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2023-01-31
全年供應(yīng)、成交環(huán)比雙降！成交額卻上漲1.25%，今年集中供應(yīng)在...
更新時(shí)間：2023-01-21 12:44:27作者：智慧百科
今天這篇稿件為大家梳理2022年的土地成交情況，希望給想在2023年購房的朋友們帶來一些幫助！
之所以想要為大家匯總這個(gè)數(shù)據(jù)，有兩個(gè)主要原因：
一是在不少購房者認(rèn)知里，感覺好像沒什么可買的了，但事實(shí)證明，并非如此；二是這些成交土地各有看點(diǎn)，有的天資優(yōu)越，有的已擔(dān)當(dāng)起供應(yīng)大任，還有的已蓄好能量，隨時(shí)可能爆發(fā)，它們都有可能成為未來置業(yè)中，你不得不關(guān)注的板塊。
那么，我們就以此幾個(gè)關(guān)鍵詞為觀測點(diǎn)，看看2022年的土地成交情況到底怎么樣？2023年哪里將會(huì)是供應(yīng)大戶？
1、土地政策變動(dòng)：
2022年首輪集中供地取消“房地聯(lián)動(dòng)、自持、保障房配建”等規(guī)則，并出臺(tái)”20條措施“，如“降低用地保證金、分期繳納出讓價(jià)款”等，從土地購買層面為市場解壓，通過降低土拍門檻，刺激企業(yè)參拍熱情，緩解房企資金壓力。
2、全年土地供求：
2022年經(jīng)營性用地供應(yīng)量17006畝，環(huán)比下降2%；成交量13536畝，環(huán)比下降7%；其中，成交居住用地9611畝，商服用地3925畝。
累計(jì)供應(yīng)284宗，流拍47宗，累計(jì)成交238宗，其中溢價(jià)成交的僅有20宗，其余均為底價(jià)成交。
3、總成交數(shù)據(jù)：13576畝、1122億元，共誕生27宗萬元地塊。
4、成交土地溢價(jià)Top3 ：
Top1：2022年6月4宗搖號(hào)地塊，分別為未央?yún)^(qū)徐家灣板塊22畝土地、長安區(qū)常寧新區(qū)板塊78畝地塊、閻良區(qū)航空基地板塊60畝地塊、長安區(qū)23畝土地。
這4宗地分別被青海西北房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司、泰發(fā)祥、西安迪維諾置業(yè)有限公司、長安城建溢價(jià)搖中（溢價(jià)率約15%）。
高陵該宗地首場流拍后，于第二場土拍由高陵城開溢價(jià)15%摘得。
Top2:在首批集中供地時(shí)，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)溢價(jià)13%摘得經(jīng)開高鐵新城的50畝住宅土地。
Top3:城北大明宮地塊于8月18日由金茂溢價(jià)10%摘得，該宗地地處西安主城區(qū)核心地段，圍繞大明宮國家遺址公園，區(qū)域城市配套日趨完善，土地投資開發(fā)潛力較高。
5、賣地“最狠”月份：
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在6月土地成交面積、成交宗數(shù)和成交金額均達(dá)到頂峰！
12月雖然供地宗數(shù)為31宗，然而100畝以上的地塊達(dá)到8宗，最高為205.381畝，因此成交面積排名全年第二。8月由于西咸集中供地成交的加持，因此成交面積排名第三。
6、“成交王者”區(qū)域：
西咸新區(qū)為土地成交大戶，共計(jì)100宗6476畝地，總成交金額為360億元；西安主城，高新區(qū)以44宗2165畝地奪冠，成交總金額為344億元。
這里需要注意的是，成交區(qū)域（板塊）較為集中，這意味著2023年的高供應(yīng)也將會(huì)集中呈現(xiàn)在這些區(qū)域（板塊），包括高新三期、軟新板塊、浐灞、港務(wù)、航天。
7、綜合樓面價(jià)top10：
為星河灣摘得的地籍編號(hào)YT8-110-706、YT8-110-707兩宗土地。
因?yàn)樽诘貎?nèi)公辦幼兒園、社區(qū)服務(wù)等公建配套設(shè)施建成后將無償移交政府相關(guān)部門，所以這兩塊地的實(shí)際土地成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述地價(jià)和樓面價(jià)！換算下來，綜合樓面價(jià)約16764元/m2左右！
8、單宗地價(jià)top10：
2022年西安單宗地價(jià)TOP10總成交金額為280.212億元，占比全年總成交金額的24.9%。
其中位于高新區(qū)的GX3-37-1-1宗地，成交金額達(dá)到了353000萬元，被保利拍得，成為西安2022年成交地塊中金額排名第一。
9、單宗面積top10：
2022年西安土拍市場TOP10總面積為1852.79畝，占比全年總量的11.6%。
其中位于高新區(qū)235.79畝的GX3-35-1-2地塊被中建東孚拍的，成為西安2022年成交宗地面積最大的一個(gè)地塊！
都說數(shù)據(jù)是不會(huì)騙人的，但事實(shí)上，數(shù)據(jù)最愛騙人。
如果我們只看數(shù)據(jù)規(guī)模，那2022西安樓市的土地成交相對全國來說，的確喜人；但如果我們認(rèn)真分析數(shù)據(jù)背后的結(jié)構(gòu)，卻能發(fā)現(xiàn)2022的西安樓市土地，正在呈現(xiàn)出熊市的特征：
其一、2022年西安市經(jīng)營性用地成交量主要集中在高新、灃東、空港，高新板塊仍舊是西安樓市的標(biāo)桿區(qū)域，西咸新區(qū)土地成交頻繁，但多為城投平臺(tái)公司拿地。
主城區(qū)主要集中在高新區(qū)、國際港務(wù)區(qū)和城南，西咸新區(qū)主要集中在灃東、空港、秦漢。
而低容、低密的稀缺土地大多則集中在灃東、空港、秦漢、臨潼、涇河等外圍非限購區(qū)域，隨著市場對低容、低密產(chǎn)品的改善需求增加，外圍市場供應(yīng)成交更加集中。
其二、從區(qū)域來看，“萬元地塊”主要分布在高新、西咸新區(qū)、城北和城南四個(gè)區(qū)域。
其中高新區(qū)最多，共18宗地價(jià)破萬，也是西安主城萬元地塊密集的區(qū)域；其次是西咸新區(qū)，共5宗，主要集中在灃東新城；城北的萬元地塊主要集中在曲江大明宮板塊，金茂競得2宗地，地價(jià)均破萬。
其三、無論主城區(qū)、西咸新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣，溢價(jià)幾乎在土拍中消失，95%以上的涉宅用地皆以底價(jià)成交。
根據(jù)2022年西安成交的土地?cái)?shù)據(jù)來看，前兩次客觀的說還可以，保持了西安在同級(jí)別城市中相對壓別人一頭的態(tài)勢，但是從后面的土拍來看，有一點(diǎn)不妙，絕大多數(shù)的土地都被平臺(tái)公司兜底拿走了。
這個(gè)東西，懂的人都懂，除了極少數(shù)平臺(tái)公司擁有市場化開發(fā)能力，最終能夠開發(fā)成樓盤入市銷售并掙到錢之外，其余的大多數(shù)平臺(tái)公司，都等著找人合作共同開發(fā)，或者轉(zhuǎn)手再賣，這個(gè)說法是有一定道理的。
而土地市場遇冷，更是顯著的熊市特征，畢竟大牛市，土地還是要瘋搶的。
那面對相對降溫的土地市場下，2023年會(huì)怎么走？
毫無疑問，房子會(huì)越來越難賣。不過房企想要穿越周期，其實(shí)擺在面前只有兩條路：
第一、要把產(chǎn)品做好。
其實(shí)西安這座城市，是絕對有實(shí)力消費(fèi)好產(chǎn)品的，貴一點(diǎn)沒關(guān)系，但必須物有所值！
第二、價(jià)格隨行就市。
當(dāng)然，并不是所有開發(fā)商都有能力去打造好產(chǎn)品，畢竟每一個(gè)產(chǎn)品的背后都是成體系的東西，牽一發(fā)而動(dòng)全身。
同時(shí)，也不是每一塊土地都適合去打造精品，這應(yīng)該跟它的外部環(huán)境、產(chǎn)品定位以及區(qū)域購買力相匹配。
那么，在這種情況下，開發(fā)商的確可以保持一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品輸出就可以了，但前提是，價(jià)格你得降下來。
實(shí)際上2023年對某些房企來說，接下來的競爭就要有刺刀見紅的準(zhǔn)備，尊重市場，尊重購房者，把產(chǎn)品做好，是唯一的出路！
而對于購房者來說，對市場現(xiàn)狀應(yīng)該有更加清醒的認(rèn)識(shí)，不要受各種雜音的影響，不要聽信各種忽悠，建立合理的買房預(yù)期，從容不迫，按需買房就好。
