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“2023開年，央行發(fā)聲，對房地產市場做出重磅闡述。

央行銀保監(jiān)會堅定執(zhí)行中央確定的支持房地產“脫險化困”政策要求，“金融支持16條”、“三支箭”、“四項行動”持續(xù)落地，促進“金融-房企-銷售市場”渠道順暢。

頭部房企將得到特別“哺育”，分享更大“金融蛋糕”，對未來也將更加有底氣和信心。我國房地產業(yè)將進入一個新的歷史階段，行業(yè)加速分化，進入重新洗牌的“馬太效應”時期。

央行談房貸利率

大方向：推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費成本，降低微觀主體的債務負擔，增加居民消費和企業(yè)投資能力。鼓勵住房、汽車等大宗消費。

關于房價，我們對70城的歷史數據作過分析，發(fā)現房價確實存在明顯的周期性波動規(guī)律。出現連續(xù)三個月上漲或者連續(xù)三個月下降，能夠說明房價出現了趨勢性變化。這個趨勢性變化形成的時間往往是比較長的，按照新政策，雖然城市政府每季度評估房價變動情況，但是到達觸及條件，真正要調整房貸利率下限這個周期可能要遠遠超過評估周期的，也就是說房貸利率政策既是根據房價走勢動態(tài)調整，同時這個政策又具有較強的穩(wěn)定性。

建立動態(tài)調整長效機制后，新發(fā)放首套房貸利率政策能夠實現“因城施策”原則下的雙向動態(tài)靈活調整，既能夠有效支持房地產市場面臨較大困難的城市政府，用足用好政策工具箱，也能引導房價出現趨勢性上漲的城市政府及時退出，促進當地房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

央行談現金流

過去十年間，我國房地產業(yè)資產負債表經歷了快速擴張，十年時間全國前50大房企資產規(guī)模增長了10倍，還有個別企業(yè)增長了23倍。同時行業(yè)負債結構高度多元化，這其中金融負債只占到31%，包括銀行開發(fā)貸款占14%，境內外債券占9%，非標融資占8%；其余的主要是上下游企業(yè)墊資占30%，預收個人房款占32%，延遲繳交的稅費、土地價款占7%。

為改善優(yōu)質房企經營性和融資性現金流，引導優(yōu)質房企資產負債表回歸安全區(qū)間，有關部門起草了《改善優(yōu)質房企資產負債表計劃行動方案》（下稱《行動方案》），圍繞“資產激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四個方面重點推進21項工作任務 。

一、“資產激活”行動

在“資產激活”行動中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產銷售，壓實企業(yè)瘦身自救責任，支持優(yōu)質房企通過并購提升資產質量，著力改善經營性現金流。將房地產貸款集中度管理的過渡期延長兩年。設立全國性金融資產管理公司專項再貸款，支持其市場化參與行業(yè)重組并購，加快風險出清。設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。

全國性金融資產管理公司專項再貸款

房地產項目資本消耗重、回收周期長，AMC資金有限，本次設立意味著金融資產管理公司將在房地產行業(yè)風險化解方面發(fā)揮更大作用。

截至2022年8月末，中國信達已落地房地產風險化解項目20個，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付。

截至2022年10月末，中國華融正在推動中的房企紓困項目有16個，預計相關項目將實現上下游供應商10.74億元工程款、材料款順利清償，并保障22548套商品房按期交付，帶動256.89億元項目復工復產。

1000億元住房租賃貸款支持計劃

是《行動方案》中增量舉措之一，該資金支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。2022年以來，山東濟南、浙江湖州、河北邯鄲等地已經出手收購房源。

保交樓專項借款

2023年，新增的1500億元保交樓專項借款正在緊密推進，不少地方披露有項目審批已通過，后續(xù)有待投放至具體項目。此前2022年9月首批的2000億元專項借款資金啟動，目前資金已基本投放至項目。

保交樓貸款支持計劃

2023年3月31日前，面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。據悉，保交樓貸款支持范圍包括兩個方面：一是為“保交樓”專項紓困政策提供配套融資；二是推動化解未交樓個人住房貸款風險，支持已出售、但逾期未交付，并經過金融管理部門認定的項目加快建設交付。

加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進。

二、“負債接續(xù)”行動

在“負債接續(xù)”行動中，金融管理部門將鼓勵金融機構與優(yōu)質房企自主協(xié)商，推動存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質房企集團提供貸款，合理滿足集團層面流動資金需求；支持境外債務依法償付，提供外匯管理等政策支持。

三、“權益補充”行動

在“權益補充”行動中，一方面，支持股權融資，支持優(yōu)質房企充實資本，另一方面，發(fā)展公司制房地產投資信托基金，培育專業(yè)化、機構化住房租賃主體，加快住房租賃市場建設。

四、“預期提升”行動

在“預期提升”行動中，將合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎上，完善部分參數設置。

“三條紅線”政策為貸款規(guī)模的年度增長設定了上限，上限隨開發(fā)商的杠桿比率而變化。放松該政策有助于改善開發(fā)商的運營前景，取消貸款規(guī)模增長上限，將使國企開發(fā)商（目前大多數開發(fā)商僅可每年增加15％的貸款額）在土地收購和并購方面更加積極主動。同時，民企開發(fā)商將迎來更大的再融資靈活性。

近一段時間房地產行業(yè)尤其是優(yōu)質房企的融資環(huán)境明顯改善。去年9月到11月，房地產開發(fā)貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元。去年四季度，境內房地產企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長22%。