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2023-01-31
鶴崗出現(xiàn)“對照組”？鄂爾多斯“鬼城”不再：康巴什入住率超9成，樓市供銷兩旺，“一房難求”
更新時間：2022-10-30 17:09:03作者：智慧百科
鄂爾多斯夜景。 截圖自“鄂爾多斯發(fā)布”微信公眾平臺
本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 見習(xí)記者 董紅艷 北京報道
鄂爾多斯是內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部的一座城市，蒙古語意為“眾多的宮殿”，即眾多高大華麗的房屋。而鄂爾多斯一度房屋真的“眾多”，甚至過剩，被外媒稱為“鬼城”。但是，如今鄂爾多斯已經(jīng)不再是往昔的模樣了，據(jù)悉，截至2021年底，鄂爾多斯康巴什地區(qū)的入住率已經(jīng)達(dá)到91%。
對于“鬼城”的稱謂，10月27日，鄂爾多斯資深地產(chǎn)媒體人小野在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“我們已經(jīng)習(xí)慣了這個稱呼”，不過“再聽到的時候也會覺得好笑”，“鬼城”都是過去式，這里房地產(chǎn)市場供銷兩旺，甚至已經(jīng)“一房難求”。
“鬼城”不再
鄂爾多斯主城區(qū)主要為老城區(qū)東勝區(qū)和新城區(qū)康巴什區(qū)。“鬼城”的印象主要來源于十多年前的康巴什區(qū)。據(jù)悉，2010年，美國《時代周刊》的記者見到建設(shè)初期的康巴什新區(qū)少有人煙后，寫下了《中國鄂爾多斯:一座現(xiàn)代鬼城》一篇報道，報道稱“康巴什是中國房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品”。從此，鄂爾多斯被烙下了“鬼城”的名號。
而現(xiàn)如今，康巴什已經(jīng)成長為鄂爾多斯新的政治文化、經(jīng)濟中心。據(jù)鄂爾多斯政府網(wǎng)站信息，截至2021年底，康巴什區(qū)人口已達(dá)12.04萬人，當(dāng)?shù)刈≌胱÷蔬_(dá)到91%。
對于“鬼城”的稱謂，小野向記者表示，“我們已經(jīng)習(xí)慣了這個稱呼”，不過“再聽到的時候也會覺得好笑”，“鬼城”都是過去式，這里房地產(chǎn)市場供銷兩旺，甚至已經(jīng)“一房難求”。
近年來，鄂爾多斯的房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)銷售情況保持著高增長，相比全國絕大多數(shù)城市的低迷情形，顯得十分“提氣”。據(jù)鄂爾多斯統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2021年，鄂爾多斯房地產(chǎn)投資共計118.6億元，同比增長75.9%，住宅投資90.2億元，同比增長77.2%，住宅銷售面積同比增長86.3%，住宅銷售額同比增長106.8%。
今年各項指標(biāo)增速雖然有所放緩，但是增長率仍然較高。據(jù)鄂爾多斯統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-7月，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)投資87.9億元，同比增長30.1%，住宅投資67.8億元，同比增長35.4%，其中，康巴什區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)先各旗區(qū)，增速高達(dá)131%。2022年1-7月，鄂爾多斯住宅銷售面積增長11.9%，住宅銷售額增長3.3%。
房價方面，10月27日《華夏時報》記者從當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，鄂爾多斯核心區(qū)域房價在2018年已經(jīng)開始破萬。小野告訴記者，鄂爾多斯主城區(qū)的兩塊區(qū)域中，康巴什區(qū)的房價要貴一些，目前核心區(qū)的房價約為11000-18000元/平方米，城市邊緣區(qū)域的房價約為5500-11000元/平方米；東勝核心區(qū)房價約為8000-12000元/平方米，位于城市邊緣的房價約為5000-7000元/平方米。
而據(jù)中國房價行情網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年7月鄂爾多斯住房平均單價為8362元/平方米，環(huán)比增長7.79%。在內(nèi)蒙古經(jīng)濟最好的幾個城市中，僅鄂爾多斯的房價在保持上漲，其他城市房價基本都在下跌。
10月28日，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、研究員牛鳳瑞接受《華夏時報》記者采訪表示，“鬼城”的判斷太過于簡單化，城市化進(jìn)程中，在城市化的初級階段會出現(xiàn)房子蓋起來沒有立刻賣出去的情況，“鬼城”的現(xiàn)象屬于城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展階段性的正?，F(xiàn)象。
樓市透露穩(wěn)重氣質(zhì)
雖然現(xiàn)在“鬼城”的名號已經(jīng)名不副實，但是當(dāng)年這個稱謂的由來也并非空穴來風(fēng)。據(jù)當(dāng)?shù)厝讼蛴浾咄嘎?，?dāng)時每個“土著”家庭手里至少有兩套房。而中介人員向記者坦言：“2008年以來，鄂爾多斯的房地產(chǎn)停滯了10來年，期間一直都在去庫存，2018年才陸續(xù)開始開發(fā)新的項目?！?/p>
10月27日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時報》記者指出，鄂爾多斯的“鬼城”是當(dāng)時大量資金進(jìn)入樓市，導(dǎo)致住宅供應(yīng)量太大，一時難以消化而出現(xiàn)的。
記者注意到，目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)，多以本地開發(fā)商為主，資金雄厚的全國性品牌開發(fā)商較少。而目前煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好的情況下，本地的煤炭企業(yè)是否會憑借其資金優(yōu)勢涉足房地產(chǎn)？
在小野看來，當(dāng)下鄂爾多斯的煤炭企業(yè)不太會瘋狂拿地，因為房地產(chǎn)開發(fā)時間長回報不及投資煤礦，而且房地產(chǎn)也存在較高的技術(shù)門檻，拿地的大部分企業(yè)還是原有的開發(fā)商。據(jù)他所知，現(xiàn)在僅有極少數(shù)年輕的煤老板進(jìn)入了拿地行列，之前的60后、70后一代都在退出房地產(chǎn)市場。
如今，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場透露出一種穩(wěn)重的氣質(zhì)。記者從中介人員處了解到，目前鄂爾多斯的住房銷售多為現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，交付快，所見即所得，符合當(dāng)下購房者的消費心態(tài)。
10月27日，《華夏時報》記者采訪了鄂爾多斯多名購房者，他們大多的心態(tài)平和，下手較為迅速，從看房到成交均在半年內(nèi)。購房者郭圓圓（化名）告訴記者：“現(xiàn)在新房的工期比較緊湊，購買后很快就能交付入住。而且感覺政策不會有大幅度調(diào)整了，挑到合意房子的就下手了?！?/p>
其實，“鬼城”的概念不僅僅出現(xiàn)在鄂爾多斯。記者了解到，全國多個城市的開發(fā)區(qū)、高鐵新城在開發(fā)初期入住率并不高，鄭州的鄭東新區(qū)、武漢的光谷區(qū)域、南昌的紅谷灘區(qū)域等多個城市新區(qū)均被喚作過“鬼城”，但是這些區(qū)域目前的發(fā)展態(tài)勢以及房價情況也是其他區(qū)域不可企及的。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，看待樓市并不應(yīng)該絕對的悲觀，房地產(chǎn)庫存壓力較大、入住率較低的情況是可以進(jìn)行改善的，不被看好的地方樓市也可以擁有繁榮期。同時，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鄂爾多斯樓市對于人口導(dǎo)入較慢的城市，具有一定的啟發(fā)意義，類似的城市需要科學(xué)規(guī)劃城市建設(shè)和人口導(dǎo)入，防范出現(xiàn)樓市項目庫存消化難的問題。
“與鶴崗不可同日而語”
說到資源型城市，就不得不提到鶴崗。而同為煤炭城市的鶴崗住房已經(jīng)跌到了“白菜價”，從“5萬元鶴崗買房”到“1.5萬鶴崗買房”，頻頻走紅網(wǎng)絡(luò)，刷新了人們的房價認(rèn)知下限。那鄂爾多斯樓市會走上鶴崗相同的道路嗎？
10月27日，業(yè)內(nèi)人士向《華夏時報》記者表示，鄂爾多斯并不會“鶴崗化”。該業(yè)內(nèi)人士分析指出，鶴崗房價之所以“白菜價”，是因為它已經(jīng)沒有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，而且人口稀少，地處偏遠(yuǎn)。但是鄂爾多斯煤炭等資源儲備量較大，擁有較多產(chǎn)業(yè)，是內(nèi)蒙古省域副中心城市之一，人口走勢較好，與鶴崗不可同日而語。
“鄂爾多斯的經(jīng)濟已經(jīng)好的不能再好了?！毙∫斑@樣描述鄂爾多斯的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年鄂爾多斯的GDP總額為4715.7億元，達(dá)到新高，而人均GDP達(dá)到21.81萬元，再次躍居全國第一。具體到產(chǎn)業(yè)，“羊媒土氣”鄂爾多斯“樣樣精通”，公開消息顯示鄂爾多斯羊絨產(chǎn)量約占全世界十分之一，煤炭探明儲量超過2000億噸，約占全國六分之一，已探明稀土高嶺土儲量占全國二分之一，天然氣探明儲量4.9萬億立方米，約占全國三分之一。除此以外，鄂爾多斯還在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)等。而鶴崗煤炭資源已經(jīng)面臨枯竭，產(chǎn)業(yè)支柱不再。
而縱觀十多年的人口走勢，記者發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯的人口并未出現(xiàn)人口凈流出的現(xiàn)象，總?cè)丝诒３种^為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，2020年全市常住人口總量突破215萬人，達(dá)到215.36萬人，與2010年第六次全國人口普查結(jié)果相比，鄂爾多斯常住人口增加21.30萬人，增長10.97%，年均增速1.05%。據(jù)鄂爾多斯政府公布的數(shù)據(jù)，截至2020年底康巴什區(qū)的常住人口已經(jīng)達(dá)到11.88萬，2021年末又增加到12.04萬。而鶴崗的人口虹吸能力較差，多年來人口呈現(xiàn)為凈流出狀態(tài)。
責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧