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作者 |周奕航

編輯 |韓忠強

2022年以來，基金、股票等投資市場的下行讓不少投資者望而生畏，另外部分理財產品收益率難以跑贏房貸利率。理財投資艱難，讓許多投資者萌生了“投資不如提前還房貸”的念頭。

步入2023年，1月5日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，住房貸款利率持續(xù)下行，部分城市首套住房貸款利率已降至4%以下。

為搶占低利率窗口期，不少購房者提前還款愿望強烈。然而在購房者們積極擺脫“負翁”身份的同時，銀行也開始了“花式阻撓”。提前還款難引發(fā)熱議、頻上熱搜。對于這一行為，人們表示費解：明明提前還貸能讓銀行的資金迅速回流，可銀行為什么不鼓勵這樣的行為，反而限制？

銀行的“花式阻撓”

“我驚呆了?！痹诒本┦匈J款200萬購買一套兩居室的用戶毛毛，分享了自己提前還房貸的經(jīng)歷：提前還款10萬元后，節(jié)省15萬的利息。毛毛表示：“太給力了，以后我還要努力搬磚提前還房貸?！?/p>

（毛毛提前還貸款節(jié)省的利息，來源：用戶提供）

與毛毛有著相似經(jīng)歷的用戶不在少數(shù)。在社交媒體平臺上，提前還房貸似乎已成為“流量密碼”，分享提前還貸經(jīng)驗的博主比比皆是。至于提前還貸的理由，他們表示：“自己當時辦理的房貸利率較高。如今房貸利率下行，便動了將手中閑置資金用于提前還款的念頭?！?/p>

也正是因為龐大的需求量，導致提前還貸的額度異常緊俏。銀行也開始了“花式阻撓”：除了對提前還貸的用戶收取違約金之外，部分銀行還以“技術升級”為由，關閉了線上預約提前還款的功能。當用戶按照要求去線下網(wǎng)點排隊預約時，卻發(fā)現(xiàn)銀行對預約時間、提前還款金額的下限以及次數(shù)均作出了限制。

以中國銀行為例，關閉線上預約還款功能后，部分網(wǎng)點僅周一和周四可以辦理提前還房貸業(yè)務。對比2022年以前各大銀行通過手機銀行APP即可“一鍵減負”的寬松流程，一些房貸按揭者直呼“變了天”。

中國建設銀行北京分行某網(wǎng)點顯示：預約提前還貸要等到3個月以后。如果現(xiàn)在（2月7日）預約，最早可以約到5月9日的還款名額。

頗具意味的是，在銀行設定重重關卡之時，廣大用戶也用盡了渾身解數(shù)?！按蜚y保監(jiān)電話投訴，第二天就可以拿著材料去銀行辦理。”有網(wǎng)友表示：沒辦法，搶不到銀行系統(tǒng)的預約額度，只能給銀行施壓，讓監(jiān)管部門解決問題。

面對銀行的新花樣，有網(wǎng)友表示不解：既然借款人出于自身資金安排考慮提前還款，希望減少利息支出；而銀行出于風險管理需要，還能降低壞賬的風險，提前實現(xiàn)資金回籠。為何不能兩全其美，多釋放些還貸額度呢？

對于銀行來說，房貸是一項長期穩(wěn)定生息的優(yōu)質資產。如果提前還款量加大，會改變銀行的原有資產結構和資金使用安排，進而對營收和利潤產生較大影響。除此之外，銀行對個貸經(jīng)理的放貸額度也有一定的考核要求，提前還貸增加會導致其后期放貸壓力有所增大。

（截至2022年6月部分銀行房貸存量規(guī)模，數(shù)據(jù)來源：銀行年報）

當提前還貸觸及到實際利益，部分銀行進行“花式拖延”的做法就顯得順理成章了。一方面，借款人排隊等待的時間越長，銀行通過房貸獲取的利息收益越多；另一方面，在拉扯過程中，市場也在持續(xù)變動，部分購房人存在態(tài)度轉變的可能性。

存量客戶，覺得虧了

央行數(shù)據(jù)顯示，自2022年下半年開始，住房貸款利率便出現(xiàn)了明顯下滑。2022年3月，新發(fā)放的個人房貸平均利率分別為5.49%，尚處于5%利率水平之上。2022年6月，新發(fā)放的個人房貸平均利率便急轉直下，降至4.62%；到了2022年12月，新發(fā)放個人住房貸款平均利率為4.26%，與2021年12月同比下降1.37個百分點，是2008年統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

根據(jù)貸款規(guī)則，用戶可以在商業(yè)貸款中選擇固定利率和浮動利率。通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動利率，房貸利率的定價則是由最近一個月相應期限的 LPR（貸款市場報價利率）為定價基準+基點（1個基點是0.01%）后形成。

值得一提的是，浮動利率會在每年進行重新定價，基本每年都會調動。從2022年數(shù)據(jù)來看，1-12月，5年期以上LPR已進行了兩次下調，從4.6%降到了4.3%的水平。

而不斷下行的房貸利率，除了受LPR調整因素影響之外，還與住房信貸政策調整有關。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

政策出臺后，部分城市率先對商業(yè)貸款利率做出調整，首套房貸款利率從原來的LPR減20基點調整到LPR減50基點。截至目前，包括鄭州、福州、廈門在內的多個城市，首套房貸利率已下調至3.8%，這個數(shù)據(jù)與2018年、2019年樓市火熱時5.8%、甚至6%的高利率相比，可以說是天壤之別。

這樣一來，存量房貸與增量房貸的利差尤為明顯。對于存量用戶來說，雖然最新還款利率會與LPR同步下調，但仍要遵守合同約定“加上原有基點”，導致利率整體下調幅度較為有限。但增量用戶的還款利率，除了下調的LPR 之外，還有“減基點”的作用加持。增量用戶所享受的利率，將遠低于存量用戶的利率。

實際上，政策本意是想通過降低利率來吸引投資者購房。在當前房地產市場仍然低迷的環(huán)境下，通過LPR下調來帶動房貸利率調降，有助于降低購房成本，增強購房意愿，提振房地產銷售。

然而，相關政策在利好新進購房者的同時，也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款者的心中五味雜陳。

從現(xiàn)實情況來看，在房地產市場持續(xù)調整的背景下，利率越下降，購房者對買房的態(tài)度越謹慎。據(jù)國家統(tǒng)計局11月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2022 年1-10月，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降了22.3%和26.1%。

（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）

存量房貸與增量房貸如何實現(xiàn)雙贏，是市場亟待解決的難題。對此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示：“建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)轉貸等問題。”