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2023-01-31
賣掉北京海淀兩大“神盤”項目公司，華潤置地意欲何為？
更新時間：2022-10-29 18:15:33作者：智慧百科
清河橡樹灣項目效果圖。 截圖自華潤置地官網(wǎng)
本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李貝貝 北京報道
華潤置地（01109.HK）的REITs之路再進一步。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，10月24日，華潤置地轉(zhuǎn)讓北京華潤新鎮(zhèn)置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“華潤新鎮(zhèn)”）100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為33.93億元。
值得關(guān)注的是，華潤新鎮(zhèn)是清河橡樹灣項目和清河萬象匯項目的開發(fā)公司，兩大項目是華潤置地在北京的“金字招牌”。10月24日，華潤置地方面回應(yīng)《華夏時報》記者稱，出售華潤新鎮(zhèn)是為了清河萬象匯證券化融資。
要賣“金字招牌”？
數(shù)據(jù)顯示，2021年，華潤新鎮(zhèn)營業(yè)收入為4.43億元，營業(yè)利潤為1.17億元，凈利潤為1.83億元，華潤置地持有其51%股權(quán)。從盈利能力上來看，華潤新鎮(zhèn)的盈利較為可觀。值得關(guān)注的是，華潤新鎮(zhèn)是一家經(jīng)驗十足的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司，其為北京樓市“明星項目”清河橡樹灣的開發(fā)者。
2005年8月份，華潤置地以25.65億元的價格競得海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及相關(guān)配套用地。彼時，該宗交易在北京樓市備受關(guān)注，自地塊上架競拍以來，有7家意向房企參與競拍。最終，在報價81輪之后，華潤置地以高出底價8.6億元的價格成功拍下該宗地塊，拿下當(dāng)年北京的“地王”。隨后，華潤新鎮(zhèn)在這宗地塊上打造了清河橡樹灣項目。
公開資料顯示，清河橡樹灣項目占地總面積為31萬平米，規(guī)劃建筑面積為71萬平米，項目主打高品質(zhì)住宅，并配備了包括商業(yè)、休閑娛樂設(shè)施等在內(nèi)的生活配套。具體來看，海淀清河地塊包括56萬平米的住宅、10萬平米的商業(yè)中心、2萬平米托幼和體育設(shè)施以及2萬平米其他配套。
《華夏時報》記者了解到，在十多年前，清河橡樹灣一期開盤售價約為8000元/平米。而在房產(chǎn)交易APP上，目前，清河橡樹灣的二手房價格已經(jīng)上漲至近13萬元/平米。憑借著清河橡樹灣在北京樓市上的“一炮而紅”，華潤置地也就此打開了北京市場。
隨后，華潤置地在北京多次拿地，并復(fù)制了“橡樹灣”產(chǎn)品，先后開發(fā)了密云橡樹灣、大興西紅門橡樹灣等項目。
實際上，清河橡樹灣的成功與諸多因素相關(guān)。過去的十多年中，海淀清河板塊區(qū)域價值不斷提升。隨著“碼農(nóng)”等高凈值人群不斷涌入，清河橡樹灣的價值也日益提升，價格“水漲船高”。此外，華潤置地在不斷提升清河橡樹灣周邊商業(yè)配套的品質(zhì)，使住宅價值更上一層樓。
與清河橡樹灣臨街對望的清河萬象匯同樣是華潤置地的杰作?！度A夏時報》記者了解到，清河萬象匯是一家大型的綜合購物中心項目，包含美食、購物、休閑娛樂等過百家商鋪。據(jù)悉，華潤新鎮(zhèn)投資20億元開發(fā)持有并經(jīng)營清河萬象匯項目。
擬申請證券化融資
總結(jié)來看，華潤新鎮(zhèn)是一家成熟的地產(chǎn)項目開發(fā)公司。那么，華潤置地出售公司股權(quán)一事究竟是在打什么算盤？
10月24日，華潤置地方面回應(yīng)《華夏時報》記者表示，集團擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資。根據(jù)國資要求，華潤置地按期在北京產(chǎn)權(quán)交易所進行了披露。
在房地產(chǎn)融資持續(xù)收縮的背景下，發(fā)行類REITs成為了不少房企拓寬資金的渠道。值得關(guān)注的是，清河萬象匯并非是華潤置地今年推出的第一筆類REITs項目。今年6月份，華潤杭州蕭山萬象匯20.82億元類REITs成功發(fā)行。據(jù)悉。華潤杭州蕭山萬象匯項目儲架規(guī)模為80億元，20.82億元則是首期規(guī)模。
華潤置地方面對《華夏時報》記者表示，證券化融資后，華潤置地及華潤萬象生活將繼續(xù)負責(zé)北京清河萬象匯購物中心的商業(yè)管理、商戶存續(xù)租約繼續(xù)履行，項目運營保持穩(wěn)定。
“證券化融資在國內(nèi)已經(jīng)較為成熟，據(jù)公開信息，招商蛇口、保利發(fā)展等央企申請過百億以上的證券化產(chǎn)品，發(fā)行后相關(guān)資產(chǎn)繼續(xù)保持穩(wěn)定運營。”華潤置地方面對《華夏時報》記者說。
REITs火爆地產(chǎn)圈
自今年以來，我國REITs的發(fā)展在不斷加速，目前規(guī)模較大較為成熟的則是保障性租賃住房REITs。5月份，證監(jiān)會等部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，文件對保障性租賃住房REITs創(chuàng)新提出了規(guī)范要求。
此前，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《華夏時報》記者表示，從融資的角度來看，REITs有助于房企等主體擴大融資渠道及調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，對于企業(yè)增加融資規(guī)模和減少資金壓力等均有積極作用。
嚴躍進認為，從金融市場的角度來看，投資者可以關(guān)注REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，未來房地產(chǎn)投資領(lǐng)域除了實物投資之外，此類REITs也容易形成新的產(chǎn)品。就市場表現(xiàn)而言，投資者的確對REITs十分買單。8月底，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所上市，上市首日均實現(xiàn)了30%漲停。
商業(yè)地產(chǎn)REITs方面，《華夏時報》記者了解到，最早嘗試“吃螃蟹”的則是新城控股。2016年6月份，新城控股發(fā)布公告表示，將旗下上海青浦吾悅廣場項目轉(zhuǎn)讓給東證資管。隨后，東證資管募集資金并完成了資產(chǎn)收購，青浦吾悅廣場也實現(xiàn)了證券化。
除此之外，截至目前，以青島金茂灣購物廣場、長安萬科生活廣場為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品也已經(jīng)成功發(fā)行。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧