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封面圖來源|unsplash

2022年，以房貸為主要構(gòu)成的居民中長(zhǎng)期貸款一度出現(xiàn)月度負(fù)增長(zhǎng)，即居民新增貸款少于還款，引發(fā)中國(guó)走向日本式居民部門長(zhǎng)期去杠桿的擔(dān)憂。背后是部分居民選擇主動(dòng)提前還貸，減輕月度支出負(fù)擔(dān)，維護(hù)家庭收支現(xiàn)金流。

進(jìn)入2023年，提前還貸又成為熱議話題。據(jù)杭州媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)貒?guó)有大行的居民提前還貸申請(qǐng)需要排隊(duì)等待三個(gè)月以上。有的家庭將夫妻雙方2022年的全額年終獎(jiǎng)都用于提前還貸。

不過，排隊(duì)提前還貸可能造成誤解。并不是銀行門口擠滿了人，大家都爭(zhēng)相去提前還貸，而是銀行出于保持資產(chǎn)規(guī)模及息差收益穩(wěn)定，所主動(dòng)采取的“限流”措施：比如通過提高繳付違約金、放號(hào)限額、關(guān)閉手機(jī)銀行APP直接申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸功能、延長(zhǎng)預(yù)約等待時(shí)間等方式，使按揭房貸者難以及時(shí)提前還貸。

也就是說，按揭人與銀行之間出現(xiàn)了明顯的利益沖突：一個(gè)想提前還款、減輕利息支出壓力，另一個(gè)不想讓你提前還。

畢竟，近40萬億的存量房貸，其利率高于其他貸款。特別是2020年至2021年，部分城市新增房貸利率高達(dá)6%以上，即使采取降息后新的5年期LPR利率重新定價(jià)，也普遍在5%以上水平。這不但高于其他類型的貸款，也高于現(xiàn)階段各城市自主定價(jià)的新增房貸——1月28日至2月1日，已有鄭州、福州、廈門、沈陽、天津、珠海、南寧七個(gè)二線城市下調(diào)當(dāng)?shù)厥滋鬃》總€(gè)人房貸利率下限，其中鄭州、珠海的首套房利率已經(jīng)跌至“3”字頭。

不過，存量房貸利率與其他貸款利率之間的高利差，也是部分居民不惜通過低利率的經(jīng)營(yíng)貸甚至消費(fèi)貸替換高利率的房貸、提前還款的動(dòng)機(jī)。2022年12月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示，稱將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作，隱藏著違約違法、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

那么，有沒有一個(gè)折中的辦法，既讓按揭貸款人減輕還款壓力，又讓銀行保持資產(chǎn)規(guī)模的相對(duì)穩(wěn)定？

答案是推出正式版的銀行按揭貸款轉(zhuǎn)貸再融資業(yè)務(wù)，即由貸款人以房產(chǎn)為抵押品，向銀行新申請(qǐng)一筆按揭，替換部分甚至全部上一筆按揭，達(dá)到降低存量房貸利率、減輕居民月度支出壓力同時(shí)維持銀行資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)定的雙贏目的。

誠(chéng)然，這個(gè)過程中銀行要犧牲部分息差收益，但存量房貸降息之后，居民部分有更多可支配收入用于日常消費(fèi)甚至理財(cái)投資，可以起到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)修復(fù)的作用，與銀行擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模投放信貸、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初衷是一致的。

可以參考的經(jīng)驗(yàn)是：2020年至2021年，受益于美聯(lián)儲(chǔ)的無限量量化寬松（購(gòu)買國(guó)債及住房抵押貸款支持證券），美國(guó)30年期固定房貸利率隨十年期國(guó)債收益率同步下行，至歷史最低點(diǎn)，存量按揭人普遍通過金融機(jī)構(gòu)的Mortgage Refinance（房貸再融資），切換至更低利率的按揭合同，降低了月度利息支出壓力，緩解了疫情對(duì)居民家庭及房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，也一定程度上刺激疫情期間的耐用品消費(fèi)。

提前還款需求之外，針對(duì)那些的確存在還款壓力的按揭貸款家庭，轉(zhuǎn)貸就更有必要性。中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成近日撰文指出，從代表性銀行以按揭貸款為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券（ABS）看，2022年我國(guó)個(gè)人按揭貸款初次違約（貸款違約天數(shù)不超過30天）明顯高于2021年，尤其是在2022年第四季度，各銀行的初次違約顯著上升，為近兩年來初次違約的高峰。

對(duì)于銀行而言，給那些受迫于就業(yè)或生活壓力、沒有能力繼續(xù)履約的按揭人，提供一個(gè)轉(zhuǎn)貸再融資的選項(xiàng)，也不失為一種通過金融創(chuàng)新、預(yù)防貸款不良率上升的方式。

有人可能認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房貸以錨定5年期LPR的浮動(dòng)利率貸款為主，5年期LPR降息后存量房貸就自動(dòng)降息了，沒有必要搞轉(zhuǎn)貸或房貸再融資。但這忽視了一個(gè)客觀問題：在房地產(chǎn)調(diào)控的高壓期，那些申請(qǐng)房貸的購(gòu)房人承擔(dān)了較高的利率政策加點(diǎn)，不管LPR利率如何降低，加點(diǎn)是一直不變的。

對(duì)于持自有資金準(zhǔn)備申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的家庭，不妨想一想：這部分本金通過理財(cái)投資及資產(chǎn)配置，是否能起到增加收入的效果？甚至比提前還款帶來的支出減少更劃算。當(dāng)然，提前還款一定可以減少支出，但投資會(huì)賺也會(huì)虧，前者相當(dāng)于后者的機(jī)會(huì)成本。

作者|岳嘉

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