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本文作者 | 都督

2019年，他以332.3億元財富，在福布斯中國富豪榜單上位列第64位。

2023年年初，他卻走到了轉(zhuǎn)讓企業(yè)控制權(quán)的境地。

紅星美凱龍董事長車建興正在經(jīng)歷一場時間緊迫的“流動性戰(zhàn)役”。

1月8日，建發(fā)股份和美凱龍共同發(fā)布公告稱，正籌劃重大資產(chǎn)重組，廈門建發(fā)股份正籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購美凱龍不超過30%的股份。如果交易完成，建發(fā)股份可能成為美凱龍的控股股東。

建發(fā)股份是廈門國企，總資產(chǎn)規(guī)模達到7574億元，主營業(yè)務(wù)為供應(yīng)鏈運營和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這也意味著，由車建興一手創(chuàng)辦的這家國內(nèi)頭部家居賣場，或許將迎來福建國資入主。

家居零售為“表”，房地產(chǎn)為“里”

2017年的創(chuàng)新峰會上，車建興曾坦言“我認(rèn)為在我們這個行業(yè)做專業(yè)化是錯的，20年前專家讓我專業(yè)化，導(dǎo)致我2008年才開始做房地產(chǎn)，晚了15年?！彼硎荆凹揖有袠I(yè)很小，做幾百億就成了行業(yè)老大，很難做到千億，但在房地產(chǎn)業(yè)，前三名都是5000億元以上的規(guī)模?！?/p>

正如車建興所言，從在家居連鎖店領(lǐng)域的市場占有率來看，紅星美凱龍在2021年憑借155億元的營收，以17.5%的市占率已然位列第一，市場份額幾乎是第二到第五名的總和。

早期，紅星美凱龍能做起來，靠的是其平臺化的模式。它把家居品牌聚攏到一起，減少了中間代理的環(huán)節(jié)，又通過美凱龍定位高端的品牌聚攏了線下流量，相當(dāng)于在供需兩端搭建了一個交易平臺?？恐@套模式，美凱龍在家居零售行業(yè)闖出一條路來。

但是這種平臺模式并不難模仿，美凱龍如何做到行業(yè)第一？

從上文提到的車建興的發(fā)言中，不難看出他對房地產(chǎn)的“相見恨晚”，而美凱龍后來的發(fā)展也恰恰是車建興對地產(chǎn)與家居零售行業(yè)交叉思想的投射。

在家居賣場的表象之下，美凱龍開始有了地產(chǎn)的“內(nèi)核”，其先自建物業(yè)再向入駐家居品牌商收取租金和物業(yè)費，自建物業(yè)成為影響美凱龍盈利的核心。截至2022年9月底，美凱龍“投資性房地產(chǎn)”賬面價值高達963.23億元，占總資產(chǎn)比重達72%。

這也讓美凱龍坐上了時代上升最快的電梯——房地產(chǎn)，過去幾十年的城鎮(zhèn)化帶來地產(chǎn)行業(yè)紅利，使得美凱龍的自建物業(yè)獲得巨額土地增值收益，與此同時其對租戶的租金也水漲船高。

與大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，“杠桿”是車建興依賴的工具，通過自建家居商場，一旦完成初步運營就會將家居商場抵押給銀行，套取現(xiàn)金流后再買地建設(shè)家居商場。熟練的杠桿運用，又幫助美凱龍建立了領(lǐng)先同行的擴張速度優(yōu)勢。

但眾所周知，房地產(chǎn)過去有多風(fēng)光，這幾年就有多難受。

自2018年A股上市后美凱龍開始走下坡路。雖說公司毛利率維持在60％以上，但凈利率從2018年的33.04％一路降至2022年前三季度的12.57％。

一方面，過去驅(qū)動美凱龍凈利潤增長的“公允價值變動損益”，從2018年的16.32億降至2021年的3.72億，占營收比重從12%降至2%。這部分來自投資性房地產(chǎn)的價值變動不再一直提供動力。

另一方面，財務(wù)費用長期侵蝕公司利潤，2018年至2021年，美凱龍的財務(wù)費用從15.33億元增至24.61億元，占營收比重則從11%增至16%。

據(jù)美凱龍2022年三季報，當(dāng)期期末，公司長期借款有222億，短期借款、一年內(nèi)到期非流動負債合計規(guī)模約96億元，而同期貨幣資金及交易性金融資產(chǎn)合計僅有67億元，資金缺口大、債務(wù)壓力更大。

瘦身求生

以車建興對房地產(chǎn)行業(yè)的“鐘愛”，美凱龍也僅是其商業(yè)版圖中較小的那塊蛋糕，除此之外，車建興還有以經(jīng)營購物中心的愛琴海商業(yè)，以住宅開發(fā)為主業(yè)的紅星地產(chǎn)等。

地產(chǎn)紅利讓車建興的財富水漲船高，2019年，他以332.3億元財富，在福布斯中國富豪榜單上位列第64位。

但是房企暴雷潮自2021年開始醞釀，昔日龍頭恒大、融創(chuàng)萬億負債、先后暴雷，數(shù)十家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。如今排在富豪榜前列的房企老板已大幅減少。

在此期間，紅星地產(chǎn)也陷入資金鏈危機，不得不“瘦身求生”。

2021年6月，紅星控股將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本；同年7月，遠洋集團、遠洋資本以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。

遠洋的介入，使得車建興緩了口氣。彼時紅星地產(chǎn)雖有不少好的項目，但實在無力開發(fā)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，紅星控股獲得了一筆現(xiàn)金“回血”。同時根據(jù)協(xié)議，在后期其與遠洋共同推進紅星地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營時，還能獲得85%已售但未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，以及70%未售的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤。

除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)危機，車建興還在投資方面吃了不小的虧。

2020年4月，融創(chuàng)孫宏斌退出對金科股份控制權(quán)的爭奪，并將持有的金科11%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣東弘敏，這背后就是車建興。作為黃紅云多年的老朋友，車建興還曾與前者簽訂過一致行動協(xié)議，幫助黃紅云在離婚風(fēng)波中穩(wěn)固控制權(quán)。

當(dāng)時從融創(chuàng)手里花46.99億元接過來的11%股權(quán)，在金科跌跌不休之下，如今價值僅有11億，市值蒸發(fā)近76%，截至2023年1月14日，廣東弘敏仍持有金科股份9%股權(quán)。仗義相助換來的卻是2年浮虧30多億。

2022年11月22日，紅星控股宣布對20紅星05債券利息展期。這筆自2020年11月26日發(fā)行的債券余額有25億元，票面利率為6.88％，64.73%的債權(quán)人同意就債券截至2021年11月26日至2022年11月25日期間的全部利息，在原寬限期基礎(chǔ)上，延長給予2個月的寬限期（即寬限至2023年2月26日）。

此后，紅星控股在上交所發(fā)行的H17紅星2、20紅星02、20紅星03、H20紅星5、20紅星07、21紅星01債券，自2023年1月4日起停牌。

雖多次出售資產(chǎn)，但是杯水車薪，紅星控股的流動性危機顯露無疑。

大象轉(zhuǎn)身、為時已晚？

2022年8月時，車建興還曾公開表示，與“紅利期”減退的房地產(chǎn)市場不同，中國家居零售市場的“紅利期”剛剛開始，未來20年零售額有望保持年均10%以上增長。

隨著危機迫近，對于手里優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不多的車建興來說，將美凱龍的控制權(quán)擺上貨架成為無奈的選擇。

要說以車建興的敏銳程度，他也不是很晚才意識到美凱龍存在的問題，但是過去十幾年的路徑依賴帶來的慣性太大。

直到2020年，美凱龍才宣布要實施“輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿”戰(zhàn)略，保留現(xiàn)有一二線城市的自有商場，在下沉市場更多地采用委托管理的方式來運營，即紅星美凱龍輸出最核心的品牌和運營，重資產(chǎn)的商場建設(shè)交由其他機構(gòu)來負責(zé)。

2021年美凱龍在委托管理方面的收入,包括項目前期品牌咨詢委托管理服務(wù)收入、項目年度品牌咨詢委托管理服務(wù)收入、工程項目商業(yè)管理咨詢費收入、商業(yè)咨詢費及招商傭金,總收入為32.56億元,較上年同期下降9.1%。

另外，美凱龍2020年、2021年新開委托管理商場數(shù)分別為31家和20家，關(guān)閉數(shù)為7家和14家，2021年有9家委托管理商場提前解約。

可以看到，委托管理商場業(yè)務(wù)收入下滑、簽約商場家數(shù)減少，“輕資產(chǎn)、重運營”的發(fā)展戰(zhàn)略實施情況并不理想。

曾經(jīng)的美凱龍建立起家居賣場，打破品牌商對代理商的依賴，通過嚴(yán)格篩選幫助消費者過濾掉粗制濫造的家居品牌，實現(xiàn)“三贏”。但是如今，渠道一直在變革，美凱龍的“地主”思維已然落后，其客源寥寥還不斷漲租金的商場被商家看做食之無味棄之可惜的雞肋；消費者訴求也在改變，一體化設(shè)計、硬裝、軟裝比單一家居建材的挑選更受歡迎，而美凱龍空有如此多的家居建材渠道，卻無法做整合鏈接、去迎合消費者的新需求。

創(chuàng)新力缺失或許是比流動性危機更深遠的隱患。