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      1. 一代地產(chǎn)大佬,再也回不去了

        更新時(shí)間:2023-01-15 13:50:47作者:智慧百科

        一代地產(chǎn)大佬,再也回不去了


        作者 | 陶婷

        編輯 | 韓忠強(qiáng)

        地產(chǎn)下行周期中,家家有本難念的經(jīng)。

        2023年一開年,綠城中國就放了大招。有消息稱,剛剛完成新一輪組織架構(gòu)調(diào)整的綠城,對(duì)內(nèi)發(fā)布“紅線通知”:今年完不成指標(biāo)的經(jīng)營(yíng)班子,會(huì)降職、降薪,甚至免職。

        1月12日,市界獲悉,上述綠城“紅線通知”屬實(shí)。一名接近綠城的人士告訴市界,綠城所有的管理制度,是基于對(duì)市場(chǎng)的判斷。短期承壓的情況下,綠城必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則,做改革改變,其實(shí)于行業(yè)而言,2022年很多企業(yè)已經(jīng)動(dòng)作,綠城現(xiàn)在搭上了末班車。

        2022年,綠城中國并未完成銷售目標(biāo)。截至2022年12月31日,綠城中國累計(jì)取得總合同銷售金額約3003億元。這沒有達(dá)到綠城中國3100億元的“保底”銷售目標(biāo),而這個(gè)金額是由去年年初的3300億下調(diào)而來。

        此情此景下,一些人不禁感嘆,時(shí)代洪流之下,“以品質(zhì)著稱的全國TOP地產(chǎn)公司,也還是走到了今天這一步!這讓綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平情何以堪?”

        在中國樓市的史冊(cè)上,“宋氏綠城”無疑留下了濃墨重彩的一筆。不是因?yàn)樗嵙硕嗌馘X,而是它高品質(zhì)和高規(guī)模的矛盾統(tǒng)一,撕開了中國房地產(chǎn)發(fā)展的傷疤,引發(fā)公眾對(duì)“中國建筑”價(jià)值的探討。

        然而,2019年,宋衛(wèi)平這個(gè)理想主義者與自己的綠城時(shí)代告別。即便后來攜藍(lán)城集團(tuán)東山再起,他也始終無法重回巔峰。眼下,在大浪淘沙的歷史進(jìn)程中,不僅是宋衛(wèi)平“嫁出去的女兒”綠城有了麻煩,就連他視為“親兒子”的藍(lán)城,也面臨著不一樣的挑戰(zhàn)。

        漸進(jìn)式告別

        來得及告別,也來得及說再見,它給你足夠的時(shí)間。這更煎熬。

        截至2023年1月11日,宋衛(wèi)平現(xiàn)身公眾面前的次數(shù),仍然屈指可數(shù)。他的名字,最近出現(xiàn)在搜索引擎里,一次是2022年9月15日,他將“桂香園”這個(gè)珍藏許久的名字,送給綠城中國的一個(gè)新項(xiàng)目。一次是10月23日綠城服務(wù)的內(nèi)部會(huì)議上。

        宋衛(wèi)平與綠城中國,仍有千絲萬縷的聯(lián)系。除了送名字外,他還時(shí)不時(shí)以綠城創(chuàng)始人的身份,出席綠城開辦的一些技術(shù)研討會(huì)?!八涡l(wèi)平還是綠城大學(xué)榮譽(yù)校長(zhǎng),也是綠城的總規(guī)劃,很多重要產(chǎn)品設(shè)計(jì)都會(huì)把關(guān)的。”前述接近綠城的人士告訴市界。

        不過如今,宋衛(wèi)平主要身份,還是藍(lán)城集團(tuán)董事長(zhǎng)。這些年來,頂著這個(gè)頭銜,宋衛(wèi)平帶領(lǐng)藍(lán)城團(tuán)隊(duì),赴各城市投資考察過。

        公開場(chǎng)合里的宋衛(wèi)平,無論是何種身份,都只是輸出或產(chǎn)品或技術(shù)之類的觀點(diǎn),言談間也并無驚世之言。面對(duì)市界的去電,藍(lán)城集團(tuán)的一名前臺(tái),拔高了聲調(diào)說,宋總沒有時(shí)間,不接受任何形式的對(duì)話,這一年都很忙。

        宋衛(wèi)平的低調(diào)和沉默,讓人記起當(dāng)年他從鼎盛的中國樓市離場(chǎng)的悲壯。故事得從2012年說起。由于樓市調(diào)控等多方面的影響,綠城在這一年陷入破產(chǎn)傳聞中。盡管宋衛(wèi)平隨后帶著綠城進(jìn)行了一系列自救,比如2012年4月出售資產(chǎn)給潘石屹;6月引進(jìn)大股東九龍倉等,但在樓市回暖的2013年,綠城還是沒能迎來本質(zhì)的扭轉(zhuǎn)。


        (2014年05月23日,綠城融創(chuàng)聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)在浙江省杭州市舉行。圖源:視覺中國)

        直到2014年6月,時(shí)值全國限購解除前夜,深陷債務(wù)危機(jī)的宋衛(wèi)平,售出大部分綠城股份,將綠城第一大股東之位讓給孫宏斌。然而,100多天后,宋衛(wèi)平發(fā)現(xiàn),他把綠城賣給了一個(gè)不應(yīng)該賣的人,其給出的解釋是:經(jīng)營(yíng)理念不合,接到大量業(yè)主投訴。宋衛(wèi)平將綠城與融創(chuàng)的合作,形容為一場(chǎng)沒有頭緒的“野合”。

        在宋衛(wèi)平高調(diào)反悔中,“融綠”這場(chǎng)大戰(zhàn),最后以孫宏斌放手而告終。不過,送走融創(chuàng)、九龍倉,回歸綠城的宋衛(wèi)平,還是迎來中交集團(tuán)這個(gè)第一大股東的救場(chǎng)。為了“綠城的安穩(wěn)”,盡管宋衛(wèi)平再有不舍,他也還是主動(dòng)“去宋衛(wèi)平化”:不僅減持綠城股票變?yōu)槠胀ü蓶|,還卸任了董事會(huì)主席等職務(wù)。

        就在所有人認(rèn)為,宋衛(wèi)平會(huì)拿著剩下10%左右(后減持到8.96%)的綠城股份,安穩(wěn)度過余生時(shí),他卻老驥伏櫪重新再出發(fā)。中交入主之后,重新分配綠城資產(chǎn)成為必然。其中,以代建業(yè)務(wù)為營(yíng)生的藍(lán)城中國(前身為2010年成立的綠城建設(shè)),是一個(gè)好資產(chǎn)。2016年6月,藍(lán)城中國分拆為兩家公司——新藍(lán)城、藍(lán)城集團(tuán)。


        斥資1.17億元,買下藍(lán)城集團(tuán)中綠城所持股份后,宋衛(wèi)平以70%的持股,成為這家公司的第一大股東。藍(lán)城集團(tuán)是一個(gè)以代建模式為主的輕資產(chǎn)平臺(tái)化公司,旗下分為集團(tuán)公司和平臺(tái)公司。老地產(chǎn)人宋衛(wèi)平再就業(yè)做的項(xiàng)目,跟傳統(tǒng)意義的“房地產(chǎn)”并不一樣。

        一名資深旅游地產(chǎn)人士向市界如此描述道,藍(lán)城集團(tuán)就是總部,平臺(tái)公司類似不提供原料的奶茶加盟店??偛孔鼍讽?xiàng)目經(jīng)營(yíng)品牌吸引人氣,平臺(tái)公司不停的整項(xiàng)目賺錢變現(xiàn),給藍(lán)城繳納頗為可觀的加盟費(fèi)。這種模式不乏優(yōu)勢(shì),“輕資產(chǎn)模式發(fā)展快,ROE(凈資產(chǎn)收益率)高?!盜PG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴市界。

        據(jù)天眼查數(shù)據(jù),在宋衛(wèi)平任職的136家公司中,帶有“藍(lán)城”字樣的公司,就高達(dá)數(shù)十家。通過股權(quán)穿透來看,這些公司與藍(lán)城集團(tuán),有著千絲萬縷的聯(lián)系?!八{(lán)城的主要業(yè)務(wù)包括藍(lán)城代建、藍(lán)城小鎮(zhèn)等,其代建項(xiàng)目很多分布在其打造的特色小鎮(zhèn)中。”杭州資深地產(chǎn)人士馮曉告訴市界。

        從宋衛(wèi)平喊出“百鎮(zhèn)百億”口號(hào)的2014年起,藍(lán)城在全國各地打造的特色小鎮(zhèn)開了花。這些小鎮(zhèn),通常距離大都市半小時(shí)到一個(gè)半小時(shí)距離的遠(yuǎn)郊區(qū)。它類似“桃花源”,雖然遠(yuǎn)離城市,但醫(yī)療、教育、商業(yè)、娛樂一應(yīng)俱有。其中的住宅配套,如中式別墅桃李春風(fēng)、帶有養(yǎng)老屬性的雅園等,即便是價(jià)格高企也供不應(yīng)求,銷售業(yè)績(jī)頗為靚麗。藍(lán)城模式引得業(yè)內(nèi)無數(shù)企業(yè)紛紛效仿。

        復(fù)盤宋衛(wèi)平再創(chuàng)業(yè)的成功之道,讀道文旅集團(tuán)CEO盛永利向市界總結(jié)道,“其一,能復(fù)制出這種代建輕資產(chǎn)模式,得益于公眾對(duì)于綠城產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)度,以及宋衛(wèi)平個(gè)人品牌形象的認(rèn)可;其二是藍(lán)城所建造的特色小鎮(zhèn),符合國家鄉(xiāng)村振興的政策;其三是其能做到區(qū)別于別的企業(yè),能夠提供創(chuàng)投、設(shè)計(jì)、代建等一體的綜合服務(wù)?!?/p>

        無論如何,宋衛(wèi)平算是一步步地,跟“高歌猛進(jìn)”年代的房地產(chǎn)告別了。

        與綠城解綁?

        成也蕭何,敗也蕭何。

        一些在綠城任職過的人士,對(duì)宋衛(wèi)平的評(píng)價(jià)都大同小異,“是具有理想氣質(zhì)的傳統(tǒng)士大夫,是個(gè)達(dá)則兼濟(jì)天下的人?!钡矌庞姓?,也正是這樣的性格,讓宋衛(wèi)平創(chuàng)立并壯大綠城,也讓他最終揮手作別綠城。

        20世紀(jì)90年代,中國地產(chǎn)業(yè)風(fēng)起云涌,從珠?;氐胶贾莸乃涡l(wèi)平,與妻子夏一波湊了一大筆錢,組建了綠城房地產(chǎn),并拉著同學(xué)壽柏年搞起了房地產(chǎn)開發(fā)。

        裹挾在時(shí)代的洪流中,宋衛(wèi)平在杭州開發(fā)的丹桂、金桂、銀桂花園系列,以注重產(chǎn)品品質(zhì)的品牌基調(diào),獨(dú)特的建筑風(fēng)格及園區(qū)布局,奠定了綠城在浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭地位。

        宋衛(wèi)平死磕質(zhì)量達(dá)到了極致,以至于部下最怕他驗(yàn)房。在綠城的項(xiàng)目上,通常會(huì)發(fā)生這樣的事情:要交房的前一天晚上,宋衛(wèi)平趕來驗(yàn)收了。他左手指一下樹,這棵長(zhǎng)得不好看;右腳跺一下地,“這片地磚太滑了,統(tǒng)統(tǒng)要換掉”。

        就這樣,宋衛(wèi)平一路春風(fēng)得意,在2006年帶著綠城登上了港交所。上市之后,口袋充盈的宋衛(wèi)平,開始買買買個(gè)不停。就連2008年的金融危機(jī),也沒阻止宋衛(wèi)平的步伐。這個(gè)時(shí)期,他的確賭對(duì)了。


        (宋衛(wèi)平。圖源:視覺中國)

        2009年,綠城以531億元的銷售額,奪得了國內(nèi)房企銷售榜榜眼的同時(shí),也將宋衛(wèi)平送到胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜第32名的位置,成為名副其實(shí)的地產(chǎn)大佬。此時(shí),宋衛(wèi)平與綠城是如此的合拍。但命運(yùn)的車輪滾滾向前中,綠城和宋衛(wèi)平關(guān)系的走向,還是發(fā)生了改變。

        “買買買”的拿地風(fēng)格持續(xù)了一年多后,綠城2011年的拿地樓板價(jià)平均攀升至6500元/平方米,同期萬科的拿地均價(jià)僅為2700元/平方米。這樣的成本基礎(chǔ)上,要么建“老百姓買得起的房子”,要么就是做“不是誰都買得起的房子”。宋衛(wèi)平顯然是第二種。

        這一年,樓市風(fēng)向突變,政府重拳調(diào)控下,高定價(jià)、高定位的產(chǎn)品類型,將綠城和宋衛(wèi)平逼入死角。后來的事,大家都知道了:一番自救無果之后,自2014年的“融綠”大戰(zhàn)開始,宋衛(wèi)平和綠城之間出現(xiàn)“裂痕”。孫宏斌入主綠城時(shí)期,宋衛(wèi)平由董事會(huì)主席,改任為董事會(huì)聯(lián)席主席。與綠城的解綁,就這樣一步步開始了。

        綠城的融創(chuàng)時(shí)代轉(zhuǎn)瞬即逝。中交集團(tuán)入主綠城三年后的2018年,綠城中國的行政總裁,從老綠城人曹舟南換成了由中交指派的張亞東。坊間當(dāng)年更傳言稱,宋衛(wèi)平時(shí)期的綠城人,幾乎都去了藍(lán)城集團(tuán)。其中有跡可循的,如藍(lán)城集團(tuán)總裁許峰,就是從綠城時(shí)期開始跟隨宋衛(wèi)平的。

        直到2019年,在綠城24歲時(shí),隨著宋衛(wèi)平卸任董事會(huì)聯(lián)席主席一職,宣告他的一個(gè)時(shí)代就此終結(jié)。對(duì)于綠城這個(gè)“親女兒”,宋衛(wèi)平顯然是不舍的,以至于他寧愿不要薪酬,也還是出任了綠城中國規(guī)劃委員會(huì)名譽(yù)主席一職。在外界看來,宋衛(wèi)平“退而不休”,帶有接班人培養(yǎng),以及傳承計(jì)劃的“扶上馬、送一程”意味。

        時(shí)間是一把尺子,丈量腳力,更丈量人心。外界對(duì)宋衛(wèi)平和綠城的認(rèn)可度,恐怕連他本人也無法預(yù)料到。不僅吳亞軍、孫宏斌等地產(chǎn)大佬,對(duì)宋衛(wèi)平為人贊不絕口,市界接觸的很多名資深地產(chǎn)人士,也對(duì)宋衛(wèi)平的匠心品質(zhì)交口稱贊。

        當(dāng)年宋衛(wèi)平成功回歸時(shí),為了拯救缺錢的綠城,全國百萬綠城業(yè)主力挺:沈陽業(yè)主提出提前繳納10年物業(yè)費(fèi),青島業(yè)主甚至眾籌到了360萬。有網(wǎng)友在一款《請(qǐng)宋衛(wèi)平回歸綠城》的微信游戲中,居然幫宋衛(wèi)平籌了87億虛擬幣。實(shí)際上,借著宋衛(wèi)平的名號(hào),除了綠城、藍(lán)城外,還有公司吃了紅利。其中,就包含藍(lán)綠雙城。

        這家公司是由曹舟南所創(chuàng)辦,盡管藍(lán)綠雙城與宋衛(wèi)平、藍(lán)城和綠城中國之間,都不存在股權(quán)關(guān)系,但宋衛(wèi)平卻成為它的“金字招牌”。這家公司的官微或官網(wǎng)上,曾經(jīng)常出現(xiàn)這樣的話:藍(lán)綠雙城將傳承宋衛(wèi)平先生25年來倡導(dǎo)的價(jià)值理念和品質(zhì)精髓、傳承宋氏品質(zhì)精神等等。

        “歸根結(jié)底,市場(chǎng)上真正說到名字就認(rèn)的還是宋衛(wèi)平。”前述資深地產(chǎn)人士直言。但令人費(fèi)解的是,宋衛(wèi)平當(dāng)年為啥就敗了?有人說宋衛(wèi)平預(yù)判錯(cuò)了形勢(shì),有人將其歸結(jié)為宋衛(wèi)平好賭,還有認(rèn)為是宋衛(wèi)平士大夫的個(gè)性使然。

        對(duì)于第三種結(jié)論,一個(gè)令人印象深刻的說法是,導(dǎo)致宋衛(wèi)平在2014年出售綠城股權(quán)的主要原因是:綠城內(nèi)部的員工集資信托,要把員工全部解套。這聽起來很“宋衛(wèi)平”。

        如今,這么多年過去了,一心為綠城但又不得不與之分離的宋衛(wèi)平,也“只不過存在于綠城的記憶里了。”一名曾在綠城任職過的人士感嘆道。

        現(xiàn)實(shí)也骨感

        理想豐滿,現(xiàn)實(shí)骨感。

        2014年至2023年初的這些年,大環(huán)境風(fēng)云變幻中,宋衛(wèi)平還是宋衛(wèi)平,但又不是宋衛(wèi)平。

        “他換了一個(gè)方式,在踐行自己的事業(yè)理想,其帶領(lǐng)下的藍(lán)城集團(tuán)運(yùn)行到現(xiàn)在,還是相對(duì)成功的?!卑匚南踩绱嗽u(píng)價(jià)。

        除了代建業(yè)務(wù)在全國各地開花外,2014年宋衛(wèi)平喊出的十年“百鎮(zhèn)百億”的目標(biāo),也有提前完成的跡象。截至2022年12月31日,藍(lán)城已進(jìn)駐中國26個(gè)省及直轄市,140個(gè)地級(jí)市,營(yíng)造557個(gè)美麗家園。其中小鎮(zhèn)項(xiàng)目92個(gè),政府代建項(xiàng)目172個(gè),其他項(xiàng)目293個(gè)。

        但月有陰晴圓缺。宋衛(wèi)平在藍(lán)城時(shí)代,盡管也有許多綠城老人相伴,但他們終究不是曾經(jīng)的“鐵搭檔”壽柏年。上世紀(jì)90年代中期加入綠城的壽柏年,在很長(zhǎng)一段時(shí)間里,是除宋衛(wèi)平以外,綠城唯二的關(guān)鍵人物。

        由于身體狀況堪憂,再加上與宋衛(wèi)平“共進(jìn)退”的緣故,壽柏年先在2015年辭任綠城行政總裁一職,后于2018年以“清倉股票+離職”的方式,從綠城中國徹底抽身離去。在外界看來,相比宋衛(wèi)平脾氣暴躁而欠缺耐心,壽柏年性格溫和而理性。

        據(jù)說,在綠城“宋衛(wèi)平+壽柏年”管治時(shí)期,“理想主義者”宋衛(wèi)平只管花錢,甚至都沒有清楚盤算過自己的家底,壽柏年則幫他四處借錢。如今,沒有壽柏年幫他找錢的宋衛(wèi)平,獨(dú)行到了第九個(gè)年頭。“雖然這并不影響宋衛(wèi)平理想旗幟飄揚(yáng),但對(duì)于他推動(dòng)自身目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),更需要縝密的實(shí)施與執(zhí)行規(guī)劃?!卑匚南蔡寡?。

        當(dāng)然,宋衛(wèi)平的這抹“藍(lán)”,也面臨著不小的挑戰(zhàn)。盡管藍(lán)城小鎮(zhèn)在客戶需求引領(lǐng)、產(chǎn)品打造方面,跑到了市場(chǎng)的最前列,更被外界譽(yù)為“藍(lán)城模式”,但其并不完美。眾所周知,盈利是特色小鎮(zhèn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)集聚和孵化,又是特色小鎮(zhèn)獲得收益的核心。

        綠道文旅規(guī)劃設(shè)計(jì)院認(rèn)為,由于低密度和低入住率,藍(lán)城小鎮(zhèn)的生活配套,無論是農(nóng)業(yè)、商業(yè)還是健康,基本沒有找到盈利模式,“多是靠地產(chǎn)利潤(rùn)進(jìn)行貼補(bǔ)(藍(lán)城小鎮(zhèn)一般有銷售2%的小鎮(zhèn)基金補(bǔ)貼小鎮(zhèn)商業(yè))?!?/p>

        馮曉則告訴市界,“藍(lán)城集團(tuán)除了設(shè)計(jì)費(fèi)(對(duì)小鎮(zhèn)進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì))外,還有住宅配套的代建代銷,代建利潤(rùn)基本上在3個(gè)點(diǎn),代銷又有額外的3個(gè)點(diǎn),加起來6個(gè)點(diǎn)左右?!睙o論如何,從目前來看,如果盈利核心不是產(chǎn)業(yè)聚集,那“宋衛(wèi)平就是解決了理想小鎮(zhèn)生活的‘形’,沒有解決‘魂’。”

        這些年來,房地產(chǎn)行業(yè)加速出清、疫情持續(xù)影響的大環(huán)境下,文旅地產(chǎn)的境況也不盡如人意。這讓宋衛(wèi)平也為錢發(fā)了愁,以至于他在2020年9月,將手中所持有的浙江綠城足球俱樂部50%的股份轉(zhuǎn)讓出去了。浙江足球22年的“大宋王朝”就此結(jié)束。


        (2012年3月10日,在杭州綠城Vs青島中能比賽中,球迷感謝宋衛(wèi)平。圖源:視覺中國)

        對(duì)于此事,宋衛(wèi)平曾如此回應(yīng),“藍(lán)城是沒有這個(gè)錢做足球的,綠城服務(wù)我是控股股東。我們這個(gè)錢,是一分錢一分錢地掃地掃出來的,拿這個(gè)錢去做足球,有點(diǎn)于心不忍。本來足球是上市公司一個(gè)品牌宣傳,只有上千億的銷售額,才能有這個(gè)品牌價(jià)值在里面?!?/p>

        這番話語里,有兩個(gè)關(guān)鍵詞。一個(gè)關(guān)鍵詞是“上市公司”。八年了,宋衛(wèi)平?jīng)]能實(shí)現(xiàn)2014年喊出的“三年后上市”的目標(biāo)?!艾F(xiàn)在還沒實(shí)現(xiàn),可能有兩個(gè)原因,一個(gè)是上市條件尚不具備;另一個(gè)是權(quán)衡上市利弊之后,已經(jīng)選擇了放棄?!卑匚南卜治鲋赋觥?/p>

        另一個(gè)關(guān)鍵詞是“綠城服務(wù)”。沒錯(cuò),宋衛(wèi)平仍然是綠城服務(wù)的控股股東。并且,據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,自2022年8月以來至12月29日,宋衛(wèi)平與妻子夏一波多次增持該公司股票。從公開信息來看,綠城服務(wù)是宋衛(wèi)平2020年以來,尤其2022年以來的工作重心。

        綠城服務(wù)董事會(huì)主席楊掌法,也在2022年6月對(duì)媒體說,“幾乎每周都要到玫瑰園度假酒店,與宋總交流工作。”同樣是在6月,綠城服務(wù)與信達(dá)地產(chǎn)達(dá)成了合作,這是綠城服務(wù)發(fā)展歷史上規(guī)模最大的一次合作。

        只有時(shí)代的英雄,沒有英雄的時(shí)代。物業(yè)這個(gè)潛力無限的新賽道,能否助宋衛(wèi)平這個(gè)地產(chǎn)大佬重回巔峰時(shí)刻?這又是另外一段故事了。

        2011年,綠城生死存亡之際,與屬下在西湖邊吃飯時(shí),宋衛(wèi)平酒酣后潸然淚下,嘴里反復(fù)念叨著:“我只是想讓這個(gè)世界更美好。”

        多年后的今天,在時(shí)代洪流之中,眼看著嫁出去的親女兒“綠城”有麻煩了,不知“地產(chǎn)喬布斯”宋衛(wèi)平又作何感想?一切的一切,終將塵埃落定。

        (文中馮曉為化名)