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      1. 這個地產賽道,越做越火了

        更新時間:2023-02-07 08:20:46作者:智慧百科

        這個地產賽道,越做越火了

        2023年伊始,住建部部長倪虹在接受央視采訪時,解答了住建部新一年的兩個工作核心:精準實現質的有效提升和量的合理增長、增加保租房供給和長租房市場建設。

        不僅如此,1月17日,深圳重磅發(fā)布保障性住房新政──共有產權房封閉式流轉政策,且在近期的中央經濟工作會議、國務院印發(fā)的《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》中均重點提及保租房建設,保障性住房仍有強勁的發(fā)展勢能。自重點提出保租房建設以來已有一年有余,保租房建設的成果如何?


        保租房認定、實施、建設政策

        逐步落地

        2022年完成年度任務98.8%

        在政策面的持續(xù)支撐下保租房發(fā)展迅速?!盎I建保租房,是十四五期間牽動財務資源最多的住房保障政策?!眹H評級機構標普發(fā)布于2022年10月的研報預計,雖國家重點規(guī)劃了40個城市發(fā)展保租房,但有191個人口凈流入城市均將參與這項計劃,耗費資金高達2萬億元。

        從政策層面上看:據中指研究院統(tǒng)計,2022年中央及地方累計出臺住房租賃相關政策160余次,近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案及細則,普遍涵蓋設定保租房認定、多渠道籌集保租房實施及建設、落實保租房專項金融支持及減稅降費等方面政策,并且從項目規(guī)模、面積、租金、運營等方面對保租房運營管理進行規(guī)范,使得保障性租賃住房認定、實施、建設、優(yōu)惠有據可依。

        以北京為例,政策指導節(jié)奏非常緊湊:2022年4月,北京市發(fā)放首批兩份《保障性租賃住房項目認定書》(京保租認定〔2022〕1號、2號),距離正式印發(fā)的《關于加強保障性租賃住房項目認定書服務管理有關工作的通知》(以下簡稱通知)僅3個工作日。同月,北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)了《北京市保障性租賃住房建設導則(試行)》。5月,北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》的通知。

        從目標數量達成的層面上看:各城市積極擴大保租房供給任務。同時,各省政府將保租房監(jiān)測評價結果納入對城市政府的績效考核。2022年,全國計劃籌集保租房240萬套,住建部統(tǒng)計數據顯示,截至2022年10月底,全國保障性租賃住房已開工建設和籌集233.6萬套(間),占年度計劃的98.8%,完成1750億元。至此,全國共已開工建設和籌集保障性租賃住房約327.8萬套(間),可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。


        ▲部分省市2022年保租房籌集計劃完成情況(單位:萬套),來源中指研究院

        據不完全統(tǒng)計,截至目前,上海、杭州、沈陽、武漢、鄭州、海口、西安、汕頭、吉安等地已提前完成2022年保障性租賃住房籌建的年度任務目標,部分地區(qū)甚至超額完成任務。但年度任務提前完成,并不表示建設會減速。各地區(qū)還將持續(xù)加速保障性租賃住房建設。


        新建、存量盤活、改建

        三大方式為主導

        各地籌集方法因地制宜

        中央發(fā)展保租房的思路以“建設”為主,但對地方政府而言,有必要因地制宜。各地政策落地的透明度和成熟度各不相同,通過什么渠道、采取什么標準籌集保租房,通常與當地的房源特點密切相關。比如重慶明確提出,“新增保租房以盤活存量為主、適當新建為輔”。北京、上海、天津等地也都提出,除新建之外,支持將存量住房改造、轉化為保障性租賃住房,其范疇包括政府剩余房源、國企通過各種方式獲得的租賃住房等。

        1、新建方式最為直接,企業(yè)抓住窗口期獲取低價地塊

        新建最為直接的籌建方式,地方政府低價出讓土地,國企拿地建房。

        以租賃用地的數據看,2022年新增租賃用地主要分布在核心一線及長三角地區(qū),15城涉租賃用地總供應約305萬方。各地因城施策,按照各地租賃市場的實際需求進行供應,在新政加持下土地供應市場更加有序。

        涉租賃用地拿地企業(yè)中,國企央企拿地的占比超過90%,涉租賃用地仍將以各地方國企和央企托底為主。民企主要以配建租賃住房的方式承擔建設9.3%的租賃用地。企業(yè)若通過市場化方式拿地,重資產運營保租房實難回本。若無地價支持,保租房“根本算不過賬來”。

        以發(fā)行REITs成功的國企案例分析,例如發(fā)行REITs成功的廈門安居和深圳人才安居——2020年來深圳人才安居在招拍掛市場取得的19宗地塊中5宗以底價獲取(房企拿地多觸及上限價、底價獲取企業(yè)主要為深圳人才安居及深圳地鐵等);廈門人才安居保障性住房項目的土地主要通過劃撥方式取得,這類土地成本較低,有利于整體成本攤薄。但值得一提的是,廈門安居申報的兩個REITs底層資產園博公寓及珩琦公寓,均在2022年5月將土地取得方式由劃撥變更為協(xié)議出讓。

        華潤有巢作為第一單成功發(fā)行REITs的市場化機構,也是抓住窗口期迅速獲取專項用地(R4用地及集體用地)。此次發(fā)行的華潤有巢REIT項目的兩處底層資產中,泗涇項目所處的地塊系上海首宗租賃集體建設用地,2018年10月由華潤置地下屬全資子公司以1.25億元的底價競得;東部經開區(qū)項目所處的項目地塊系上海第二宗R4租賃用地,在2018年8月由華潤置地以底價1.8億元競得,樓面價3592元/平方米。

        R4用地作為上海的租賃用地,與集體建設用地并列成為當下獲取低地價的主流方式之一。

        ①R4用地:在給予地價優(yōu)惠方面,上海走在前列。從2017年起,上海在供地計劃中單列“租賃住房地塊”,標記為R4類,出讓地價通常僅相當于同期同片區(qū)住宅用地的20%,受讓主體通常為國企。 截至2021年底,上海共出讓158宗R4用地,總規(guī)劃建筑面積近1000萬平方米,可提供約20萬套租賃住房,相當于上?!笆奈濉蹦繕说乃某梢陨稀?/p>

        ②集體建設用地:相比國有用地出讓,集體用地入市出讓環(huán)節(jié)增加了集體經濟組織委托和決策的流程。根據華潤有巢REITs招募說明書披露,農村集體建設用地入市須履行入市決策、出讓方案制定及批準、入市申請與出讓等入市程序,華潤都已經走完,并且拿到了集體建設用地的使用權及房屋所有權證,結論是:“基金管理人及法律顧問認為,有巢優(yōu)廈合法享有有巢泗涇項目的不動產權,包括房屋所有權及其占用范圍內的集體建設用地使用權?!?br/>


        ▲來源華潤有巢REITs招募書

        2、存量盤活成為完成任務最快方式,各地依據紅線靈活處理

        存量盤活則不同,幾乎無需投入資金,僅需要通過一系列認定手續(xù),房源就可以“轉化”為保租房。目標房源包括市場化的長租公寓、個人出租的房屋等。業(yè)內將這一過程稱為“納?!薄?/p>

        (1)市場化長租公寓:不少頭部房企已將租賃住房建設納入產業(yè)結構,加緊培育長租公寓業(yè)務的同時,旗下項目也紛紛納入保障性租賃住房體系,如萬科泊寓、龍湖冠寓等已形成了一定規(guī)模。據統(tǒng)計數據,截至2022年二季度末,全國已開業(yè)的長租公寓房間中,約有6.9%納入當地保障性租賃住房,規(guī)模合計為62019套(間);通過“存量納?!保L租公寓讓部分在投項目被納管進來。

        這樣,既可助力完成各地保租房的籌集任務,又能夠享受到稅收、規(guī)劃和普惠金融等紅利,更重要的一點是看重后期項目通過保租房REITs實現退出。

        (2)個人出租的房屋:多省市以打通新房、二手房、租賃住房市場通道來盤活個人房源。上半年,長沙市率先推出《關于配合推進租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房試點工作的通知》政策。下半年,海南、成都、西安、山西、重慶等省市充分借鑒長沙經驗,通過盤活居民存量住房方式增加保障性租賃住房房源供給。

        (3)存量房源納保:地方政府控制下的租賃房源有限,讓市場上更多存量房源納保是當務之急。對于存量房源‘納保’,國家層面很難‘一刀切’給出具體實施標準,都是各地去主導。

        “在部分城市,市住建局不制定標準,將籌集目標再分解到各個區(qū),交給區(qū)長去負責。”一名業(yè)內人士稱,“區(qū)里有區(qū)長協(xié)調會、區(qū)長辦公會等,通常各部門的一把手都必須參加。”

        “區(qū)長們的想法就是,既然上面沒有給出清晰的標準,那么就讓企業(yè)先報數,能報多少是多少?!痹撊耸糠Q,“如果市里給一個區(qū)的目標是7000套,最后匯總上來1萬套,那就把最合適的7000套報上去,剩下3000套就不‘納?!?;如果最后只匯總上來5000套,那就降低要求,或者再找一些更小型的租賃企業(yè),再湊2000套?!?/p>

        多個城市的租賃行業(yè)從業(yè)者均稱,上述思路在各地廣泛采用?;鶎诱畯闹醒胛募锩嬲鲆粭l作為“紅線”,即面積不大于70平方米,租金水平低于同地段、同品質市場化租賃住房租金,且年租金漲幅不超過5%,其他靈活處理(資料來自財新)。

        3、非改居路徑逐漸清晰,優(yōu)惠政策逐步兌現

        因2021年的用地尚未消化完,籌建需要一定年限,2022年各地的租賃住房專項用地的供地節(jié)奏相比2021年整體出讓進度和規(guī)模有所放緩,各地紛紛探索存量房屋或土地建設租賃住房的有效途徑。

        改建是另一條路徑,閑置的廠房、商業(yè)辦公、倉儲、產業(yè)園區(qū)、旅館等等其他業(yè)態(tài)的建筑都是改造目標。“非改租”作為保租房供應的重要方式,也是盤活閑置存量資產的有效方式之一,尤其是涉租賃用地供應規(guī)模較小、商辦庫存大去化周期長的二三線城市。


        ▲國辦22號文允許利用閑置和低效房屋改建為保租房的種類

        多地發(fā)布政策明確支持非居住存量房屋改建保障性租賃住房,且可以不變更土地使用性質、不補繳土地價款,按規(guī)定享受中央和地方財政補助資金支持,還可以享受稅收優(yōu)惠、民用水電氣價格。如1月3日,長沙市發(fā)布公告,對部分住房租賃試點和保障性租賃住房項目退回水費、電費,代表著“納保”的優(yōu)惠兌現。

        深圳、廈門、天津等城市還發(fā)布了非居住存量改建保障性租賃住房實施細則,明確非居改保的條件、改建要求、提交材料、認定步驟、驗收、運營、退出等,推動改建項目落到實處。

        與新建租賃住房相比,存量改建的周期相對較短,能夠快速形成供應。從目前各地落地情況來看,已有大量“非改租”項目落地。如浙江省上半年籌建保租房31.9萬套(間),其中,轉化和改建類約17.3萬套(間),占比超50%。

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        四單保租房REITs上市

        REITs市場保租房板塊“呼之欲出”

        目前公募REITs市場中,保租房項目共有4單,無論是產品數量還是市值份額均已初具規(guī)模。其中,華夏基金華潤有巢REIT是國內首單市場化機構運營的保障房REITs產品,而華潤置地成為首家涉獵保租房REITs的房企。

        1、監(jiān)管定調打造保租房REITs板塊,政策將持續(xù)引導常態(tài)化發(fā)行

        證監(jiān)會副主席李超2022年12月指出,加快打造REITs市場保租房板塊,保租房REITs的產品數量及總體規(guī)模有望逐漸發(fā)展壯大,形成常態(tài)化發(fā)行模式,同時,存量保租房REITs或能通過擴募這一方式,實現存量資產和新增投資的良性循環(huán)。

        目前租賃住房要實現公募REITs需要達到四個條件:①項目成熟穩(wěn)定,至少運營三年以上(目前政策有放寬)、②收益率需達到一定水平,即凈現金分派率不低于4%、③運營主體合格運營,現金流穩(wěn)定、④原始權益人不得開展商品住宅和商業(yè)地產開發(fā),需為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體。

        2、新發(fā)項目有望擴展到更多的二三線城市及市場化項目

        除擴募路徑較為清晰外,政策一直在引導與放寬要求,新發(fā)保租房REITs發(fā)行城市有望拓展到二三線城市,范圍擴展到更多的市場化項目,保租房公募REITs將進一步擴圍。從平臺披露的公開數據顯示,上海城投,北京昌平保障房公司、天津泰達人才安居、西安高新區(qū)保障房公司、青島房投、上海臨港等都在嘗試保租房REITs項目的試點。

        另外,在融資創(chuàng)新方面,建設銀行設立300億住房租賃基金作為母基金,并于本月17日,建行與萬科合作了“建萬住房租賃投資基金”作為子基金,規(guī)模達100億元,探索住房租賃發(fā)展新模式。通過私募基金收購項目、裝修改造、租賃運營,成熟后再通過公募REITs的渠道實現退出。目前,基金已跟各類市場主體和各地地方政府進行了廣泛對接,在包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、武漢等人口凈流入區(qū)域,整個基金重點擬推進項目已經接近30個,整體投資資產規(guī)模也在向150億邁進。

        “租購并舉”的住房藍圖正逐步兌現,公募REITs的退出通道、非改居的合規(guī)化、稅收和信貸方面的優(yōu)惠政策都將使保障性租賃住房熱度持續(xù)升溫。在未來一段時期內,籌建保租房仍將是各地的一項重要工作,明源不動產研究院也愿意攜手更多優(yōu)秀的行業(yè)標桿國企、民企,探討更長效的籌集機制,助力企業(yè)在這個數萬億的賽道走得更遠!

        來源:明源不動產研究院 已獲得授權,向原作者表示感謝!?