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2023-01-31
12.5億元！本土房企迎二十年來首次定增
更新時間：2023-01-16 17:42:25作者：智慧百科
12日，本土唯一上市房企天地源（600665）發(fā)布公告，擬非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過12.5億元。
由此，在“支持地產(chǎn)的三支箭”連發(fā)之后，天地源正式開啟了增發(fā)實操。值得注意的是，這是二十年以來，本土房企的首次定增，也成為我們觀察這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的絕佳“樣本”。
01
落地“第三支箭”:擬定增募資12.5億元
此次增發(fā)，要從一個多月之前，證監(jiān)會恢復上市房企和涉房上市公司再融資說起，這被認為是“支持地產(chǎn)的第三支箭”。
值得一提的是，作為陜西唯一上市房企的天地源“出招”非?？?，從地產(chǎn)“第三支箭”——股權再融資政策公布，到天地源發(fā)布擬籌劃定增的公告，中間僅僅隔了3天。
盡管當時，共有福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、陸家嘴、華夏幸福等數(shù)10家企業(yè)公告籌劃再融資。但作為一家西部地區(qū)的國有房企，天地源這一反應速度，足以彰顯管理效率。
相較于之前的擬籌劃公告，這一次天地源的公告更為明晰，擬非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過12.5億元，將用于平江觀棠項目、棠樾坊項目及償還金融機構借款。
天地源強調(diào)了，募資用途主要是擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目開發(fā)。但同時，也能看出來天地源在提升公司核心競爭力與持續(xù)盈利能力的考量，比如，選擇支持蘇州的“平江觀棠”和西安的“棠樾坊”，就是“立足于區(qū)域深耕，拓展全國”的主業(yè)發(fā)展思路的體現(xiàn)。
同時，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集的行業(yè)，通過增發(fā)，公司資產(chǎn)負債水平將進一步改善，從而利于公司的長遠健康發(fā)展。
而從行業(yè)整體來看，暫停了12年的房企股權融資按下重啟鍵，這才是最為重要的。
上市房企再融資暫停于12年前。在2010年4月，國務院發(fā)布了“新國十條”，明確要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)會相關部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。同年10月，證監(jiān)會發(fā)布通知稱，為堅決貫徹執(zhí)行“新國十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。
而今，“支持地產(chǎn)的三支箭”接連落地，尤其是“股權融資”， 直接讓上市房企和涉房上市公司“沸騰”?？梢哉f，除了還沒允許新增房地產(chǎn)公司IPO上市，其他融資功能全部綠燈了，這個托底的信號應該說很強烈了。
除了天地源，蘇寧環(huán)球(000718)、保利發(fā)展(600048)、 中南建設（000961）也分別在日前，發(fā)布不超過29億元、125億元、28億元的增發(fā)公告。
02
不是沖動：“定增”是二十年的等待
回到天地源，我們來看看，這家唯一本土上市房企的具體表現(xiàn)。
為啥反應這么快？在我們看來，絕不是沖動，而是等的太久，已經(jīng)20年了，一直沒有在資本市場進行定向增發(fā)；同時，也是真的需要，定增若成功,天地源的資本金將得以補充，自身實力進一步增強，公司財務狀況也將更為寬松，為長期發(fā)展打開空間。
對于天地源來說，此次定增意義非凡，其一是長期發(fā)展的戰(zhàn)略需要：
盡管早在2003 年，天地源就借殼滬昌特鋼上市，但是受制于歷史上地產(chǎn)股權融資窗口相對較為短暫等原因，一直沒有機會補充資本金，而這一等就是20年。
▲圖：天地源近期日K線圖
自從2006年股權分置改革以來，天地源僅在2012年有一次股本轉(zhuǎn)增，近十年總股本一直保留在8.64億股。當前，天地源的總市值也僅為31個億，而行業(yè)前十位的市值中位數(shù)是445個億。
資本規(guī)模的限制，使得天地源的發(fā)展受到了很大的限制。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)長效管理機制愈發(fā)成熟，“三道紅線”、“銀行貸款集中度”等政策陸續(xù)出臺后，整個房地產(chǎn)行業(yè)債務驅(qū)動的發(fā)展模式難度逐步加大。
反之，定增若成功，天地源將能夠突破這一發(fā)展“瓶頸”，其意義不亞于打通“任督二脈”。未來其上市房企的屬性，將更加得以發(fā)揮，自身財務輾轉(zhuǎn)空間會更加靈活，為其“立足于區(qū)域深耕，拓展全國”的主業(yè)發(fā)展思路，提供更加穩(wěn)健的支撐。
其二是當下融資“股債匹配”的戰(zhàn)術需要：
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，“融資”是業(yè)務發(fā)展的重要基礎。
長期以來，天地源拿地都是積極穩(wěn)健的，即使在2022年在行業(yè)調(diào)整的背景下，仍通過招拍掛的方式摘得西安市高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)104畝和31畝兩個項目。
就在恢復股權融資消息發(fā)布的當日下午，天地源還發(fā)布公告，擬通過收購西安佳幸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%股權的方式，受讓西安市高新區(qū)紅廟村集體土地上棚戶區(qū)改造項目開發(fā)用地部分國有土地使用權權益，土地儲備總金額不高于14.89 億元。
整體來看，天地源在西安全年拿地金額達到54.25 億元，位居本土市場第五位。
與此同時，在2022年上半年，天地源實現(xiàn)融資到賬51.07億元，其中：創(chuàng)新融資28.75億元，開發(fā)貸22.32億元。而在2021年上半年，天地源實現(xiàn)融資到賬45.35億元；在2020年的上半年，這一數(shù)字是32.7億元。
持續(xù)提升的融資額，顯現(xiàn)出國企背景下，天地源融資渠道的暢通和融資創(chuàng)新的探索，但同時也可以看出，公司對于債務驅(qū)動發(fā)展模式的依賴。在此種情況之下，實現(xiàn)股權融資和債權融資的匹配，對于天地源肯定有著相當?shù)默F(xiàn)實意義。
03
誰的“機會”：“小而美”或迎“爆發(fā)”可能
“支持地產(chǎn)三支箭”，尤其是股權融資恢復，對于這個行業(yè)絕對是重大的利好，但喧囂過后到底影響如何，我們嘗試分析一下：
就行業(yè)整體而言，供給側的資金支持，無疑給了全行業(yè)一個恢復的機會，未來會有效減少房企暴雷數(shù)量、避免房企債務風險蔓延。比如，“第一支箭”所提到的“至2023年3月31日前央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款”，這都是用于“保交樓”的專項資金；還有，各家擬籌劃增發(fā)的上市房企，也都把“保交樓”，作為重要的募資用途。但“三支箭”并不大可能讓這個行業(yè)重現(xiàn)往日“輝煌”，大家都知道，就不再贅述。
就企業(yè)個體而言，我們傾向于“小而美”的上市房企，會迎來更好的發(fā)展，甚至是一輪“爆發(fā)”的可能。
一方面，“小而美”本身規(guī)模適度，更加容易做到順勢而為，抓住政策機會；另一方面，“小而美”相對經(jīng)營穩(wěn)健，即使出于行業(yè)整體原因，短期流動性緊張，也更容易率先脫困，迎來信用修復，進而快速發(fā)展。這一點其實很重要，在整個行業(yè)處于低迷當中，資產(chǎn)價格也相對較低，誰能夠快速“醒”過來，在后面的發(fā)展中，就能快人一步，甚至是“快魚吃慢魚”。
而天地源——這家本土唯一上市房企，或許就是一個不錯的“小而美”的代表。
1、“步子穩(wěn)健”：
▲圖：天地源十年來的業(yè)務收入柱狀圖
在過去10年當中，其主營業(yè)務收入持續(xù)增長，從2012年的22.7 億元一路增長至2021 年的69.4億元，增長了1.6倍。甚至在2020年，其全年銷售新簽和回款指標突破“雙百億”大關，全年實現(xiàn)新簽合同 109.41 億元，同比增長40.16%；實現(xiàn)回款105.65億元，同比增長40.21%。在2021年，更是實現(xiàn)了69.4億元的營收新高，同比增長31%。
即使在行業(yè)受到巨大影響的2022 年，天地源仍實現(xiàn)了108.04億元的合同銷售額，權益合同銷售金額91.23億元。盡管分別同比下降11.36%和2.96%，但據(jù)中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，TOP10房企平均銷售額同比下降33.1%，天地源依然跑贏了行業(yè)大勢。
2、“腳下生根”：
天地源已經(jīng)形成以西安為總部中心的西部經(jīng)濟圈、以蘇州為中心的長三角經(jīng)濟圈、以深圳為中心的粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟圈、以天津為中心的京津冀經(jīng)濟圈、以重慶為中心的成渝雙城經(jīng)濟圈和以鄭州為中心的中原經(jīng)濟圈，全國協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略格局。
其中，西安成為“重中之重”，目前已經(jīng)占到整體營收的約七成。在2021年，天地源以83.8億元的銷售額，排名西安房地產(chǎn)市場銷售前三。在2022年，仍以70.4億元的銷售額和31萬平的銷售面積，分別排在西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜的第7位和第9位，也是唯一進入top10 的本土房企。
3、“手中有糧”
打開天地源的近幾年的半年報、年報，“加強土地儲備”和“加強融資工作”，一直在被反復提及。畢竟，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備和資金安全就是關鍵，這直接決定了企業(yè)的未來走勢。
2022年全年來看，天地源新增房地產(chǎn)土地儲備面積8.95萬平方米，權益新增房地產(chǎn)土地儲備面積8.95萬平方米，權益新增房地產(chǎn)計容建筑面積約25.06萬平方米。
在2021年，天地源還拿下了蘇州平江新城、廣州番禺等3個項目，合作開發(fā)咸陽高新區(qū)、鎮(zhèn)江丁卯、鎮(zhèn)江京口等5個項目。
這一點，相當有“膽氣”，須知在2021年，全國300城住宅用地成交約8.9億平方米，同比下降23.8%。而在2022年，全國TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%，整體拿地低迷。
在融資方面，天地源已經(jīng)連續(xù)5年在資本市場成功發(fā)行信用債，展示了公司良好的信譽口碑和市場競爭力，也體現(xiàn)出融資渠道的暢通；而今再打通本次12.5億元的定向增發(fā)，不但公司整體實力獲得極大提升，在財務風險降低的情況下，融資本身也更為多元和安全。
作為本土財經(jīng)觀察者，我們當然樂見本土上市房企，能夠抓住這個機會，至少在資本市場上做到“實至名歸”！
