房產(chǎn)中介的居間合同有效嗎（房產(chǎn)中介的居間合同有效嗎知乎）
2022-12-07
網(wǎng)站首頁
手機版
更新時間：2022-12-06 16:03:27作者：智慧百科
一、婚后共同還貸增值部分計算公式是什么？
婚后夫妻已共同還貸數(shù)額=(本金 利息)乘以【房產(chǎn)當(dāng)前市值÷(房屋購入價 已共同還貸的利息 購房時支付的稅費等)婚內(nèi)共同還貸及對應(yīng)增值部分的計算方法為：涉及夫妻共同還貸款項及其相對應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。
第一步是計算不動產(chǎn)升值率，不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格 共同已還利息 其他費用。在計算不動產(chǎn)升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以結(jié)婚時價格直接得出升值率?！捌渌M用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用;
第二步是計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補償?shù)臄?shù)額。
二、房屋分割具體補償數(shù)額計算的注意問題包括什么？
計算具體補償數(shù)額時，應(yīng)注意確定計算時點，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個人財產(chǎn)。同時還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問題：
一是離婚時貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計入不動產(chǎn)成本，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實承擔(dān)因計入所有利息導(dǎo)致補償額降低的不公平結(jié)果;
二是一方購買不動產(chǎn)后經(jīng)過一段時間才結(jié)婚的情形，計算不動產(chǎn)升值率時，應(yīng)以結(jié)婚時不動產(chǎn)價格作為計算依據(jù)，不能以購買時不動產(chǎn)價格作為依據(jù)，因為購買不動產(chǎn)至結(jié)婚前這段時間不動產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個人財產(chǎn)。
婚前取得的財產(chǎn)歸個人所有，婚姻存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，一般情況下屬于夫妻共同財產(chǎn)。但對于婚前一方通過按揭購買，婚后才取得房產(chǎn)證的房屋，不能機械地以取得房產(chǎn)證的時間來確定是否是夫妻共同財產(chǎn)。
因為買房屋的錢是一方婚前個人財產(chǎn)，并且已經(jīng)向開發(fā)商支付了全部購房款，在婚前就取得了購房合同確認(rèn)給購房者的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)證只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。因此，只要房屋買賣行為發(fā)生在婚前，并且買賣合同已經(jīng)實際履行，房屋登記在買房人個人名下，就應(yīng)當(dāng)以婚前個人財產(chǎn)處理。
在夫妻雙方解除婚姻關(guān)系的時候，一般都會對夫妻之間的共同財產(chǎn)予以分割，其中最重要的莫過于房屋等大型不動產(chǎn)，如果是夫妻之間共同還貸的，那么一般可以將房屋所有權(quán)歸屬于另外一方，之后再根據(jù)法定的計算方法計算出補償額，向另一方進行補償。