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來源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

撰文 | 鄭婷

作為國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積最大的家居裝飾及家具商場(chǎng)，美凱龍走的是“包租婆”式的賣場(chǎng)平臺(tái)模式。

公司早期通過“買地-招商-收租-運(yùn)營(yíng)-物業(yè)升值-抵押物業(yè)-再買地”的玩法，分享地產(chǎn)增值紅利，但也帶來了較重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

到今年上半年，美凱龍集團(tuán)總資產(chǎn)1874.88億、總負(fù)債1229.18億，其中一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債662.25億，而集團(tuán)賬上現(xiàn)金只有87.56億。

2022年12月25日，美凱龍的一則減持公告，引發(fā)股價(jià)下挫，也將公司財(cái)務(wù)方面的壓力擺上臺(tái)面。

這不僅說明，美凱龍的重資產(chǎn)模式行不通了，而且也反映出，美凱龍此前選擇發(fā)力的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)和降杠桿戰(zhàn)略，收效甚微。

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家具大佬不降租

有商戶想跑路

美凱龍能成長(zhǎng)為全國(guó)性的連鎖家居商場(chǎng)龍頭，離不開核心人物也就是公司老板車建新（同車建興）。

車建新，出生于農(nóng)村，初中未畢業(yè)就跟著師傅學(xué)木匠。1986年，20歲的車建新接到人生第一筆訂單小賺200塊，兩年后賺到人生第一桶金50萬(wàn)元，而后成立了紅星家具集團(tuán)。

車建新

車建新做得最對(duì)的一件事，就是在上海真北商場(chǎng)設(shè)立了首個(gè)“紅星美凱龍”商場(chǎng)。此后，公司通過自建物業(yè)、并購(gòu)重組、管理輸出等模式加速擴(kuò)張，那時(shí)的萬(wàn)達(dá)都只能算個(gè)小弟，居然之家更是不值一提。

2012年，美凱龍?jiān)谙愀勐?lián)交所上市，當(dāng)年公司營(yíng)業(yè)額近90億，5年后，公司營(yíng)收正式破萬(wàn)億。

2018年，美凱龍?jiān)俚顷慉股上市，是全行業(yè)中第一家在A+H股上市的家具公司。也是這此時(shí)，美凱龍A股、港股市值達(dá)到歷史高位，兩市總市值超過千億。同年，車建新以385億的身家位列胡潤(rùn)百富榜第61位。

能從一個(gè)小木匠跨越階級(jí)到百富榜富豪，得益于車建新做得不只是中規(guī)中矩的家具生意，土地和房地產(chǎn)才是美凱龍內(nèi)里的核心資產(chǎn)。

這樣做帶來的最大好處是可以有穩(wěn)定的收入和高毛利率。2020年，美凱龍商場(chǎng)收入達(dá)103億元，占公司總營(yíng)收的比重為72%，其中，僅美凱龍的自營(yíng)商場(chǎng)（靠收租和管理收得收入）就貢獻(xiàn)了65%的收入和70%的毛利額。

2022年前三季度，在家具類社會(huì)消費(fèi)品零售額和建筑及裝潢材料類同比下滑的情況下，美凱龍總營(yíng)收104.8億元，同比下降7.67%，但自營(yíng)業(yè)務(wù)仍占到總營(yíng)收的近六成，為64.19億元，同比增長(zhǎng)2.8%，毛利率達(dá)74.4%。這說明，即便市場(chǎng)環(huán)境下行，美凱龍依然通過充當(dāng)“包租婆”穩(wěn)住了大盤。

但在疫情之下，美凱龍的“包租婆”身份沒想象中好當(dāng)，除了商場(chǎng)拓展有所放緩、租金水平下降，商戶退租事件也讓美凱龍備受困擾。

2022年12月23日，一份由武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會(huì)發(fā)布的《告紅星美凱龍賣場(chǎng)通知書》顯示，紅星美凱龍于武漢的五大賣場(chǎng)，自12月24日開始統(tǒng)一關(guān)停店面，不再營(yíng)業(yè)。商戶“罷工”的原因，在于疫情導(dǎo)致商場(chǎng)內(nèi)客流極少，武漢商會(huì)希望紅星美凱龍能為商戶降租減壓，但溝通無果，因此選擇停業(yè)。

對(duì)于紅星美凱龍來說，這算是釜底抽薪式的打擊，因?yàn)橐坏┳庥觅u場(chǎng)的商戶們紛紛跑路，那將意味著紅星美凱龍的租金收入將下滑，進(jìn)而波及到營(yíng)收和利潤(rùn)。

針對(duì)武漢區(qū)域商場(chǎng)面臨的情況，紅星美凱龍12月27日表示，武漢商場(chǎng)方面已經(jīng)和武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會(huì)達(dá)成基本共識(shí)，商戶已正常營(yíng)業(yè)。

但據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該事件很有可能會(huì)引起連鎖反應(yīng)，其他賣場(chǎng)也可能出現(xiàn)品牌商戶效仿的情況。

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定增、發(fā)債、賣資產(chǎn)

債務(wù)警報(bào)拉響

收租二字，為美凱龍貼上了“重資產(chǎn)”的標(biāo)簽。

截至2022年上半年，投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程等重資產(chǎn)部分占據(jù)美凱龍總資產(chǎn)規(guī)模的70%以上。這從側(cè)面意味著美凱龍需要大量的活錢融入，以維持現(xiàn)金流。

定增、發(fā)行債券、變賣資產(chǎn)，是幾種最常見的籌資方式，最近這兩年，美凱龍都用過了。

早在2020年10月，美凱龍就出現(xiàn)了流動(dòng)性吃緊的狀況，為了改善，美凱龍首次增發(fā)擬募資36.78億元，其中11億用于還債，剩下25億用于項(xiàng)目建設(shè)。

同年11月26日，紅星控股發(fā)行“20紅星05”債券，規(guī)模合計(jì)25億元，期限3年。

2021年6月初，紅星系將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠(yuǎn)洋資本；7月，車建新“揮淚斬地產(chǎn)”，把紅星企發(fā)70%的股權(quán)以40億元的價(jià)格賤賣給了遠(yuǎn)洋集團(tuán)；10月，美凱龍80%股權(quán)又以近7億元的價(jià)格被轉(zhuǎn)讓給了旭輝。

上述三筆交易大約為車建新帶來了約70億元的現(xiàn)金流，然而和紅星系所面臨的財(cái)務(wù)壓力相比，只能叫杯水車薪。

美凱龍母公司紅星美凱龍控股集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“紅星控股”）2022年中期財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，合并報(bào)表層面，紅星控股的貨幣資金為87.56億元，相比2021年末減少了20多億元，而短期借款、1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債加起來超過252億元。另?yè)?jù)美凱龍控股發(fā)布在上海清算所的債券發(fā)行人財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，到今年上半年集團(tuán)總資產(chǎn)1874.88億、總負(fù)債1229.18億，其中一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債高達(dá)662.25億。

母公司層面，紅星控股貨幣資金只有3.4億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債超過100億元，已然呈現(xiàn)出明顯的流動(dòng)性危機(jī)。

美凱龍的財(cái)務(wù)壓力也好不到哪去。截至2022年三季度末，其擁有貨幣資金57.38億元，短期借款、1年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債合計(jì)96.17億元。

無奈之下，紅星控股12月20日發(fā)布公告稱，“20紅星05”債券利息寬限期延長(zhǎng)2個(gè)月。

沒過幾天，紅星控股再發(fā)布公告，稱其與一致行動(dòng)人西藏奕盈擬合計(jì)減持最高不超過3.41%的股份。按公告當(dāng)天股價(jià)計(jì)算，兩者合計(jì)套現(xiàn)金額約7億元。

值得注意的是，目前美凱龍的股價(jià)，無論是A股還是港股，都已經(jīng)跌到塵埃，此刻減持，再次坐實(shí)股東面臨的現(xiàn)金流危機(jī)。

長(zhǎng)江商報(bào)的報(bào)道也印證了這一點(diǎn)：減持套現(xiàn)的這筆錢，車建新打算用于償還債務(wù)。眼下，車建新及其一致行動(dòng)人所持美凱龍股份的質(zhì)押率超過70%。

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結(jié)語(yǔ)

車建新看到王健林成功將萬(wàn)達(dá)從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)，他也想“照葫蘆畫瓢”，但無論是紅星系處理重資產(chǎn)降杠桿，還是大力發(fā)展委托管理模式走輕資產(chǎn)之路，都處于“雷聲大、雨點(diǎn)小”的結(jié)果。

所以，早在美凱龍發(fā)布三季報(bào)之前，2022年9月，標(biāo)普就對(duì)美凱龍下調(diào)了評(píng)級(jí)與負(fù)面觀察，信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，認(rèn)為該司未來兩年現(xiàn)金將減少和高潛在債務(wù)到期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加。

另一家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)幾乎在同一時(shí)間把美凱龍的獨(dú)立信用狀況下調(diào)至“BB-”，理由是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房銷售持續(xù)疲弱疊加疫情影響，美凱龍經(jīng)營(yíng)會(huì)受到一定影響。

好消息是，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)有希望回暖、消費(fèi)行業(yè)也應(yīng)該會(huì)迎來復(fù)蘇，但這能否幫助美凱龍渡過債務(wù)難關(guān)？我們拭目以待。