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觀點(diǎn)網(wǎng) 疫情管控放開后，萬(wàn)眾期待的“搶房潮”還沒有看到，而是先出現(xiàn)了“提前還貸潮”。

購(gòu)房者面對(duì)的是房貸額度緊張的困擾，如今，“排隊(duì)借錢”變成“排隊(duì)還錢”，但提前還貸也有“重重困難”。

受到房貸利率下調(diào)、理財(cái)收益下滑等綜合因素影響，2022年開始便有不少購(gòu)房者選擇提前償還房貸。

但事情發(fā)展并不那么順利，近期銀行提高還貸門檻引起諸多爭(zhēng)議，目前部分銀行已經(jīng)關(guān)閉了App端提前還貸的入口，申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸需要預(yù)約，多家銀行需要排隊(duì)一個(gè)月以上。

購(gòu)房者和銀行博弈背后，或許潛藏著購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期。

呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，即便有多項(xiàng)政策刺激，1月房地產(chǎn)銷售并未有太多改善。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)，前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額2790億元，同比下降幅度為35.8%。

難于提前

一位廣州的購(gòu)房者小王有些無(wú)奈，他如今想要辦理提前還貸，不僅需要到線下申請(qǐng)，還需繳納契約定下的三個(gè)月罰息，“罰幾個(gè)月利息都不是關(guān)鍵問(wèn)題，關(guān)鍵是能不能盡早還上?！?/p>

他遇到的是目前提前還貸購(gòu)房者的共同困難。

購(gòu)房者要提前還貸，銀行則給購(gòu)房者設(shè)置條件。去年各家銀行的提前還貸流程還頗為簡(jiǎn)便，大多通過(guò)手機(jī)銀行APP即可辦理，如今由于預(yù)約還款申請(qǐng)集中，購(gòu)房者普遍反映提前還貸難度提高，部分銀行的APP已不關(guān)閉提前還款申請(qǐng)通道，甚至需要三個(gè)月以上的排隊(duì)等待才有還款名額，并且一些需要繳納違約金。

采取收取違約金增加提前還貸成本，或采取提前預(yù)約、長(zhǎng)時(shí)間輪候等手段，也是在嘗試降低購(gòu)房者提前還款意愿。

顯然，銀行并不希望提前還貸的事情發(fā)生。住房具有天然的抵押品屬性，個(gè)人住房貸款安全性高，不良率始終低于商業(yè)銀行其他類型個(gè)人貸款不良率，也低于商業(yè)銀行整體不良貸款率。

過(guò)去20年，只要是關(guān)于房子的貸款，就不怕沒人貸，也不怕還不上。

“提前還房貸的人多了很多，現(xiàn)在辦理提前還貸也確實(shí)比較困難。”2月7日，廣州地區(qū)一家大行人士告訴觀點(diǎn)新媒體，今年貸款總量要求很高，而且還涉及到銀行的利息收入。

上述人士舉例，比如今年要求整個(gè)支行貸款總量增加一個(gè)億，提前還款的話，這個(gè)增量就會(huì)變成負(fù)數(shù)?！叭绻?2000萬(wàn)，實(shí)際就要完成一個(gè)億才行”，而貸款額也是貸款經(jīng)理考核的重點(diǎn)指標(biāo)。

央行數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年住房貸款增速有所回落，當(dāng)年住戶存款增加17.84萬(wàn)億元，而住戶貸款增加3.83萬(wàn)億元，同比少增4.09萬(wàn)億元。其中，短期貸款增加1.08萬(wàn)億元、中長(zhǎng)期貸款增加2.75萬(wàn)億元，同比分別少增7600億元、3.33萬(wàn)億元，住戶中長(zhǎng)期貸款增量為2015年以來(lái)最低。

在房地產(chǎn)寬松政策全面放開背景下，房地產(chǎn)貸款需求沒有增加，市場(chǎng)仍然處于低迷之中。

2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，全年凈增約4800億元，同比增長(zhǎng)1.2%；個(gè)人房貸增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)，也是新世紀(jì)以來(lái)的最低值。

還貸動(dòng)因

存在即合理，購(gòu)房者排隊(duì)也要還貸背后有多重原因。

一方面，目前缺乏收益更高、更穩(wěn)健的投資渠道。2022年，銀行理財(cái)產(chǎn)品先后遭遇3月和11月的兩輪大面積的凈值回撤：3月，銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)大面積跌破凈值；11月則是伴隨著債券市場(chǎng)劇烈調(diào)整，銀行理財(cái)產(chǎn)品再度遭遇“破凈潮”，破凈數(shù)量一度超過(guò)6000只。

一些風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力較弱投資者，將資金轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的大額存單、國(guó)債及保險(xiǎn)，但由于此類投資收益率并不高，不少人便選擇將閑置資金配置于提前還款。

“銀行存款利率太低，現(xiàn)在合適的投資產(chǎn)品很難找，還不如提前把房貸還了?！边@位購(gòu)房者很幸運(yùn)，他去年11月在APP上搶到了還本額度。

另一部分提前還貸的原因更為直接：之前房貸利率太高了。2016-2021年，商品房市場(chǎng)火熱，房貸利率普遍在5-6%，多數(shù)在5.5%以上，選擇等額本息還款30年，利息成本甚至高于本金總額。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，在2021年12月及2022年3月，新發(fā)放的個(gè)人房貸平均利率分別為5.63%、5.49%。當(dāng)年6月，新發(fā)放個(gè)人房貸平均利率下降至4.62%，為近五年來(lái)最低，也是繼2017年9月以來(lái)首次回落到5%以下區(qū)間。

9月末，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確了符合條件的城市政府可自主決定在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。政策出臺(tái)后，一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整，帶動(dòng)了新發(fā)放房貸利率有所降低。2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

2022年12月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率低探至4.26%，和上年12月相比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，為2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

近期，多地首套房貸利率再刷新低，春節(jié)后，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率，大部分城市首套房利率已經(jīng)降到4.1%，一些城市房貸利率甚至降至3.7%。

降低利率的目的和意圖，是為鼓勵(lì)有條件的購(gòu)房者購(gòu)置房產(chǎn)，卻成為提前還貸的導(dǎo)火索之一。

一降再降的房貸利率，令此前站在房?jī)r(jià)與利率高點(diǎn)的存量購(gòu)房者開始權(quán)衡利弊。此時(shí)，要么選擇提前還貸，要么還款后騰挪為低利率房貸。

或許，提前還貸潮背后，還有購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生改變。

在房?jī)r(jià)上漲階段，房地產(chǎn)帶來(lái)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利息，現(xiàn)在市場(chǎng)則處于轉(zhuǎn)型期的不確定。

樓市預(yù)期

但樓市現(xiàn)狀并非因?yàn)榫用袷掷餂]錢。

2022年居民超額儲(chǔ)蓄一度成為熱議話題，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年人民幣存款增加26.26萬(wàn)億元，同比多增6.59萬(wàn)億元。

其中，住戶存款增加17.84萬(wàn)億元，與2021年全年相比多增7.94萬(wàn)億元，較2020年多增6.54萬(wàn)億元，較2019年多增8.14萬(wàn)億元，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新高。

在投資和消費(fèi)趨于萎縮背景下，存款和現(xiàn)金增速上行反映出居民儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)。

野村首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺曾在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)指，這主要是因?yàn)榫用裨谫?gòu)房中的支出減少，“購(gòu)房減少、消費(fèi)減少以及各種投資沒什么回報(bào)，就把錢拿回來(lái)做定期存款了?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，同比下降24.3%；其中住宅銷售面積114631萬(wàn)平方來(lái)，同比下降26.8%；商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%；其中住宅銷售額116746億元，同比下降28.3%。

2022年末，待售商品房面積56366萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%；其中商品住宅待售面積26947萬(wàn)平方米，比上年末增加4186萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.4%。

如今疫情陰霾逐漸消散，站在2023年的時(shí)點(diǎn)，消費(fèi)迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈，但房地產(chǎn)還未看到期待中的“陽(yáng)光”。

有人調(diào)侃，開發(fā)商拿出了除降價(jià)外的所有手段，老百姓提供了除買房之外的所有互動(dòng)。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)，首月前100房企實(shí)現(xiàn)全口徑金額3997億元，同比減少32.6%；實(shí)現(xiàn)全口徑銷售面積2576萬(wàn)平方米，同比減少35.6%；權(quán)益總銷售金額為2790億元，同比下降幅度為35.8%。

銷售表現(xiàn)和陸廷在2022年12月接受采訪時(shí)預(yù)計(jì)相同，他表示，疫情管控放開后兩三個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)商期望不要太高，“這時(shí)候大家的心思不在買房，是找退燒藥的問(wèn)題?！?/p>

在這之后，他預(yù)計(jì)將有一定反彈，但也要擔(dān)心第二波、第三波疫情所帶來(lái)的影響：“在未來(lái)半年，有期待，但是不要有過(guò)高期望。如果有開發(fā)商認(rèn)為接下來(lái)幾個(gè)月就會(huì)V形反彈，春節(jié)有黃金銷售期，那不靠譜的?！?/p>

根據(jù)披露的數(shù)據(jù)，排名前三房企保利發(fā)展、碧桂園和萬(wàn)科，碧桂園權(quán)益銷售金額為220.1億元，同比下降39.47%，萬(wàn)科銷售額為286.3億元，同比下降19.58%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

一位私募人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)銷售將偏弱，下半年一線強(qiáng)二線個(gè)別城市庫(kù)存缺口后可能有表現(xiàn)。

所以，不少研究人員分析或有更多刺激性政策出臺(tái)。

一位房企人士直言，今年銷售情況難以預(yù)測(cè)，他對(duì)觀點(diǎn)新媒體說(shuō)：“銷售要起來(lái)也很快，就看怎么出政策刺激。就像貨幣化棚改，雖然有后遺癥，但在一定時(shí)期也體現(xiàn)了積極意義?！?/p>

如果要說(shuō)個(gè)時(shí)間，年中可能是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，“兩會(huì)”后就會(huì)看得清楚一些。包括部分高能級(jí)城市在限購(gòu)、限貸和限售層面仍存在一定空間。

他供職的企業(yè)在高峰時(shí)期曾在前20之列，去年規(guī)模已收縮至千億以內(nèi)，他說(shuō)以后規(guī)模可能會(huì)收縮至小幾百億，做一個(gè)中而美的公司。

中金公司則預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“緩筑底、慢復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)，從修復(fù)節(jié)奏上看或呈現(xiàn)三類特點(diǎn)：其一，銷售修復(fù)快于投資相關(guān)指標(biāo)，這主要是由于企業(yè)需要待經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流相對(duì)修復(fù)后才能逐步恢復(fù)投資意愿和能力。

其二，高能級(jí)城市銷售修復(fù)快于中低能級(jí)，需求端高能級(jí)城市更具產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)、有更多剛性需求儲(chǔ)備。

其三，存量房市場(chǎng)修復(fù)快于新房，盡管面向房企融資的供給端政策已經(jīng)充分發(fā)力但傳導(dǎo)至新房實(shí)體市場(chǎng)仍須時(shí)間，需求端政策作用效果或更早呈現(xiàn)于存量房市場(chǎng)，后逐漸伴隨價(jià)格信號(hào)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。

房企坎途

那么，2023年房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有怎樣的銷售表現(xiàn)？

“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口?！北灰暈檠信袠鞘械囊粭l準(zhǔn)則。政策代表杠桿、土地代表供給、人口代表需求，也是這些年驅(qū)動(dòng)樓市和房?jī)r(jià)最核心的三股力量。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口自然增長(zhǎng)率不斷下滑，2022年更是近60年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。

從區(qū)域布局來(lái)看，即便在2022年，依舊有一些積極投資且布局高能級(jí)城市的城市實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。有分析認(rèn)為，2023年國(guó)央企、保持拿地以及在超高能級(jí)與部分基本面較好高能級(jí)城市為主的房企，仍將獲得較高市場(chǎng)份額。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年行業(yè)TOP50房企銷售金額同比下降44%，當(dāng)中國(guó)央企、未出險(xiǎn)民企和已出險(xiǎn)企業(yè)分別為-16%、-36%和-69%。單月數(shù)據(jù)中，8月國(guó)央企銷售額率先同比轉(zhuǎn)正且于9月漲幅明顯擴(kuò)大，但另外兩類企業(yè)銷售同比則持續(xù)在低位；環(huán)比方面，國(guó)央企銷售額在3月和6月出現(xiàn)明顯超季節(jié)性恢復(fù)，下半年環(huán)比恢復(fù)程度也明顯好于其他兩類企業(yè)。

從市場(chǎng)份額視角看，國(guó)央企已占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，國(guó)企與非國(guó)企的銷售力量對(duì)比從過(guò)往的3：7扭轉(zhuǎn)為5：5，且民企份額已經(jīng)低于一半。

拿地端也可以佐證這一點(diǎn)：強(qiáng)信用房企2022年拿地力度基本延續(xù)，弱信用房企基本停止拿地。從22城市集中土拍結(jié)果看，國(guó)央企拿地金額占比已從2021年初不足50%提升至2022年3批次的83%。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的拿地情況中，2022年在公開市場(chǎng)拿地積極的企業(yè)多為央國(guó)企和地方城投企業(yè)，民企主要是濱江集團(tuán)和龍湖集團(tuán)。其中，新增土儲(chǔ)金額超過(guò)千億的有四家房企，保利發(fā)展為1584億元、招商蛇口為1292億元、中國(guó)海外為1173億元、華潤(rùn)置地為1019億元。

以全口徑銷售金額和全口徑新增土儲(chǔ)金額計(jì)算，截至12月末，多數(shù)房企全年拿地銷售比在40%以內(nèi)，超過(guò)40%的為越秀地產(chǎn)47%、招商蛇口44%、中海地產(chǎn)40%和濱江集團(tuán)40%。而新獲取土地將在未來(lái)1-2年轉(zhuǎn)化為銷售，估計(jì)后續(xù)這些企業(yè)的銷售份額將有所提升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)及整理

存量土儲(chǔ)質(zhì)量是支撐未來(lái)銷售增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，不同城市市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化，因此在高景氣城市擁有更多土儲(chǔ)的企業(yè)，銷售去化更有保障。

通過(guò)盤點(diǎn)房企新增土儲(chǔ)占存量貨值比例來(lái)衡量土儲(chǔ)質(zhì)量，一般來(lái)說(shuō)新獲取的土地會(huì)在短期推向市場(chǎng)，未能去化的陳年土儲(chǔ)往往無(wú)法形成有效供應(yīng)。

中金一份研報(bào)中用2022年新增土儲(chǔ)貨值占2022中期總貨值的比例，反映房企新老庫(kù)存比例，該占比越高的房企往往土儲(chǔ)質(zhì)量越高，銷售增速越有保證。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中金公司、觀點(diǎn)指數(shù)整理

（注：2022年新增貨值采用計(jì)算值（新增貨值=新增土儲(chǔ)面積*2022年銷售均價(jià)），碧桂園為權(quán)益口徑、新增土儲(chǔ)貨值數(shù)據(jù)截至2022年11月，華潤(rùn)置地已剔除投資性物業(yè)，中國(guó)海外發(fā)展不含中海宏洋，濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)數(shù)據(jù)基于拿地公告統(tǒng)計(jì)所得）

在表中涉及的樣本房企中，濱江集團(tuán)因2022年新增貨值較多且位于高景氣度的杭州，2023年大概率能具備較高的銷售增速。

接下來(lái)則是越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海和招商蛇口等企業(yè)，這部分企業(yè)在2021-2022年也有意投向高能級(jí)核心城市。

另外中金認(rèn)為，2023年房企個(gè)體間的分化將循環(huán)實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)信用房企將率先重回正循環(huán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中金公司

詳細(xì)來(lái)說(shuō)，伴隨行業(yè)景氣度的逐漸回升，土儲(chǔ)稟賦好、經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)的強(qiáng)信用企業(yè)有望率先走向“銷售回款增加-外部融資改善-杠桿有序擴(kuò)張-報(bào)表盈利修復(fù)”的良性循環(huán)，并實(shí)現(xiàn)份額繼續(xù)提升。

而財(cái)務(wù)承壓或已經(jīng)出險(xiǎn)企業(yè)則很難打破：“銷售回款承壓-外部融資困難-主動(dòng)或被動(dòng)縮表-盈利虧損或下滑”的負(fù)向循環(huán)，份額大幅收縮或徹底退出市場(chǎng)，出清繼續(xù)推進(jìn)。

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