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三亞標(biāo)志性建筑——鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假中心“貝殼”建筑群部分房產(chǎn)遭拍賣，源于三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“三亞鳳凰島郵輪港公司”）的一筆10億元金融借貸。

8年前，三亞鳳凰島郵輪港公司與三亞農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等12家地方性金融機(jī)構(gòu)簽訂《海南省農(nóng)村信用社固定資產(chǎn)社團(tuán)貸款合同》（以下簡(jiǎn)稱“社團(tuán)貸款合同”），借款10億元。但到期后，三亞鳳凰島郵輪港公司未能依約清償債務(wù)，至2022年5月26日共拖欠本金及利息等超過(guò)12億元。為此，散落在三亞鳳凰島（一期）“貝殼”建筑群中的B、C、D、E座的822套房產(chǎn)等以債權(quán)轉(zhuǎn)讓形式打包公開(kāi)拍賣。

2022年年底，浙江一國(guó)資背景的資產(chǎn)管理公司斥資6.3億元，一舉拿下該建筑面積超7萬(wàn)平方米債權(quán)資產(chǎn)包。但關(guān)于該企業(yè)本次競(jìng)買細(xì)節(jié)公開(kāi)信息未有半點(diǎn)蛛絲馬跡。甚至在該企業(yè)官網(wǎng)眾多不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)公告中，并未將本次競(jìng)買事項(xiàng)掛網(wǎng)公開(kāi)，顯得格外神秘。

三亞鳳凰島是一個(gè)離岸填海人工島，被外界稱為“東方迪拜”，在長(zhǎng)達(dá)20年的起起落落中，“自帶流量”的鳳凰島時(shí)不時(shí)地回到大眾視野，且自2017年后因中央環(huán)保督察深陷輿論漩渦。自稱鳳凰島“島主”的湖北商人曾憲云，其造島開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的往事也被眾多媒體披露。

最近，隨著四集電視專題片《永遠(yuǎn)吹沖鋒號(hào)》第二集《政治監(jiān)督》在央視綜合頻道播出，三亞鳳凰島二期項(xiàng)目違建及整治不力的背后細(xì)節(jié)被披露，涉及兩任先后主政三亞的領(lǐng)導(dǎo)干部。

借貸10億元

2022年12月中旬拍賣的822套房產(chǎn)，位于三亞填海人工島——鳳凰島一期核心項(xiàng)目。

站在17公里長(zhǎng)的三亞灣海灘上，不遠(yuǎn)處就是三亞著名的地標(biāo)性建筑——鳳凰島5座高大的“貝殼”建筑群。夜幕降臨后，“貝殼”建筑體上開(kāi)始呈現(xiàn)沙灘、海浪及游動(dòng)的魚(yú)等光影，夜色中一幅椰風(fēng)海韻的南國(guó)熱帶風(fēng)景畫(huà)，令游客流連忘返。

然而，游客并不知情的是，此時(shí)的鳳凰島早已危機(jī)四伏，項(xiàng)目主體公司已債務(wù)纏身。三亞鳳凰島郵輪港公司拖欠海南12家地方性金融機(jī)構(gòu)10億元借貸本金，就是系列債務(wù)糾紛案中的一例。

一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中披露，早在2014年11月，三亞農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等12家地方性金融機(jī)構(gòu)與三亞鳳凰島郵輪港公司，簽訂了《社團(tuán)貸款合同》。這些地方性金融機(jī)構(gòu)涉及?？?、三亞、陵水、澄邁、東方等海南11個(gè)市縣的農(nóng)商行或農(nóng)信社。

依照上述合同約定，三亞鳳凰島郵輪港公司從上述12家金融機(jī)構(gòu)借貸本金10余元，貸款期限自2014年11月6日至2019年11月6日，貸款年利率為8.9%。

記者了解到，三亞鳳凰島郵輪港公司向上述12家金融機(jī)構(gòu)借貸的這一年的年初，世界500強(qiáng)央企中國(guó)交建(行情601800,診股)以49.62億元收購(gòu)前者45%股權(quán)，投資重組三亞鳳凰島郵輪港公司，在鳳凰島一期國(guó)際旅游度假夢(mèng)幻島的基礎(chǔ)之上，規(guī)劃建設(shè)二期島嶼，傾力打造一座“夢(mèng)幻之島、郵輪之都、海港之城”。

據(jù)媒體報(bào)道稱，早期的鳳凰島并非如今產(chǎn)業(yè)布局，而是建設(shè)國(guó)際客運(yùn)港。始于上個(gè)世紀(jì)90年代末吹沙填海的鳳凰島，因資金原因項(xiàng)目擱淺。2002年，湖北商人曾憲云以700萬(wàn)元收購(gòu)項(xiàng)目公司重組。

按照曾憲云當(dāng)初的設(shè)想，要將鳳凰島建設(shè)成包括國(guó)際郵輪港、1幢國(guó)際會(huì)議中心（七星級(jí)酒店）、5幢國(guó)際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會(huì)所、國(guó)際游艇俱樂(lè)部、奧運(yùn)廣場(chǎng)公園、海上熱帶風(fēng)情街等7個(gè)投資項(xiàng)目，總投資額超過(guò)50億元。

據(jù)說(shuō)“鳳凰島”系曾憲云所命名，他曾對(duì)外自稱為“島主”。之后，多方資本入主鳳凰島項(xiàng)目，要將該人工島打造成“東方迪拜”。

鳳凰島經(jīng)過(guò)近10年的填海開(kāi)發(fā)建設(shè)基本完工成形，至2010年，以鳳凰島為依托形成了4個(gè)公司，四大股東各負(fù)責(zé)不同項(xiàng)目板塊，其中三亞鳳凰島郵輪港公司歸曾憲云掌控。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，在2010年初海南建設(shè)國(guó)際旅游島的消息宣布前后，鳳凰島房?jī)r(jià)一度推漲到16萬(wàn)元/平方米。

原本要建造國(guó)際客運(yùn)港的填海造島項(xiàng)目，后來(lái)卻變成了一個(gè)巨無(wú)霸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

拍賣822套房產(chǎn)

依托三亞國(guó)際郵輪港這一海南省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目填海而成的人工島，鳳凰島已經(jīng)不再滿足于一期的規(guī)模，并擴(kuò)張至二期填海造島。

表面看起熱火朝天、一派繁榮的鳳凰島，其實(shí)潛在著巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。據(jù)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)等平臺(tái)顯示，與三亞鳳凰島郵輪港公司有關(guān)的糾紛官司不斷，至2019年年底，三亞鳳凰島郵輪港公司未能清償上述12家金融機(jī)構(gòu)的借貸款項(xiàng)。

記者了解到，在上述《社團(tuán)貸款合同》簽訂后，12家金融機(jī)構(gòu)還與三亞鳳凰島郵輪港公司簽訂了相關(guān)《社團(tuán)抵押合同》。后者將其名下位于鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假中心C座建筑面積21595.1平方米房產(chǎn)（含分?jǐn)偼恋孛娣e使用權(quán)，下同）、D座建筑面積7,734.15平方米房產(chǎn)、E座建筑面積6,685.84平方米房產(chǎn)，為上述貸款提供抵押擔(dān)保。

在抵押期間，解除了4套房屋的抵押物登記，C、D、E座抵押物總建筑面積變更為35747.29平方米及對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)。

2015年2月，三亞鳳凰島郵輪港公司簽訂有將鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假中心B座（2#樓）總建筑面積36774.27平方米的房屋及對(duì)應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e使用權(quán)，為上述貸款提供抵押擔(dān)保。此前，三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司、三亞鈺晟投資有限公司及曾憲云個(gè)人為上述貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

截至2022年5月26日，三亞鳳凰島郵輪港公司拖欠上述12家金融機(jī)構(gòu)本金84400.45萬(wàn)元，基本利息21811.86萬(wàn)元，罰息9813萬(wàn)元，復(fù)利5784.13萬(wàn)元，債權(quán)合計(jì)121809.44萬(wàn)元。

上述12家金融機(jī)構(gòu)追索的貸款債權(quán)，對(duì)應(yīng)的標(biāo)的物便是三亞鳳凰島郵輪港公司貸款抵押物——房產(chǎn)及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)。據(jù)記者了解到，鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假中心B座共439套房產(chǎn)，C、D、E座共383套房產(chǎn)，總建筑面積約為72522平方米。

2022年12月中旬，上述標(biāo)的物公開(kāi)拍賣，并以6.3億元成交。以此成交價(jià)計(jì)算，總建筑面積超7萬(wàn)平方米的房產(chǎn)單價(jià)為8600余元/平方米。在2010年前后，鳳凰島新房?jī)r(jià)格最高漲至16萬(wàn)元/平方米。即便在鳳凰島房?jī)r(jià)狂跌的今天，部分二手房產(chǎn)在網(wǎng)上掛價(jià)每平方米四五萬(wàn)元。

記者從相關(guān)途徑獲悉，上述822套房產(chǎn)競(jìng)買者為浙江一家具有地方國(guó)資背景的大型投資公司，不良資產(chǎn)的收購(gòu)及盤活是該公司一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)板塊。但關(guān)于該企業(yè)與上述資產(chǎn)競(jìng)買信息，網(wǎng)上無(wú)法檢索查詢到，即便是在該企業(yè)官網(wǎng)眾多債權(quán)/資產(chǎn)處置公告里，對(duì)鳳凰島相關(guān)資產(chǎn)拍賣及競(jìng)買只字未提。

鳳凰島的迷途

2022年5月26日，三亞鳳凰島郵輪港公司迎來(lái)了它的最艱難時(shí)刻。

這一天，三亞發(fā)展控股有限公司以三亞鳳凰島郵輪港公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且資不抵債為由，向三亞市中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)后者進(jìn)行破產(chǎn)重整。2022年6月，三亞市中級(jí)人民法院作出民事裁定，同意三亞發(fā)展控股有限公司的重整申請(qǐng)意見(jiàn)。

法院在審理上述案件中查明，2019年11月26日和12月23日，三亞發(fā)展控股有限公司與三亞鳳凰島郵輪港公司先后簽訂了兩份《借款合同》，提供無(wú)息借款813萬(wàn)元和557萬(wàn)元，借款期限分別至2020年11月24日和12月22日屆滿。

即便是無(wú)息貸款，但這兩筆借款在期限屆滿后，三亞鳳凰島郵輪港公司也未能清償。

根據(jù)一家相關(guān)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的《審計(jì)報(bào)告》顯示，截至2021年12月31日，三亞鳳凰島郵輪港公司資產(chǎn)總額為50余億元，但負(fù)債總額高達(dá)186億元，負(fù)債總額超過(guò)資產(chǎn)總額接近136億元，資產(chǎn)負(fù)債率369.18%。

三亞鳳凰島的潛在危機(jī)，于中央環(huán)保督察組在海南開(kāi)展環(huán)保督查后徹底爆發(fā)。2017年8月10日至9月10日，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組對(duì)海南省開(kāi)展環(huán)境保護(hù)督查，多次點(diǎn)名批評(píng)三亞鳳凰島的生態(tài)環(huán)保問(wèn)題：“鳳凰島以國(guó)際客運(yùn)港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實(shí)際主要用于房地產(chǎn)和酒店開(kāi)發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對(duì)三亞灣進(jìn)行人工補(bǔ)沙?！?/p>

據(jù)了解，鳳凰島二期工程于2014年4月正式開(kāi)工建設(shè)，2016年完成填海工程，碼頭岸線總長(zhǎng)1610米，面積約49.41公頃，接近70個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小。2018年1月初，三亞鳳凰島二期停工整改；至2022年6月，三亞鳳凰島二期被全部拆除，目前環(huán)境修復(fù)工作也在展開(kāi)。

記者通過(guò)相關(guān)查詢，三亞鳳凰島“島主”曾憲云其關(guān)聯(lián)19家企業(yè)，擔(dān)任法定代表人的企業(yè)15家，其中7家企業(yè)已注銷或吊銷。2022年12月，?？谑兄屑?jí)人民法院依案件當(dāng)事人申請(qǐng)，先后對(duì)曾憲云發(fā)布6次限制消費(fèi)令。在某企業(yè)征信平臺(tái)，三亞鳳凰島郵輪港公司被評(píng)估合同違約指數(shù)為“高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)L6”，也是最高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

2023年1月8日晚，四集電視專題片《永遠(yuǎn)吹沖鋒號(hào)》第二集《政治監(jiān)督》在央視綜合頻道播出，片中披露了三亞鳳凰島二期項(xiàng)目違建及整治不力背后的細(xì)節(jié)。曾主政三亞的兩名領(lǐng)導(dǎo)干部因貪腐等問(wèn)題先后落馬且被判刑，他們?cè)谌齺喼髡r(shí)涉及鳳凰島相關(guān)問(wèn)題。