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周末，萬(wàn)科（02202.HK，000002.SZ）擬定增籌150億元人民幣的消息霸屏，在此之前，A股市值規(guī)模與其相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商保利發(fā)展（600048.SH）也在去年年底宣布了定增計(jì)劃，擬籌125億，兩大巨頭合起來(lái)籌措的金額高達(dá)275億元人民幣，目的大致相同——為其發(fā)展項(xiàng)目融資，同時(shí)補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。

萬(wàn)科的定增計(jì)劃

萬(wàn)科計(jì)劃向不超過(guò)35名特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行A股股票，發(fā)行對(duì)象范圍為符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的證券投資基金管理公司、證券公司、財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者、信托公司、合資格境外機(jī)頭投資者以及其他合格的投資者，并有6個(gè)月的禁售期。

萬(wàn)科計(jì)劃籌資150億元人民幣，為其11個(gè)項(xiàng)目融資，占了融資規(guī)模的70%（或105億元人民幣），其余的30%籌資所得（45億元人民幣）用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

萬(wàn)科這次定增的發(fā)行價(jià)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司A股股票交易均價(jià)的80%，發(fā)行數(shù)量為不超過(guò)11億股，或相當(dāng)于該公司發(fā)行前總股本的9.46%，不超過(guò)該公司發(fā)行前A股總股本的11.32%。Wind的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科近20日的A股股價(jià)累計(jì)下滑5.96%。

該公司透露，其籌資的目的是推動(dòng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資金實(shí)力。

當(dāng)前，深鐵集團(tuán)持有萬(wàn)科的32.43億股，相當(dāng)于其總股本的27.88%，為公司第一大股東。

在公布了定增計(jì)劃后，萬(wàn)科也發(fā)布了未來(lái)三年（2023年-2025年）的股東分紅回報(bào)規(guī)劃，表示在未來(lái)三年內(nèi)，其會(huì)繼續(xù)注重現(xiàn)金分紅與股東回報(bào)，在滿(mǎn)足公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需求情況下，計(jì)劃每年以現(xiàn)金方式分配的利潤(rùn)不少于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的可分配利潤(rùn)的30%，以安撫現(xiàn)有股東。

在此之前，萬(wàn)科最近的兩次融資，是分別于2019年和2020年發(fā)售H股籌資。

2019年4月，萬(wàn)科以每股配售價(jià)29.68港元，向不少于六名承配人配發(fā)及發(fā)行2.63億股新H股，合計(jì)籌得78.06億港元，扣除費(fèi)用后的募資金額為66.43億元人民幣。

2020年6月，萬(wàn)科向不少于六名承配人配發(fā)及發(fā)行總數(shù)為3.16億股新H股，配售價(jià)為每股25港元，配售所得78.90億港元，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募資金額為71.65億元人民幣。

到2022年12月31日，上述募集資金已全部使用完畢，全額用于償還其境外債務(wù)性融資。

無(wú)獨(dú)有偶的是，A股上市的保利發(fā)展也于2022年末提出向包括保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)35名特定對(duì)象，非公開(kāi)發(fā)行8.19億股，募資125億元人民幣，為其14個(gè)發(fā)展項(xiàng)目融資（110億元人民幣），占總籌資額的88%，另外留有15億元人民幣補(bǔ)充流動(dòng)資金，占剩余的12%。

大家都知道當(dāng)前房企的負(fù)債較高，既然增發(fā)融資，為什么保利發(fā)展和萬(wàn)科都不忙于償還債務(wù)，而將重點(diǎn)放在項(xiàng)目發(fā)展上？

為何萬(wàn)科與保利不用籌資的款項(xiàng)用于償付債務(wù)？

經(jīng)過(guò)大浪淘沙留存下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，或體現(xiàn)出在逆境下生存的韌性和業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，但是需要注意的是，它們的財(cái)務(wù)狀況尚未十分理想?？紤]到二級(jí)市場(chǎng)對(duì)其估值偏低，這些房企都傾向于向資金雄厚的金融機(jī)構(gòu)甚至控股公司融資而非公開(kāi)發(fā)行，以降低對(duì)二級(jí)市場(chǎng)交易氣氛的干擾，萬(wàn)科和保利發(fā)展的定向增發(fā)或許正是基于這一考慮。

從最新可供比較的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，保利發(fā)展似乎更勝一籌。

萬(wàn)科的2023年1月數(shù)據(jù)顯示，單月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積167.3萬(wàn)平方米，或較去年同期的210.6萬(wàn)平方米低20.56%；單月合同銷(xiāo)售額金額為286.3億元（單位人民幣，下同），或較去年同期的356.0億元低19.58%。

由于保利發(fā)展尚未公布2023年1月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，以下來(lái)比較兩家公司2022年12月和2022年全年的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

萬(wàn)科的2022年12月合同銷(xiāo)售額面積為286.9萬(wàn)平方米，同比下降17.93%，而保利發(fā)展則為339.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.89%；萬(wàn)科單月的合同銷(xiāo)售額金額為397.6億元，同比下降37.44%，而保利發(fā)展則為571.7億元，同比增長(zhǎng)55.76%。

2022年12個(gè)月，萬(wàn)科的累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積為2,630萬(wàn)平方米，同比下降30.93%，合同銷(xiāo)售額為4,169.7億元，按年下降33.58%；而保利發(fā)展的跌勢(shì)則稍緩，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積同比下降17.55%，至2,748.0萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售額為4,573.0億元，同比下降14.51%。

保利發(fā)展率先發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)快報(bào)，收入同比下降1.37%，至2,811億元，扣非歸母凈利潤(rùn)按年下滑32.86%，至180.11億元。2022年12個(gè)月銷(xiāo)售表現(xiàn)好于萬(wàn)科的保利發(fā)展業(yè)績(jī)尚且如此，房企去年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)未必有大的驚喜。

此外，從截至2022年9月30日止的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，兩家房企的負(fù)債進(jìn)一步上升，而所持現(xiàn)金未有顯著改善。

見(jiàn)下圖，萬(wàn)科和保利發(fā)展的附息債務(wù)持續(xù)攀升，而現(xiàn)金水平則有所下降。

那為何它們都不急于償還債務(wù)呢？

以萬(wàn)科為例。

截至2022年9月30日止，萬(wàn)科的有息負(fù)債為2,943.2億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)為627.5億元，占了總額的21.32%，而其當(dāng)前的現(xiàn)金1,188.3億元，足以應(yīng)付須在一年內(nèi)償付的債務(wù)。

見(jiàn)下圖，萬(wàn)科的短期負(fù)債所占比重不算太高。

此外，萬(wàn)科2022年9月30日的存量融資綜合融資成本為4.06%，稍微低于2022年初的4.11%，或反映出隨著社會(huì)資金面的放寬，其或能夠?qū)⒏叱杀举J款置換為成本較低的貸款，降低整體融資成本。

這可能是萬(wàn)科通過(guò)定向發(fā)行融資，首先保障項(xiàng)目發(fā)展，以獲得現(xiàn)金流的邏輯，畢竟它的債務(wù)雖重，但期限還比較長(zhǎng)，而且這些貸款的成本不算太高。

但是，項(xiàng)目發(fā)展則不然，這是鞏固客戶(hù)信心，擴(kuò)張業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。項(xiàng)目推進(jìn)順利，就能加快現(xiàn)金回籠的速度，從而幫助其進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展和償還債務(wù)。

春天還有多遠(yuǎn)？

萬(wàn)科同時(shí)在AH股市場(chǎng)上市，但是不像前兩次在H股融資，萬(wàn)科選擇通過(guò)A股籌資，財(cái)華社認(rèn)為，與前兩次以?xún)斶€債務(wù)為目的的籌資不同，萬(wàn)科這次主要進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而其發(fā)展項(xiàng)目均在內(nèi)地，或是要向終端客戶(hù)釋放出保交樓的信心。

另一方面，從大環(huán)境來(lái)看，在2022年底前優(yōu)化防控措施之后，國(guó)內(nèi)的"煙火氣"明顯回來(lái)了，加上各地鼓勵(lì)"三孩"和生育的措施，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，應(yīng)有利于消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇，從消費(fèi)端刺激整體經(jīng)濟(jì)的回升。

因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樓市步入健康發(fā)展軌道后，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持將有利于萬(wàn)科、保利發(fā)展這類(lèi)頭部房企，長(zhǎng)期前景應(yīng)是樂(lè)觀的。

但是短期而言，正如萬(wàn)科在公告中提到的，2022年11月以來(lái)，國(guó)家發(fā)布多項(xiàng)政策推動(dòng)房企健康發(fā)展，從信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道觸發(fā)支持房企滿(mǎn)足合理的融資需求，或提高房企的開(kāi)工率，而且多地都采取措施推進(jìn)保交樓和現(xiàn)房銷(xiāo)售，加上市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，需求增長(zhǎng)在短期內(nèi)未必會(huì)見(jiàn)顯著反彈。

那么定增是否會(huì)對(duì)上市房企的估值構(gòu)成壓力？

從僅在A股上市的保利發(fā)展來(lái)看，其2022年末發(fā)布定增公告之后，今年以來(lái)股價(jià)累計(jì)上漲2.91%，定增似乎無(wú)礙其表現(xiàn)。

就H股估值而言，萬(wàn)科發(fā)布定增公告后，其股價(jià)先跌后回，在公布后的首個(gè)交易日，萬(wàn)科的H股收市報(bào)升，單日漲1.34%，收?qǐng)?bào)15.08港元，看來(lái)沒(méi)受影響。對(duì)比于增發(fā)帶來(lái)的攤薄效應(yīng)，市場(chǎng)或更關(guān)心房企的項(xiàng)目推進(jìn)。

作者|毛婷

編輯|Terry