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作者：子非魚(yú)

01

賣(mài)地模式又變了

近日，自然資源部出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，其中對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”。

澎湃新聞披露，很多媒體將此解讀為集中供地制度取消。

對(duì)此，2月3日，在面對(duì)記者采訪時(shí)，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示：

該文件是自然資源部印發(fā)的，對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

這份表述，首先點(diǎn)明了文件的真實(shí)性。

其實(shí)，這種事情，媒體直接解讀為取消并沒(méi)有啥錯(cuò)誤，只是太過(guò)直白，沒(méi)有保留一絲顏面而已。

無(wú)論是優(yōu)化還是取消，都是文字游戲，意思一個(gè)樣，改變之前兩集中供地模式，不再限制每年只能集中供地三次的做法、

自然資源部發(fā)布優(yōu)化集中供地的文件，也是無(wú)奈之舉。因?yàn)榧幢悴话l(fā)布，原本規(guī)定兩集中供地的22座城市，幾乎都不再遵守“每年不超過(guò)3次集中供地”的限制。

去年在樓市一片肅殺的背景下，很多城市的土地根本賣(mài)不動(dòng)，即便有國(guó)資房企托底，也是一片慘淡，在那種背景下，很多城市推出了第四輪、第五輪乃至第六輪集中供地。

比如武漢，就在去年最后一個(gè)月連續(xù)加推三場(chǎng)集中供地，開(kāi)啟了六輪集中供地。因?yàn)樵谇叭喖泄┑赝瓿芍?，武漢賣(mài)地才完成全年目標(biāo)的41%。

在最后一個(gè)月加推三輪供地之后，效果也并不好。2022全年，武漢賣(mài)地成交了108宗，賣(mài)地收入871.33億元，賣(mài)地收入相較于2021年下跌了54.26%。

同樣的壓力，在其他城市身上一樣存在。

前三輪供地完成時(shí)，天津也只完成了全年計(jì)劃的24%，青島、福州不足三分之一，寧波、濟(jì)南、北京、蘇州、深圳、長(zhǎng)沙不足二分之一，南京也只有51%而已。

在這種背景下，長(zhǎng)沙直接跳出來(lái)，表示取消集中供地。其他城市雖然沒(méi)有明說(shuō)，但都這么做了，紛紛開(kāi)啟了第四輪、第五輪乃至第六輪集中供地，堅(jiān)持了一年半的兩集中供地模式，煙消云散。

02

賣(mài)地收入大縮水是根本

自然資源部?jī)?yōu)化兩集中供地模式，順?biāo)浦圩匀皇窃蛑唬驹蜻€是去年賣(mài)地收入大縮水所致。

在解釋之前，我們首先要明白，2021年官方為何要?dú)J點(diǎn)22個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行兩集中供地。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)的樓市太火熱了，兩集中供地有助于給土地市場(chǎng)降溫。

從2015年到2021上半年，除了2020年一季度受疫情影響降溫不少外，其余時(shí)間樓市大體都比較火熱，即便在2016年10月份開(kāi)啟全國(guó)大調(diào)控之后，南方熱點(diǎn)城市的溫度依舊沒(méi)有下降。

2020年?yáng)|莞房?jī)r(jià)以超過(guò)40%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，當(dāng)年深圳、廣州、西安、成都、武漢等城市的房?jī)r(jià)也上漲了不少。

我們都知道2021年年中是中國(guó)樓市的分水嶺，下半年樓市一片肅殺。但上半年樓市依舊火熱，而且有愈演愈烈之勢(shì)頭。

比如當(dāng)時(shí)的重慶，房?jī)r(jià)一改往日的溫和，開(kāi)啟了快速拉升模式，此外武漢、長(zhǎng)沙、廣州樓市也是一片火熱。

在這種背景下，自然資源部欽點(diǎn)22個(gè)城市開(kāi)啟集中供地模式，后來(lái)還有不少城市自動(dòng)加入了這個(gè)陣營(yíng)。

集中供地模式與常態(tài)化供地最大的區(qū)別就是一次性供應(yīng)大批量的土地。過(guò)去的分散拿地對(duì)于開(kāi)發(fā)商沒(méi)什么壓力，畢竟也就爭(zhēng)搶一兩塊。

然而集中供地之后，大批量土地同時(shí)上市，開(kāi)發(fā)商必須準(zhǔn)備大量的資金去支付保證金和拿地資金。資金壓力加大，理論上當(dāng)然可以緩解土地?zé)帷?/p>

在這種背景下，開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更加理性，土地溢價(jià)率會(huì)降低，地王也不會(huì)那么容易產(chǎn)生。

按照官方的預(yù)估，兩集中供地只是適當(dāng)給土地市場(chǎng)降溫，并不會(huì)直接將土地市場(chǎng)打入冷宮。但令人意想不到的是，2021年年中，中國(guó)樓市迎來(lái)了拐點(diǎn)，在房企開(kāi)啟爆雷模式下，再加上疫情的肆虐。從2021年下半年開(kāi)始，無(wú)論是商品房成交量，還是賣(mài)地收入，還是房?jī)r(jià)，就開(kāi)始轉(zhuǎn)向。

以賣(mài)地來(lái)看，2021年第二輪集中供地，諸多熱點(diǎn)城市的流拍率超過(guò)了50%，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等東北城市的流拍率更是在70%以上。

進(jìn)入2022年，國(guó)資房企與地方政府互換眼神，開(kāi)啟了托底模式，但在房地產(chǎn)行情一片肅殺的背景下，托底的力量也在轉(zhuǎn)弱。

最終我們可以看到，根據(jù)財(cái)政部披露，2022年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.2%，少了20197億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

細(xì)化到城市來(lái)看，上面已經(jīng)說(shuō)到，武漢去年賣(mài)地收入較前一年縮水了54.26%。此外，中指研究院披露，杭州去年賣(mài)地收入減少了29%，北京減少了23.8%，廣州減少了36%，南京減少了35%，蘇州減少了29.8%，成都減少了29.8%。

在之前的文章中，我多次強(qiáng)調(diào)過(guò)，目前除了北上深等極少數(shù)城市擺脫了土地財(cái)政外，包括廣州、杭州、成都、武漢在內(nèi)的絕大多數(shù)城市，仍非常依賴(lài)土地財(cái)政。

賣(mài)地收入是地方財(cái)政的兩個(gè)主要錢(qián)袋之一（另一個(gè)是稅收），收入縮水如此嚴(yán)重，怎能讓他們不著急。

于是，他們?cè)谧匀毁Y源部尚未發(fā)話的情況下，就自動(dòng)不再遵守兩集中供地。再者，如今的市場(chǎng)熱度，也完全沒(méi)有必要再去嚴(yán)格遵守兩集中供地。

所以，自然資源部才在近日正式發(fā)布文件，開(kāi)啟兩集中供地優(yōu)化。

03

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)加快推進(jìn)

優(yōu)化兩集中供地模式，讓各城市因城施策，無(wú)非是打開(kāi)供地桎梏，讓各城市的土地市場(chǎng)回暖起來(lái)。

但在如今的宏觀環(huán)境下，尤其是人口轉(zhuǎn)向的大背景下，中國(guó)樓市即便后續(xù)有所復(fù)蘇，也再也回不到2016至2021年那段鼎盛的時(shí)代。

房地產(chǎn)黑鐵時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，在這個(gè)時(shí)代里，成交量會(huì)逐漸回歸理性，房?jī)r(jià)波動(dòng)性也會(huì)回歸理性。

雖然城市化率逐漸降速，未來(lái)趨近飽和，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蛋糕主要在城市更新，而不是增量市場(chǎng)。

在這種背景下，支撐中央和地方政府的土地財(cái)政，已經(jīng)走到了十字路口。未來(lái)需要更好的錢(qián)袋子來(lái)補(bǔ)充中央和地方的財(cái)政收入。

房地產(chǎn)稅就是最佳候選人。

當(dāng)初房地產(chǎn)稅提出來(lái)的時(shí)候，就是為了有一天能夠成為地方財(cái)政的補(bǔ)充乃至取代。

在2022年之前，房地產(chǎn)稅之所以遲遲沒(méi)有試點(diǎn)，主要是因?yàn)橘u(mài)地收入依舊非常高，沒(méi)有必要推出。2022年準(zhǔn)備推出的時(shí)候，偏偏又遭遇了樓市寒冬，最終試點(diǎn)擱淺。

本號(hào)認(rèn)為，未來(lái)兩年，隨著樓市成交量逐步走向理性，房地產(chǎn)試點(diǎn)工作會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)。

深圳是最佳選擇地。這一點(diǎn)，去年10月份財(cái)政部發(fā)布的財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》就有劇透，文件提出：

支持深圳加快建立與先行示范區(qū)相適應(yīng)的現(xiàn)代財(cái)稅體制。

來(lái)源：國(guó)家財(cái)政部官網(wǎng)

這句話暗含的意思，可能就是鼓勵(lì)深圳誰(shuí)先試行房地產(chǎn)稅。

深圳之所以是最佳試點(diǎn)地，主要有三方面原因：

第一，深圳是國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的試驗(yàn)田。

第二，深圳是國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，享有立法權(quán)。開(kāi)征房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，需要立法，試點(diǎn)也至少需要發(fā)布條例，深圳正好有這個(gè)權(quán)限。

第三，深圳是目前為數(shù)不多的擺脫了土地財(cái)政的城市，試點(diǎn)對(duì)賣(mài)地收入影響不大。

在深圳試點(diǎn)并取得成果之后，再逐漸向其他城市復(fù)制推廣。

房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不會(huì)很大，并不像很多人添油加醋說(shuō)得那樣，會(huì)是壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草。這一點(diǎn)，無(wú)論是從早就開(kāi)征房地產(chǎn)稅的歐美日韓諸國(guó)，還是咱們的香港，都能找到佐證。

房地產(chǎn)稅，可以起到長(zhǎng)期穩(wěn)定樓市的作用，但不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成根本性傷害。它的主要目的，是成為地方政府新的錢(qián)袋子，因?yàn)樗堑胤蕉悺?/p>

房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，能有多少稅收？

此前有機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和Wind披露的全國(guó)人均住房面積、全國(guó)總?cè)丝凇⑷珖?guó)住宅單價(jià)、全國(guó)城鎮(zhèn)住宅總價(jià)值，對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)稅進(jìn)行了一個(gè)估算。

按照0.8%的稅率，如果不考慮免征面積，可以獲得2.95萬(wàn)億元稅收，如果考慮50%的免征，那只能征收到1.48萬(wàn)億。

肯定會(huì)有免征面積，上海、重慶2011年試點(diǎn)的房產(chǎn)稅就免征了不少面積。以最低的稅收來(lái)估計(jì)，如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，可以獲得1.48萬(wàn)億的稅收。

去年的賣(mài)地收入縮水了20197億元，1.48萬(wàn)億的房地產(chǎn)稅收入，差不多可以堵上這個(gè)窟窿。

所以，本號(hào)預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)稅最快會(huì)在這兩年里開(kāi)始試點(diǎn)試行，五年內(nèi)開(kāi)始全面征收，成為土地財(cái)政的輔助工具。