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傳聞已久的翡翠雅賓利四期就要來了？

在萬科披露的2022年12月銷售簡(jiǎn)報(bào)中，“新增項(xiàng)目”一欄，位于上海靜安區(qū)的翡翠雅賓利四期項(xiàng)目赫然排在第一位，萬科擁有權(quán)益比例為70%，需支付權(quán)益地價(jià)為84.42億元。

圖片來源：萬科2022年12月銷售簡(jiǎn)報(bào)

企查查顯示，項(xiàng)目所在地塊的開發(fā)公司上海北萬置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北萬置業(yè)”）也在1月4日發(fā)生企業(yè)人員重大變更。上海靜安國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司退出，新增股東上海萬科企業(yè)有限公司、南通萬語(yǔ)企業(yè)管理咨詢有限公司，合計(jì)持股70%；企業(yè)法定代表人也從吳超變更為于佳興，公開報(bào)道顯示，于佳興同時(shí)也是上海萬科天空之城的項(xiàng)目合伙人。

圖片來源：企查查

“曲線拿地”？

翡翠雅賓利四期所在地塊為靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，屬于近年來上海內(nèi)環(huán)內(nèi)“稀缺”資源。2022年9月上海第三批集中供地中，北萬置業(yè)以120.6億元底價(jià)奪得該地塊，起始樓面價(jià)47840元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.3萬/平方米。

值得一提的是，北萬置業(yè)原為萬科與上海靜安國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司共同持有。2020年，萬科、華潤(rùn)、中海因?yàn)樯嫦印皣鷺?biāo)事件”，市場(chǎng)傳言三家被禁止拿地，因此北萬置業(yè)拿下中興路地塊普遍被業(yè)界視作萬科“解禁”的信號(hào)。

不過，變更記錄顯示，土拍前夕萬科卻突然全部退出，上海靜安國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司持股比例上升至100%。然而地塊到手不足一個(gè)月，上海靜安國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司又在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出了其持有的北萬置業(yè)70%股權(quán)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，意欲找到合適的合作方“接盤”。

很難說萬科再度拿下北萬置業(yè)是不是“曲線拿地”，但2022年上海市中心豪宅成交的火熱有目共睹，入市的新盤中如龍盛福新里、保利靜安天悅、珠江安康苑、華潤(rùn)仁恒蘇河世紀(jì)都創(chuàng)下開盤即售罄的好成績(jī)。而在房天下搜索，萬科上海當(dāng)前在售的新盤中，也只有位于嘉定安亭的萬科掌心湖·原舍，還有位于嘉定新城等待上市的中建萬科未來城市，想要補(bǔ)貨的心情不難理解。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，首先萬科其實(shí)對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很看好的，其次就上海豪宅市場(chǎng)來看，匯集全國(guó)乃至境外的資金，整體行情仍然向好。此外上海豪宅市場(chǎng)仍然有供求矛盾點(diǎn)，價(jià)格“天花板”還沒打開，管控比較嚴(yán)格。換句話來說，豪宅的價(jià)格和價(jià)值是不匹配的。所以對(duì)于開發(fā)商而言，只要拿到市中心的土地，又有明確的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，可獲得的利潤(rùn)很容易計(jì)算，加上當(dāng)下的市場(chǎng)行情，只要建造完畢并沒有太大的銷售壓力。

預(yù)計(jì)貨值可達(dá)約159.6億元

從地塊指標(biāo)來看，萬科雅賓利四期容積率5.75，限高170米（商辦部分），總計(jì)容建面約25.2萬㎡（萬科總權(quán)益建面約17.6萬㎡），商業(yè)占比≥11.9%，辦公≤35.7%，住宅≤47.6%。

其中，住宅部分計(jì)容建面約12萬㎡，下限套數(shù)660套，最大套均面積約182㎡，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.3萬/㎡，住宅預(yù)計(jì)貨值可達(dá)約159.6億元。市場(chǎng)消息稱，項(xiàng)目將推出100㎡2房，140㎡3房、180㎡3-4房，250㎡4房。

公開資料顯示，萬科翡翠雅賓利前期總建筑面積約50萬平方米，占地面積為20.624公頃。項(xiàng)目是由9幢29-32層高層、5幢疊加別墅組成，總共777戶。作為靜安的品牌豪宅，項(xiàng)目以高端奢華為主要設(shè)計(jì)理念，以翡翠系列功能體驗(yàn)為主動(dòng)線。

項(xiàng)目位處?kù)o安區(qū)中興路699號(hào)近西藏北路，距離人民廣場(chǎng)約2.5公里，離蘇河灣僅1公里，項(xiàng)目周邊環(huán)伺南京路商圈、陸家嘴商圈、靜安寺商圈、蘇河灣商圈、四川北路商圈、大寧商圈等多個(gè)市級(jí)商圈，居住氛圍成熟。

交通方面，項(xiàng)目屬地鐵8號(hào)線中興路站上蓋物業(yè)，距離1號(hào)口僅620米，兩站路即可到達(dá)人民廣場(chǎng)；距離4號(hào)線寶山路站721米，3號(hào)線東寶興路站990米。對(duì)于市中心擁堵的交通情況來看，三線環(huán)繞，地鐵更方便出行。如果選擇自駕，項(xiàng)目毗鄰南北高架、內(nèi)環(huán)高架，距離南北高架永興路口僅500米，可快速到達(dá)蘇河灣、人民廣場(chǎng)、陸家嘴、靜安寺等多個(gè)市級(jí)商圈，出行便利。

商業(yè)方面，由于項(xiàng)目地處市中心，商業(yè)、教育及醫(yī)療等各方面配套較為完善。項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)就有虹口龍之夢(mèng)及大悅城兩大購(gòu)物中心，且尤其是在大悅城二期開業(yè)的情況下，整體生活氛圍提升，市中心的便捷生活觸手可及。

醫(yī)療方面，小區(qū)200米外有靜安中心醫(yī)院（長(zhǎng)征醫(yī)院分院）、毗鄰第一人民醫(yī)院、長(zhǎng)征醫(yī)院、閘北中心醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、上海市第十人民醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

生態(tài)休閑方面，項(xiàng)目對(duì)面是占地4萬㎡中興綠地、閘北公園距離小區(qū)不到800米，周邊還有大寧綠地、浙北綠地、四川北路綠地、延中綠地、海倫公園、魯迅公園等生態(tài)景觀。