合理水平回歸。在房地產(chǎn)投資和銷售都不濟時，降息是推動房地產(chǎn)筑底回升的有效手段，并且根據(jù)我們研究，在房價下行趨勢中，利率下降速度只有超過房價，實際利率才能持續(xù)降低，銷售才可能得到提振。23年1月份的新一輪差別化信貸政策雖然擴大了城市數(shù)量、延長了政策時間、提高了城市自主性，但力度仍略顯不足。預(yù)計2023年5年期LPR利率還有大幅下降空間，我們認為2023年可能降息50BP以上。

其次是繼續(xù)因城施策放松限制。除了降低首付比例、下調(diào)房貸利率、增加貸款額度、放松限購限貸以及放寬落戶政策等方面之外，部分城市可能取消限購限貸政策。

另外，政府繼續(xù)增強市場信心，繼續(xù)“保交樓、穩(wěn)民生”。如央企收購或者并購部分民企的部分項目資產(chǎn)、加大商業(yè)銀行放款窗口指導(dǎo)、加強對民營開發(fā)商融資渠道的支持。

除此之外，也應(yīng)加大改革力度，以效率優(yōu)先大刀闊斧地進行推進市場化，把握房地產(chǎn)周期留給我們這幾年改革窗口，否則可能造成后續(xù)再改革難度加大，央行可能通過QE進行不良資產(chǎn)的處理等。

改革的切入點有多個方面：一、在住房融資模式方面，擴寬融資渠道，擺脫過去通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券融資的單一模式。二、在住房開發(fā)模式方面，預(yù)計政府將主動參與房地產(chǎn)市場建設(shè)，加大政策性住房支持力度。我國不缺住房需求，缺的是合理的住房制度。因此保障性住房建設(shè)會加快推進。三、在住房消費模式方面，大力發(fā)展完善房屋租賃市場，推行租購并舉。

房地產(chǎn)投資累計增速同比或在2023年一季度見底，然后逐步回升

金融界：您認為2023年房地產(chǎn)會不會迎來復(fù)蘇？

蔣飛：我們認為2023年的商品房銷售大概率會回暖。根據(jù)測算，商品房銷售面積累計同比或從5月開始回升，全年累計同比增速或為-10%左右（較22年11月份的-23.3%已有大幅改善），另外預(yù)計2023的整體房價或也繼續(xù)下跌3-5%。

商品房投資方面，在“三穩(wěn)”目標(biāo)要求下，“因城施策”、“保交樓”政策持續(xù)推進，對民營房企的融資支持也在增加，效果將逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資下行速度有望逐步趨緩。由于商品房銷售面積增速領(lǐng)先房地產(chǎn)投資增速3-9個月。

根據(jù)我們對房地產(chǎn)銷售的預(yù)測來推導(dǎo)房地產(chǎn)投資的預(yù)測，我們預(yù)計房地產(chǎn)投資累計增速同比或在2023年一季度見底，然后逐步回升，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-4.8%。

啟程·百位首席預(yù)見2023

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