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不知道各位發(fā)現(xiàn)沒有，最近一類相對(duì)小眾的房型數(shù)量，出乎意料的出現(xiàn)了暴增

2022年法拍房數(shù)量一路狂奔直接突破200萬套

這個(gè)數(shù)字有多夸張

要知道，2017年全國法拍房數(shù)量在9000套，疫情前的2019年法拍房的數(shù)量也才50萬套，6年時(shí)間不到，數(shù)量直接翻了200多倍

而令人意外的是，這些法拍房里不少都是蠻貴的豪宅類項(xiàng)目，千萬、上億的都有

還有更夸張的，就連剛剛交付的新房也不在少數(shù)

據(jù)網(wǎng)友稱，自己的新房才裝修好就因?yàn)檫€不起房貸被拍賣了

全國的法拍房真的是突然激增嗎，那導(dǎo)致這個(gè)現(xiàn)象的原因是否都是斷供呢

下面就讓我們一起看下，200萬法拍房的背后到底發(fā)生了什么

01

首先來看看，200萬法拍房都集中在哪些城市

數(shù)據(jù)來源：阿里法拍

先說說最多的江蘇

一直以來，江浙地區(qū)都是全國的富饒之地，更何況江蘇還有蘇州這樣的地表最強(qiáng)地級(jí)市

沒想到，全國31個(gè)省份里，法拍房位列一二的就是江蘇和浙江

尤其是江蘇地區(qū)，據(jù)阿里拍賣住宅用房的數(shù)據(jù)，江蘇省法拍房總量已突破20萬套

具體到各大城市

最靠前的，蘇州逼近4萬套，無錫突破3萬套，就連南京都快沖向2萬套了

對(duì)比法拍數(shù)量在1萬套上下的北上廣深，江蘇這幾個(gè)城市的法拍房數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)超一線城市

接著，再來講以13萬套位居第三的河南

說到河南，就不得不提一下拯救樓市的積極分子鄭州，作為首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，今年的鄭州可謂誠意十足

3月，鄭州的19條新政條條重磅，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，不久前的10月，“大干30天”宣戰(zhàn)爛尾樓的鄭州也取得了顯著勝利

但另一方面，鄭州樓市的法拍房數(shù)量也在不斷刷新

紀(jì)律

據(jù)報(bào)道，今年鄭州法拍房數(shù)量自2021年9月份以來增加了90%，總數(shù)突破5萬套

但現(xiàn)實(shí)很骨感，大量法拍房的出現(xiàn)卻并帶動(dòng)市場(chǎng)的火熱

非有

從阿里法拍網(wǎng)情況來看，多數(shù)房源都有幾千次的圍觀量，但是最終出價(jià)的人不過寥寥

無論是蘇州還是鄭州，4萬左右的法拍數(shù)量都令人震驚，但是當(dāng)我將目光投向最末端的幾個(gè)城市時(shí)

我驚訝的發(fā)現(xiàn)了一個(gè)特例，上海

在法拍房猛增的同時(shí)，全國僅4個(gè)省份的法拍數(shù)量不到1萬套，其他三地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都相對(duì)較低

而上海卻以8191套的數(shù)量也處在低位，包括北京剛到1萬套的數(shù)量，相比20萬套的江蘇、浙江也絕對(duì)是少數(shù)

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況

首先是因?yàn)樗麄冊(cè)隗w量上就不是一個(gè)量級(jí)

北京上海的人口數(shù)量在2千萬，而江蘇浙江有六七千萬，所以相應(yīng)的城市總房屋數(shù)量肯定是更少的

此外，近幾年由于疫情導(dǎo)致很多海外訂單受限，這對(duì)產(chǎn)業(yè)為主的江浙地區(qū)影響可謂不小

產(chǎn)業(yè)受到影響從而帶來債務(wù)糾紛，或許也是導(dǎo)致法拍數(shù)量上升的原因之一

02

那么，都是哪些房子在被拍賣呢

第一，要說最讓人意外的，就是新房了，并且這些新房的品質(zhì)感還真挺足的

就拿無錫江陰來說，2022年至今，江陰已有481套住宅被強(qiáng)制法拍

其中敔山桃源這樣剛剛交付的小區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)了法拍房

這是一套建面約138平的錯(cuò)層洋房，老實(shí)說產(chǎn)品力還不錯(cuò)

169萬的起拍價(jià)也不高，折合單價(jià)僅僅1.2w/平左右，也就是江陰樓市均價(jià)的樣子

但成交數(shù)據(jù)卻不盡人意

超6000次圍觀，最終無人報(bào)名流拍

第二，走出獨(dú)立行情的豪宅

今年市場(chǎng)上復(fù)蘇最快最火熱的就屬豪宅市場(chǎng)了，還記得早在7月，廣州僑鑫匯悅臺(tái)賣出27萬/平單價(jià)的時(shí)候就曾一度引起轟動(dòng)

而在法拍市場(chǎng)，同樣搶手的豪宅市場(chǎng)卻走出了兩種截然不同的畫風(fēng)

一種是瘋狂砸錢超百輪競(jìng)價(jià)的

最出圈的就是，北京市海淀區(qū)的頂級(jí)豪宅萬柳書院

北京海淀三山五園的核心區(qū)位+被北大清華環(huán)繞的頂級(jí)區(qū)位，吸引了8人報(bào)名，共計(jì)117輪的激烈競(jìng)價(jià)

起拍價(jià)和評(píng)估價(jià)均為5503.10萬元，最終價(jià)格直接翻番至1.09億成交

溢價(jià)率接近100%，單價(jià)36.47萬元/㎡

有賺的盆滿缽滿的，自然也有揮淚大甩賣的

就好比前陣子蘇州的重磅法拍房，工業(yè)園區(qū)的玲瓏灣花園

經(jīng)過29次競(jìng)價(jià)，以9.1萬/平的價(jià)格被拍走

對(duì)比同小區(qū)同面積段掛牌的二手房，則需要大概11.9萬/平，每平便宜了近3萬元

但這還不是降價(jià)最猛的，再帶你看一個(gè)1元起拍的特價(jià)房

如果你隨手打開法拍市場(chǎng)的網(wǎng)頁，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)

突然之間就多了很多1元起拍的特價(jià)房，不僅可以吸引近萬人圍觀，甚至部分房源的市場(chǎng)估價(jià)高達(dá)500多萬

可能有的小伙伴要問，那這不是一個(gè)很好的撿漏機(jī)會(huì)

先不說法拍房背后牽扯的一系列潛在債務(wù)糾紛，光是從拍賣端就可以看出其中的套路滿滿

以這套一元起拍的迪蕩府67幢7室為例

房源不僅涉及刑事案件，還需要繳納120萬保證金

而且說好的1元起拍，其實(shí)成交價(jià)高達(dá)1772萬，比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)還要高出494萬元

更夸張的是

房屋所有人和競(jìng)得房屋的人，很可能是同一波人

所以你看，看似有便宜占的房子可能背后埋藏的風(fēng)險(xiǎn)更大

才交付的新房、拍出1億的豪宅、1元起拍的特價(jià)房，為什么突然之間冒出來這么多房源

03

導(dǎo)致法拍房數(shù)量激增的原因，其實(shí)更多是經(jīng)濟(jì)

提到房子被拍賣，可能很多人的第一反應(yīng)就是斷供

圖片來源：小紅書

最近一段時(shí)間，關(guān)于個(gè)人房貸斷供潮的討論越演愈烈，越來越多人開始在網(wǎng)上發(fā)表自己因?yàn)閿喙┓课荼慌馁u的經(jīng)過

甚至還有傳言說，今年初的時(shí)候，四大行就已經(jīng)起訴了20萬的斷供房主

一時(shí)間，把房主房貸斷供這個(gè)話題推向了高潮

那么，事實(shí)真的如此嗎

要弄清楚這一點(diǎn)，我們先來看看是什么樣的資產(chǎn)在被拍賣

其實(shí)，我們所看到的法拍房占比最多的是訴訟類資產(chǎn)，占比高達(dá)98.26%，這其中基本都是債務(wù)糾紛

什么意思

我們理解的，因?yàn)椴荒苋缙谌鐢?shù)償還貸款而導(dǎo)致銀行向法院提出民事訴訟

由斷供引起房屋被拍賣，這樣的例子其實(shí)是很少數(shù)的

大部分訴訟類資產(chǎn)，除了銀行和業(yè)主，其實(shí)還有第三方的介入

比如因?yàn)閭€(gè)人或小企業(yè)想要借錢，將房屋抵押給第三方，沒想到不能按時(shí)還錢，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，第三方不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院申請(qǐng)拍賣房產(chǎn)來還款

這種情況下，因?yàn)閭鶆?wù)糾紛導(dǎo)致的房屋拍賣才是占比多的

當(dāng)然要說和斷供完全無關(guān)嗎，當(dāng)然不是

這幾年由于疫情影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑，不少公司都在破產(chǎn)清算，連大廠也在批量裁員，因此債務(wù)糾紛也越發(fā)頻繁

所以，更多的是經(jīng)濟(jì)的因素，連鎖反應(yīng)到了法拍市場(chǎng)

04

另一方面，我們也要客觀看待“200萬”這一數(shù)字

首先，我們要知道200萬這一數(shù)字，看似夸張其實(shí)是有不少水分的

一是因?yàn)榕馁u網(wǎng)站特殊的計(jì)算方法

目前所顯示的房產(chǎn)套數(shù)，其實(shí)是一個(gè)歷史累計(jì)數(shù)據(jù)，即包含所有已成交、已過期的房產(chǎn)

而且反映的是掛拍次數(shù)

所以一旦發(fā)生一套房子未拍賣成功，需要二次甚至是三次拍賣

同一套房子很有可能被重復(fù)統(tǒng)計(jì)，所以這“200萬套”可能是一個(gè)大于實(shí)際的數(shù)據(jù)

還有一點(diǎn)就是，以前的法拍房是存在線上數(shù)據(jù)滯后的

如2018年實(shí)際法拍數(shù)量是47萬套

但是我們線上只統(tǒng)計(jì)了2萬套，大量的數(shù)據(jù)其實(shí)是沒有統(tǒng)計(jì)到位的

因此很容易給人一種法拍房數(shù)量突然爆炸式上升的錯(cuò)覺

最關(guān)鍵的是，這些法拍房拍賣的不動(dòng)產(chǎn)里，增長率最高的并不是住宅類產(chǎn)品

以2020年的數(shù)據(jù)為例

商業(yè)類增長率是26%，從18萬套漲到23萬套，工業(yè)類增長率是28%

而住宅類呢，增長率只有2.34%，年增長9600套

到了2021年，雖然法拍房掛拍數(shù)量在增長，但是住宅類掛拍量同比卻減少了3.59%，反而是商業(yè)類大幅增長46.5%

所以住宅買家斷供的情況，沒表面看上去那么夸張

此外，因?yàn)榉课莘ㄅ乃枰牧鞒讨芷诤荛L

法拍房掛拍前至少要經(jīng)歷3個(gè)階段，最先是起訴至法院，法院審理作出判決，通常一審6個(gè)月、二審3個(gè)月

有了生效判決后，才能申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

所以，現(xiàn)在看見的斷供被拍賣，反應(yīng)的至少也是一年前的經(jīng)濟(jì)狀況

而近幾年法院優(yōu)化了方案，從查封到拍賣，一般兩三個(gè)月就完成了，也算是間接增加了各地法拍房的數(shù)量

05

最后

不可否認(rèn)的是，今年法拍房的數(shù)量確實(shí)是大量增長的，也的確出現(xiàn)了一些看似可以撿漏的機(jī)會(huì)

不過對(duì)于大部分購房者來說，房地產(chǎn)的真相都是由那些真正花錢買房的人構(gòu)成的

去售樓處，去搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，甚至是中介門店，那里才是樓市最真實(shí)的部分

而不是在法拍房的萬人圍觀里

以上為正文，來自Moon