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2022年，以培育發(fā)展保障性租賃住房為重心，我國住房租賃市場發(fā)展節(jié)奏明顯加快，進(jìn)入2023年，支持住房租賃市場發(fā)展的導(dǎo)向仍在延續(xù)，行業(yè)金融支持政策進(jìn)一步加碼。有關(guān)部門擬設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，在擴大租賃住房供給的同時也能緩解新房市場庫存壓力，達(dá)成“雙贏”。更為關(guān)鍵的是，住房租賃貸款支持計劃的落地將進(jìn)一步優(yōu)化行業(yè)整體金融環(huán)境，從而提振企業(yè)參與的積極性，推動住房租賃市場活躍度提升。

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摘要

政策動向：中央層面，1月央行、銀保監(jiān)會等相關(guān)部門提出，將加大住房租賃金融支持，計劃設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，擴大租賃住房供給；住建部提出2023年新開工建設(shè)籌集保租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。地方層面，深圳優(yōu)化調(diào)整保障性住房體系，加速培育發(fā)展住房租賃市場；廣東發(fā)布土地要素改革方案，增加租賃住房用地供應(yīng)，上海、安徽等地盤活存量資產(chǎn)擴大保租房供給；北京、成都升級公積金租房提取服務(wù)，上海、蘇州實施人才安居、樂居工程，優(yōu)化承租人租房環(huán)境。

市場運行：2023年1月，逢春節(jié)假期，行業(yè)處傳統(tǒng)淡季，租金水平繼續(xù)調(diào)整。

土地情報：1月，重點22城2023年集中供地尚未進(jìn)入競拍階段，僅寧波有3宗2022年供應(yīng)宅地收尾成交，沒有涉及租賃用地。

企業(yè)動態(tài)：融資創(chuàng)新方面，1月，上海城投開展保障性租賃住房公募REITs項目申報發(fā)行工作，北京昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司發(fā)布招標(biāo)公告選聘公募REITs專業(yè)服務(wù)團隊；建行與萬科聯(lián)合創(chuàng)立建萬住房租賃投資基金，規(guī)模達(dá)100億元。業(yè)務(wù)拓展方面，招商蛇口旗下壹間公寓首次入駐杭州，壹間公寓·聞博花城開業(yè)運營；龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店——北京市首例非居住建筑改建租賃住房項目正式落地。

政策動向

1. 住房租賃市場指導(dǎo)與支持政策

中央層面，繼續(xù)加大住房租賃金融支持力度，大力增加租賃住房供給。1月10日人民銀行及銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，提出加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，推動加快建立“租購并舉”住房制度；13日，國新辦召開的2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會提出將完善住房租賃金融支持政策，推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，據(jù)了解，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》，在租賃住房方面，將設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議強調(diào)2023年要以發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。

地方層面，加速培育發(fā)展住房租賃市場，優(yōu)化承租人租房服務(wù)。市場培育方面，山西及江西在中長期規(guī)劃或短期促消費方案中均強調(diào)“租購并舉”，建立并完善住房租賃市場的政策支持體系等；深圳優(yōu)化了保障性住房體系，將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主，調(diào)整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主。加大供給方面，廣東發(fā)布土地要素改革方案，增加租賃住房用地供應(yīng)，并鼓勵多渠道籌集建設(shè)保租房；上海、安徽等地也在相關(guān)政策中提出盤活存量土地或存量住房籌集保租房。需求端，1月1日，北京、成都先后發(fā)文優(yōu)化公積金租房服務(wù)，北京可直接用住房公積金抵扣保租房房租，成都提升租房提取公積金額度；上海、蘇州等地為引才聚才，實施人才安居、人才樂居工程。

表：2023年1月住房租賃市場指導(dǎo)與支持政策

資料來源：中指研究院整理

租賃市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

2. 租賃住房籌集計劃

1月，多地在召開的年度重要工作會議中提出將保租房發(fā)展作為2023年度的重點工作之一，并明確2023年度保租房籌建目標(biāo)。

表：部分省及重點城市公布的2023保租房籌集計劃

注：近期各省市陸續(xù)召開地方兩會或住建工作等相關(guān)會議，在會議上公布的籌集目標(biāo)或與之前公布數(shù)值略有差別，本表以最新公布口徑為準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

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1月，山西省發(fā)布《“十四五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》，公布“十四五”時期租賃住房籌集目標(biāo)，市場和保障兩大體系并行，其中住房租賃市場籌集供應(yīng)25萬套（間），約2000萬平方米；城鎮(zhèn)公共租賃住房籌集0.5萬套，保障性租賃住房籌集5.5萬套（間）。

表：山西省“十四五”城鎮(zhèn)租賃住房發(fā)展目標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

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市場運行

1. 50城住宅平均租金指數(shù)

2023年1月，受春節(jié)影響，市場仍然處于淡季，租金整體水平繼續(xù)調(diào)整。1月，全國50個城市住宅平均租金為36.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.27%，跌幅較上月收窄0.27個百分點；同比下跌1.97%，跌幅較上月收窄0.53個百分點。

圖：2021年7月至2023年1月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

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2. 重點城市租金

2023年1月，50城中住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數(shù)為48個，較上月減少1個，整體仍處高位。具體城市來看，租金上漲城市中，三亞環(huán)比漲幅較高，為0.34%；租金下跌的城市中，鄭州跌幅最大，達(dá)1.01%，北海、溫州等7城降幅也較為顯著，均在0.5%~1.0%之間；但綜合來看，受益于疫情放開等積極因素，多數(shù)城市住宅租金跌幅較上月有所收窄。

圖：2023年1月50個城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來源：

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1月，集中供地22城中，2023年度一批次供地尚未進(jìn)入競拍階段。僅寧波有3宗2022年度4批次宅地收尾成交，總體規(guī)劃建筑面積為24.88萬平方米，沒有涉及租賃用地。

企業(yè)動態(tài)

1. 住房租賃市場融資新動向

1月，企業(yè)繼續(xù)積極推進(jìn)保租房REITs籌備工作。上海城投擬選取上海楊浦區(qū)江灣社區(qū)和光華社區(qū)兩租賃住房項目申報發(fā)行保租房公募REITs，其中江灣社區(qū)在去年11月開始運營，光華社區(qū)租賃項目計劃在1季度投入運營；北京昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司發(fā)布招標(biāo)公告選聘公募REITs專業(yè)服務(wù)團隊。

去年11月，建行300億住房租賃基金正式落地，積極探索住房租賃發(fā)展新模式?；谠撃富?，與地方及企業(yè)合作設(shè)立的子基金也在不斷落實，1月，建行與萬科聯(lián)合創(chuàng)立建萬住房租賃投資基金，規(guī)模達(dá)100億元。其中建信住房租賃基金認(rèn)繳出資約80億元，萬科集團認(rèn)繳出資約20億元。建萬住房租賃投資基金將以資產(chǎn)收購、股權(quán)投資、經(jīng)營權(quán)購買等方式，投資收購房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場化長租房或保障性租賃住房?；饘⒔y(tǒng)一委托萬科旗下泊寓品牌進(jìn)行運營，在進(jìn)一步提升資產(chǎn)價值后，將通過市場化整售、公募REITs等退出安排實現(xiàn)投資收益。

表：2023年1月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院整理

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2. 企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)拓展新動態(tài)

1月，重點長租公寓運營商有突破性新動作。1月9日，壹間公寓·聞博花城開業(yè)運營，這是招商蛇口旗下長租標(biāo)桿項目壹間公寓首次入駐杭州之作。同時，龍湖冠寓改建的北京市首例非居住建筑改建租賃住房項目也正式落地，吸引市場較大關(guān)注，龍湖冠寓將地鐵上蓋的閑置辦公樓項目改建為擁有728套房源的保租房項目，目前一期已開始對外出租，其中面向畢業(yè)大學(xué)生的保租房房源已完成選房工作。

表：2023年1月住房租賃開發(fā)運營企業(yè)動態(tài)

資料來源：中指研究院整理

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