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經(jīng)過近6年的時間，住房過度被炒作和金融化問題已有明顯改善，但城市居民住房支付力分化以及新市民、青年人和中低收入家庭等群體的買房困難問題依然存在。未來五年，要繼續(xù)堅持“房住不炒”，著力解決住房供應(yīng)品種單一、結(jié)構(gòu)不合理的問題。

上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰近日在接受第一財經(jīng)專訪時，對“十四五”期間住房制度改革完善的方向提出上述建言。

二十大報告在“增進民生福祉”相關(guān)論述中提出，“在發(fā)展中保障和改善民生”。并在住房領(lǐng)域再度明確，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！?/p>

陳杰表示，隨著2016年“房住不炒”概念的提出，住房制度和房地產(chǎn)業(yè)都進入新發(fā)展階段，“讓全體人民住有所居”成為新階段住房事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，無論是“房住不炒”還是“租購并舉”，歸根到底，都是為實現(xiàn)該目標(biāo)而服務(wù)的。與此同時，由于住房本身也是消費品，只要是用來住的房子，就應(yīng)該被鼓勵去購買、租賃和升級。故此，“十四五”期間，堅持“房住不炒”和“增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”“促進住房消費健康發(fā)展”應(yīng)并行不悖。

陳杰認(rèn)為，現(xiàn)階段，在人口流入大、經(jīng)濟較高增長的城市，當(dāng)?shù)刈》渴袌鏊惺艿耐顿Y和投機壓力仍然較大。未來如何平衡住房的居住屬性和投資屬性，政策干預(yù)很重要，但經(jīng)濟周期、人口等經(jīng)濟基本面作用更大，要注意順勢而為。其中一個重要抓手是，按照二十大報告“多主體供給、多渠道保障”的精神，更充分調(diào)用社會資源和民間力量，加快建設(shè)形式多元、滿足不同人群不同生命周期多樣化需求的住房保障體系，尤其要為新市民、青年人等群體提供“發(fā)展型保障”。

“房住不炒”的兩大關(guān)鍵抓手

第一財經(jīng)：“房住不炒”是2016年中央經(jīng)濟工作會議中首次提出的，并成為此后中央和地方解決我國城鎮(zhèn)住房問題的根本遵循。根據(jù)你的觀察，在近六年的時間里，“房炒不住”的現(xiàn)象是否得到改變？去年下半年以來，面對下行的樓市，多次發(fā)聲鼓勵住房消費，你如何看待 “房住不炒”和“促進住房消費”之間的關(guān)系？

陳杰：“房住不炒”旨在為“住房回歸居住屬性”打好基礎(chǔ)。首先，應(yīng)該肯定的是，住房商品化是市場經(jīng)濟的必然要求，也是住房自身發(fā)展的需求。作為大宗商品大宗消費，商品住房要形成循環(huán)，融資就不可缺少。另一方面，金融本身也是中性的。金融活動本質(zhì)上是將實體經(jīng)濟所需的金融資源進行配置，將金融資源的供給與金融資源的需求進行匹配，金融資源的配置效率對實體經(jīng)濟有很大影響。但不同的融資模式會產(chǎn)生不同的“脫實向虛”趨勢，不同的杠桿力度會造成不同的投資投機性。

多重因素下，中國市場化房改過程中的住房商品化，逐步演變成住房金融化，進而住房投機化炒作化，既帶來城市居民住房支付力矛盾激化和中低收入家庭買房困難，也使得住房市場蘊藉了巨大的泡沫化風(fēng)險。基于上述背景，近年來圍繞“房住不炒”和抑制房地產(chǎn)過度投機泡沫的目標(biāo)，綜合運用多種手段進行發(fā)力。

經(jīng)過近六年的時間，原來商品住房過度放大的投資屬性已受到較大的壓制，居住屬性明顯提升?？偟膩碚f，促進金融和房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，不讓金融綁架房地產(chǎn)，也不讓房地產(chǎn)綁架金融，是這幾年從“房住不炒”思想出發(fā)所做的主要探索，并已取得了一些積極成效。

但也應(yīng)意識到，雖然目前炒房的空間和炒房風(fēng)氣都明顯少了很多，但政策效果能否堅持住，還需要放入一個較長周期進行觀察，期間影響因素和變量仍較多。比如，有些城市，尤其人口緊縮城市，住房被流動性投資者認(rèn)為沒有投資價值了，這些城市沒有炒作基本面，即已實現(xiàn)“房住不炒”；有些人口流入大、經(jīng)濟較高增長的城市，盡管政府做了很大努力，但當(dāng)?shù)刈》砍惺芡顿Y投機的壓力依然較大。

換言之，住房在投資與居住之間的矛盾，政策干預(yù)很重要，但經(jīng)濟周期以及包括人口因素在內(nèi)經(jīng)濟基本面的影響會更大一些。要更加學(xué)會順勢而為，在遵循市場自身規(guī)律的前提下，發(fā)揮治理主體的主動能動性，增強治理效能。

從二十大報告的表述來看，未來住房政策肯定還會繼續(xù)堅持“房住不炒”，而“房住不炒”與“十四五”期間全面促進消費、鼓勵住房消費是不矛盾的。事實上，住房就是應(yīng)該為了滿足合理住房需求來打造和消費，只要是用來住的房子，就屬于被鼓勵購買、租賃和升級的住房消費。

第一財經(jīng)：我國家庭財富中住房資產(chǎn)占比在七成以上，住房資源的合理分配關(guān)乎社會公平正義。為緩解社會貧富分化，未來樓市調(diào)控還應(yīng)在哪些方面精準(zhǔn)發(fā)力？

陳杰： 住房是我國居民家庭財富的主要載體，這不僅是指資產(chǎn)財富意義，也是實體財富意義上。

首先，應(yīng)該從一個廣義視角去理解財富，要把財富看作是一種資源。能促進人和社會發(fā)展的資源都是財富，包括實體財富和貨幣財富。不是只有資產(chǎn)才是財富。反而，那些只有資產(chǎn)價值但對人和社會的發(fā)展幾乎沒有實際作用的賬面財富，也不是真財富。比如投機炒作出來的泡沫化虛擬資產(chǎn)。

就住房而言，真正對人有意義的財富，是其滿足人居住、社交、勞動能力再生產(chǎn)、繁衍和依托其獲取教育醫(yī)療等公共服務(wù)的那些功能性的發(fā)展資源。住房財富不當(dāng)集聚之所以需要引起高度警覺，也是在于這些關(guān)鍵性發(fā)展資源過度集中在少數(shù)人，卻讓很多人匱乏基本的發(fā)展資源。

其次，財富并非要占有才能去享用。財富存在實現(xiàn)占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)“三權(quán)分置”的可能性，尤其住房這樣的固定實物財富。不是必須獲得住房所有權(quán)才能獲得住房財富的享用權(quán)，租賃也可以。

住房市場化刺激了住房供給效率，但公平性缺陷仍然很大。住房制度的優(yōu)化調(diào)整，將對推動實現(xiàn)社會公平正義和“中國式現(xiàn)代化”起到關(guān)鍵性作用。

未來五年中，一方面，努力豐富住房財富享用形式的多樣性，以此擴大住房財富的可得性。

具體來說，要在“房住不炒”總原則引導(dǎo)下，綜合運用行政、規(guī)劃、信貸和稅收手段，降低住房在資產(chǎn)層面的流動性，以弱化住房的資產(chǎn)屬性；與此同時，在有住房需求的大城市，需要繼續(xù)努力增加住房供應(yīng)，并在全國普遍性提升住房與社區(qū)居住品質(zhì)，加快豐富實體層面的住房財富，增加中低收入家庭、新市民和青年人對住房財富住房資源的多樣化享用機會。

比如，加快租購并舉，增強租賃賦權(quán)，大力發(fā)展保障性租賃住房和純租賃住房社區(qū)，增加中低收入家庭、新市民青年人以租賃或先租后售等形式獲得高品質(zhì)穩(wěn)定性可負(fù)擔(dān)住房的機會，以提升獲取與住房和社區(qū)緊密綁定的發(fā)展資源的“機會公平”。

另一方面，就資產(chǎn)層面而言，未來“房住不炒”的關(guān)鍵抓手至少有二：

一是在住房持有和轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)進行相應(yīng)的稅收調(diào)整。比如，在住房轉(zhuǎn)移和繼承環(huán)節(jié)，也要嘗試通過稅收手段，防止住房資產(chǎn)財富不平等的代際固化。

二是推動住房金融模式的轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)行住房金融體系下，住房資產(chǎn)具有很強的抵押品功能，越是高價房越能貸到更多貸款，也越是受銀行青睞?；诖?，需要進一步調(diào)節(jié)金融信貸資源在不同收入、不同財富家庭的分配，并要積極發(fā)展住房政策性金融體系。

“保租房是對新市民和青年人的一種社會投資”

第一財經(jīng)：對于十九大報告中就已經(jīng)提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，你曾經(jīng)撰文指出，“這意味著中央已經(jīng)逐步意識到住房制度不僅要有市場配置作為主體，政府保障作為輔助，還要在市場設(shè)置和政府保障之外扶持培養(yǎng)出獨立的具備非盈利特征的社會組織機構(gòu)?！苯?jīng)過5年的發(fā)展，你認(rèn)為這個“獨立的具備非盈利特征的社會組織機構(gòu)”是否已培植出一定規(guī)模？

陳杰：曾經(jīng)預(yù)想的“獨立的具備非盈利特征的社會組織機構(gòu)”，還沒有在住房領(lǐng)域直接出現(xiàn)。但應(yīng)該說，近年來很多央企和國企，投入到租賃住房的開發(fā)和運營中，這些企業(yè)的運作機制都帶有很強的非盈利特征，當(dāng)然這也是由國企的特點決定的。更值得注意的是，根據(jù)我們近期的調(diào)研和接觸，即使是一些民營住房租賃企業(yè)，也不再以利潤為唯一導(dǎo)向，經(jīng)營中體現(xiàn)了很強的社會責(zé)任感。

當(dāng)前，政府在加大住房保障領(lǐng)域保障性租賃住房的籌建。區(qū)別于傳統(tǒng)保障性住房，保租房是政府努力創(chuàng)造優(yōu)惠的政策環(huán)境，但投資、融資和運營都是以社會資本為主，政府不直接參與。這也意味著，未來還需要更充分調(diào)用社會資源和民間力量，進入保租房市場。

第一財經(jīng)：自 2019 年以來，保障性租賃住房建設(shè)進入加速期。從需求來看，你認(rèn)為這種住房保障的升級轉(zhuǎn)型回應(yīng)了經(jīng)濟社會發(fā)展的哪些階段性需求？

陳杰：根據(jù)二十大報告，“必須堅持在發(fā)展中保障和改善民生”。加大保租房建設(shè)，正是在住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)對目標(biāo)人群的“發(fā)展型保障”。

相較于傳統(tǒng)保障性住房，保租房建設(shè)的目標(biāo)是提高中國經(jīng)濟社會發(fā)展的后勁，并從財富生產(chǎn)環(huán)節(jié)的源頭上縮小兩極分化，給需要住房幫助的青年人、新市民更好投資，從而更好促進全體人民共同富裕的實現(xiàn)。這一面向人群和功能目標(biāo)上的變化，表面我國政府在住房保障領(lǐng)域已超越托底思維，而越來越看重與促進人的全面發(fā)展。

當(dāng)然，這個轉(zhuǎn)變也體現(xiàn)了歷史的延續(xù)和傳承。2007年以來，國家對住房保障體系的大力建設(shè)，使得我國保障性住房存量快速增加、住房保障覆蓋人群日益擴大。新型城鎮(zhèn)化的靈魂是以人為本，人民城市的理念近年來也越來越深入人心。住房是聯(lián)系個人與社會的關(guān)鍵性紐帶，是人發(fā)展所需要的最基本的財富，住房保障就是保障每個人都有最基本的發(fā)展型資源，在落實發(fā)展權(quán)利、促進人的全面發(fā)展方面有著極為重要的和不可替代的作用。

從社會意義上來說，保障性租賃住房是對新市民和青年人的一種社會投資，賦予這些群體獲得發(fā)展型資源的投資，早投入早收益。