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2023-01-31
實(shí)地探訪：摘下“鬼城”帽子，常州樓市逆勢補(bǔ)漲？
更新時間：2023-01-18 11:06:14作者：智慧百科
18.01.2023
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導(dǎo)讀：去年常州新房成交量腰斬，土地多由本地國企托底包攬。
作者 |第一財經(jīng) 馬一凡
作為長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市之一，有諸多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群的常州，卻在八年前被冠上“鬼城”的帽子——因為新城區(qū)樓盤亮燈率不足，常州曾被外界質(zhì)疑樓市庫存過高，在約束供地量以及去庫存后，常州樓市才逐漸走出低洼步入正軌。
近期，“常州樓盤集體宣布漲價”、“常州一批房東加價賣房”等消息最近時常見諸網(wǎng)端，在大部分二三線城市樓市仍處于量價齊跌的低迷期時，常州這座曾被歸為“樓市鬼城”的江蘇二線城市，房價真的在逆勢上漲嗎？第一財經(jīng)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，盡管有個別樓市吹風(fēng)漲價，但實(shí)際上過去一年常州樓市總體成交低迷，價格下行壓力大，仍處于底部盤整期。
精裝房價格不及兩年前毛坯價
有媒體報道，從2022年12月起，常州有16個板塊的新房價格上漲，其中武進(jìn)區(qū)的西太湖板塊引人注目，新房成交價漲超10%。近日，第一財經(jīng)記者走訪了西太湖的新房項目一探究竟。
“我們2022年賣得很不錯，光是整層賣的，今年就賣掉十多個整層，一層就是2000多萬元。”在“星河瀾月灣”項目，一位置業(yè)顧問對記者表示。
目前西太湖板塊大部分項目還是“1字頭”，但是星河瀾月灣在售的7號樓已經(jīng)賣到24000元/平方米，最貴的樓層約為26000元/平方米，僅剩下120平方米、130平方米戶型，其中130平方米的房子所剩不多。這并不是一個住宅剛需盤，而是高端公寓產(chǎn)品，以稀缺湖景為賣點(diǎn)，吸引了較多的外地投資客。
“來這邊購房的上海、南京投資客挺多的，雖然是公寓產(chǎn)品，但是投資價值較高，湖邊拿地管控嚴(yán)格，物以稀為貴，以后也不會有這種產(chǎn)品了。有個在上海做工程的老板，借著來常州跑馬拉松的契機(jī)，就訂下一整層?！敝脴I(yè)顧問稱。
雖然自稱賣得比較好，但是置業(yè)顧問表示，由于整體市場行情不太好，最新加推的這一棟相對之前降價了。她表示，早在2019年時，項目價格就與現(xiàn)在平齊，而且還是毛坯交付，現(xiàn)在改精裝修交付了，但價格未變，其實(shí)就是變相降價了。
“現(xiàn)在比2021年年底的價格降了三四個百分點(diǎn)，如果能全款買，還能再降三個點(diǎn)。”對于價格，置業(yè)顧問表示還能再談。
同樣的情況也出現(xiàn)在住宅項目中。在西太湖板塊，住宅盤“星河丹堤”2021年底推出了第四期，2022年陸續(xù)加推了兩三棟，一共推出新房600余套，全年去化400多套，目前的均價是17000元/平方米。
“兩年前我們項目賣第三期的時候，洋房價格就達(dá)到17000元/平方米了，而且是毛坯價?，F(xiàn)在這一期是精裝修，才16000元-17000元/平方米，精裝修比毛坯還賣得便宜點(diǎn)，確實(shí)也是因為行情不夠好?！痹擁椖康匿N售表示。
總體來看，常州的樓市與全國整體情況并無明顯區(qū)別，仍處于底部盤整期。根據(jù)克而瑞常州房產(chǎn)測評數(shù)據(jù)，2022年，常州全市（含金壇、溧陽）新房供應(yīng)量約為351萬平方米，同比下行約56%；成交量約295萬平方米，同比下行約57%。對于常州樓市來說，新房供應(yīng)和成交都腰斬，是近幾年的最低水平。
價格方面，根據(jù)克而瑞的年終統(tǒng)計，2022年常州全市新建商品住宅均價為17253元/平方米，同比微漲1.73%；常州市區(qū)新房成交均價約19702元/平方米，同比上漲約2.43%。不過，克而瑞認(rèn)為，成交均價的結(jié)構(gòu)性小幅上行主要源于改善和高端樓盤成為市場成交主力，以剛需和初步改善樓盤為主的區(qū)域房價則下行明顯。實(shí)際上，常州全年價格下行壓力逐步增大，成交量的長期低迷導(dǎo)致多數(shù)樓盤營銷折扣力度加大，“以價換量”成為各樓盤增加銷售的主要手段。
而傳統(tǒng)的成交旺季“金三銀四”和“金九銀十”在過去一年都未出現(xiàn)，僅在6月和12月出現(xiàn)了兩次小幅度的成交“翹尾”，這主要是受年中和年末業(yè)績沖刺影響，各樓盤加大了推量和營銷折扣力度，導(dǎo)致的階段性成交小幅上行。
“萬元地”頻出但地價總體下滑
盡管總體成交低迷，常州卻的確有多個樓盤吹風(fēng)上調(diào)價格，比如有央企開發(fā)商宣布從2023年1月1日起全系價格上調(diào)2%，也有房企發(fā)通知宣布收回去年年底的所有營銷折扣。許多樓盤在聯(lián)手營造樓市回暖現(xiàn)象，而這主要與去年下半年“萬元地”的頻繁成交有關(guān)。
土拍一直是樓市的風(fēng)向標(biāo)。2022年，常州全市（含金壇、溧陽）涉宅經(jīng)營性用地共成交70宗，一共收金610億元，這其中絕大部分土地都在下半年出讓，上半年僅成交了4宗。但是下半年常州土地市場進(jìn)入加速模式，光是“萬元地”就成交了28宗，其中最高成交樓面價達(dá)到了17613元/平方米。
而目前常州全市新建商品住宅均價僅為17253元/平方米，這一輪大量“萬元地”的出讓，就意味著常州未來新房市場有漲價可能。
然而，從拿地企業(yè)的角度來看，常州去年全年的土拍市場并不熱鬧，多數(shù)土地都依賴本土國企平臺托底。非常州本土國企的拿地方，一個手就能數(shù)過來：僅有中建智地一家央企，以及華宇建設(shè)、華盛兩家本土民企。
由于多數(shù)土地被“托底”，所以也不可能形成太高溢價，基本都是一輪加價成交。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，常州全市宅地呈現(xiàn)量增價跌的整體趨勢，2022年常州市區(qū)（不含金壇、溧陽）宅地成交量為271萬平方米，同比去年增加24.24%，一幅宅地流拍；而平均樓面價為10521元/平方米，同比下跌9.22%。
也就是說，排除掉一部分高價地之后，常州的整體土拍價格實(shí)際并未有突破，甚至較2021年還有所下滑。
而地方國企城投平臺拿地還將對樓市產(chǎn)生后續(xù)影響。有業(yè)內(nèi)人士指出，城投拿地后，項目開發(fā)慢、入市率低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021-2022年集中供地項目整體開工率為33%，而城投類公司拿地開工率只有16%。很多城投缺乏開發(fā)操盤的能力，拿地后能夠快速推動項目開發(fā)銷售的城投不多。
常州全年600多億價值的土地，基本都被地方國企平臺包攬，克而瑞認(rèn)為，不排除它們具備獨(dú)自開發(fā)住宅的條件，譬如黑牡丹、晉陵、龍控、東方新城、科維、新運(yùn)集團(tuán)等均已有了獨(dú)立開發(fā)住宅的案例，但綜合來講，2022年成交的宅地，2023年具備上市條件的不會很多，將造成可入市純新盤大幅少于往年同期。
“新能源之都”將迎樓市變局
常州作為長三角地區(qū)重要的工業(yè)城市，一直與蘇州、無錫構(gòu)成蘇錫常都市圈。但是八年前，因出現(xiàn)新樓盤大規(guī)模不亮燈的情況，常州成了知名“鬼城”。去年下半年大批量賣地的常州，還曾有過“三年零供地”的歷史。
2011年至2014年，常州商品房庫存一度持續(xù)激增，巔峰時期，常州商品房庫存的去化周期超過20個月。
于是，2014年時，幾幅衛(wèi)星照片捕捉到國內(nèi)多個城市“空城”現(xiàn)象，一幢幢林立的高樓沒有住戶，附近也沒有配套，顯得十分荒涼，媒體將這些城市形容為“鬼城”，常州便是其中之一，另一個知名“鬼城”是煤城鄂爾多斯。
同年，常州一高端住宅推出“限時促銷”，為了炒作，自稱毛坯房源從之前的每平方米一萬多元降到最低5380元，導(dǎo)致外界盛傳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角城市常州竟然出現(xiàn)“樓市崩盤”現(xiàn)象。
由于樓市情況造成全社會巨大關(guān)注，常州的宣傳部門還曾召開媒體通氣會進(jìn)行辟謠。常州市房管局當(dāng)時拿出一組數(shù)據(jù)回?fù)簟肮沓恰?、“崩盤”等言論：2013年，常州商品住房銷售712.2萬平（60848套），同比上升8.22%；購房者中，有39.48%的人是常州新市民，全市商品房平均價格為7070元/平方米，同比平穩(wěn)小幅上漲；市區(qū)商品房成交量在江浙滬地區(qū)排名第五，僅次于上海、杭州、南京和蘇州，在江蘇省內(nèi)排名第三。
雖然官方力證常州房地產(chǎn)市場總體健康運(yùn)行，但從2014年起往后三年，常州幾乎零供地。2016年是常州房地產(chǎn)市場的分水嶺，這一年常州完成了“三年不供地”任務(wù)，樓市終于開始復(fù)蘇。
2017年常州恢復(fù)供地時，在長三角強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市里，常州已經(jīng)屬于價格洼地，樓面價只有5000-6000元/平方米。直到2018-2019年，土拍市場逐漸活躍，外來房企頻頻現(xiàn)身土拍，常州的房價才真正迎來補(bǔ)漲。
從2017年到2018年，常州的樓市均價由不到7000元/平方米攀升至13000元/平方米，直到目前漲至17253元/平方米。
深圳的星河控股是在常州深耕的一家典型外來房企。八年前被拍到“鬼城”照片的樓盤項目，正是由星河控股開發(fā)、位于武進(jìn)區(qū)武宜路的星河國際，這是一個超大型樓盤。這里曾因處于新城區(qū)，晚間亮燈率不足三成，而被批為人氣不足，如今這一片區(qū)早已成熟，房價也躍升至23000元/平方米左右，超過全市平均水平。第一財經(jīng)記者此次探訪的星河瀾月灣、星河丹堤也是由星河控股開發(fā)，星河丹堤的總建面達(dá)到125萬平方米，星河國際總建面超220萬平方米。
除了深圳星河控股，近年來深耕常州的房企還包括路勁、碧桂園、光明、金科、中梁、華潤、招商、中建智地等。此外，常州還出了一家本土房企新城控股，一度進(jìn)入全國房企銷售規(guī)模前十榜單。
在江蘇省內(nèi)GDP排名第五的常州，近年來高調(diào)提出打造“新能源之都”的目標(biāo)，欲與上海、深圳一拼高下。常州官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前常州動力電池產(chǎn)銷量居全國第一，獨(dú)占全國的五分之一；常州擁有理想、比亞迪等4家整車生產(chǎn)企業(yè)，新能源整車產(chǎn)量占江蘇全省的一半；常州太陽能光伏產(chǎn)業(yè)鏈條完整，電池片及組件產(chǎn)能占全國10%左右。2022年11月11日，胡潤研究院發(fā)布《2022胡潤中國新能源產(chǎn)業(yè)集聚度城市榜》，常州位居第五。
目前，江蘇已有南京、蘇州、無錫、南通四城進(jìn)入GDP“萬億俱樂部”，下一個沖刺者就是常州，新能源產(chǎn)業(yè)或?qū)缪菖e足輕重的角色。
2022年，常州還引進(jìn)各類人才110678人，總量比2021年增長5%，再創(chuàng)歷史新高。
從產(chǎn)業(yè)和人口看，常州的房地產(chǎn)市場仍具備長期優(yōu)勢，不過2022年不僅多數(shù)外來房企撤出了常州土地市場，就連本地龍頭新城控股也未拿地。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸居住本身，房企不再盲目追求擴(kuò)張，常州的房地產(chǎn)格局也必將重塑。