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作者 | 李逗

編輯 | 韓忠強

整個2022年里，活下去，成了房地產(chǎn)企業(yè)最重要的命題。房企老板們使出渾身解數(shù)，從變賣資產(chǎn)到低價配股，甚至不惜自掏腰包也要為企業(yè)續(xù)命。

55歲的華夏幸福董事長王文學(xué)，所經(jīng)歷的要比很多老板曲折多了。過去5年，他熬過了斷臂求生的2018年，又遭遇了債務(wù)危機更嚴峻的2021年。

到了2022年年底及2023年初，王文學(xué)終于等來了轉(zhuǎn)機。他不僅出手了公司最值錢的業(yè)務(wù)——南方總部商業(yè)資產(chǎn)，還將棘手的境外債務(wù)重組難題成功化解。

2023年1月16日，華夏幸福召開了一場境外美元債券持有人大會，對其境外債務(wù)重組方案進行投票表決。在總計49.6億美元的境外債券中，投贊成票的債權(quán)人占了97.90%，這也意味著華夏幸福的境外債重組，終于能順利落地了。

雖然債務(wù)化解問題取得了階段性進展，但面對從河北前首富到負債千億，事業(yè)一落千丈的局面，如今王文學(xué)不得已從頭再來。

“割肉”商業(yè)地產(chǎn)

華夏幸福的第一次債務(wù)警報，發(fā)生在5年前的一個冬天。2017年年底，環(huán)京限購、銷售下滑等情況，讓華夏幸福對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暢想，變成了泡影。

2018年7月和2019年2月，中國平安兩度出手，合計掏出180億元拿下了華夏幸福25%的股份，并邀請吳向東加盟，著力打造華夏幸福的南方總部，以便打開華夏幸福的商業(yè)想象空間。

為了挽回局勢，王文學(xué)不僅與平安簽訂了嚴苛的對賭協(xié)議，還迎來了另一個幾乎和他平日平座的聯(lián)席董事長吳向東。

在深圳商海沉浮了20年的吳向東，也是房地產(chǎn)中一個"梟雄"式人物。他曾在33歲負責(zé)組建華潤深圳公司，并因成功打造深圳羅湖"萬象城"購物中心而一戰(zhàn)成名。坊間消息，深圳萬象城開業(yè)時，馬明哲還現(xiàn)身站臺支持，可見兩人關(guān)系淵源頗久。

2019年初，受平安邀請，吳向東離開華潤置地轉(zhuǎn)戰(zhàn)華夏幸福擔(dān)任公司CEO暨總裁。吳向東為華夏幸福帶來了華潤的商業(yè)打法，希望再造一個華夏幸福版的“萬象城”。正式官宣加盟華夏幸福沒多久后，吳向東就帶來了第一個百億級的商業(yè)項目禮包——武漢長江中心。

2019年9月，華夏幸福斥資116億元，拍下了一棟將近400米摩天大樓的超級項目——武漢長江中心。此次地價直接打破了當年武漢土拍市場的最高記錄，躋身武漢百億級“地王”。

武漢長江中心自拿地之初便自帶光環(huán)。按照華夏幸福的最初規(guī)劃，計劃將總投入300億元，建設(shè)購物中心、寫字樓、高端住宅等多種業(yè)態(tài)。

（圖/視覺中國 2020年6月，工人們冒雨在華夏幸福武漢長江中心工地施工）

那一年，剛加盟華夏幸福不久的吳向東躊躇滿志。華夏幸福南方總部多元業(yè)務(wù)迅速迎來了一輪“大躍進”，巔峰時期擁有6個商辦綜合體，此外還有11個城市更新項目處于前期服務(wù)階段，以及1個代建項目。

一位商業(yè)地產(chǎn)的投資人士分析道，“吳向東幾乎是將華潤時期的操盤思路，應(yīng)用到了華夏幸福。但這些新業(yè)務(wù)都有著占用資金多、回報周期長，一旦遭遇市場調(diào)整，項目緊接著會出現(xiàn)運營和資金困境問題?！?/p>

吳向東的商業(yè)夢碎，是從2020年年底開始的。當時，華夏幸福流動性危機顯現(xiàn)。直至2021年初，河北“第一大房企”華夏幸福終于頂不住了，屢次出現(xiàn)債務(wù)違約、到期未支付的情況。

在華夏幸福陷入債務(wù)危機后，南方總部明星項目武漢長江中心的命運也跟著急轉(zhuǎn)直下，并便陷入了長久的沉寂。據(jù)武漢本地房企人士介紹，武漢長江中心住宅部分正常施工至封頂，商業(yè)部分幕墻外立面已基本呈現(xiàn)，但寫字樓塔樓核心筒還沒有建設(shè)完成。

如今，據(jù)本地一位項目銷售人員介紹，“武漢長江中心住宅部分都是豪宅，單套總價600萬以上，2021年中的兩次開盤后很快售罄。但后來項目銷售遇冷，很難再賣得動。”

然而， 華夏幸福商業(yè)項目的順利推動，有賴于這樣的正向循環(huán)：前期通過數(shù)百億的資金重投入，建設(shè)商業(yè)項目，后續(xù)通過住宅項目的銷售回款，以填補巨額資金缺口，最終實現(xiàn)商業(yè)項目的現(xiàn)金流回正。沒有了前期的資金投入后，武漢長江中心的摩天大樓只能陷入停滯。

2022年12月28日，華夏幸福宣布要以124億元的價格，將武漢、南京、深圳等地四家下屬公司的股權(quán)及債權(quán)，轉(zhuǎn)讓給華潤置地。根據(jù)華夏幸福與華潤置地的交易合同，包括武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目在內(nèi)的三大優(yōu)質(zhì)項目，都悉數(shù)擺在了交易架上。

但想要順利轉(zhuǎn)手這筆交易，華夏幸福需要面對種種苛刻的條件。

這些被出售的3大項目的共性是，項目質(zhì)量高價格好，均位于核心二線城市的核心地段，但不少項目依然存在歷史遺留問題。其中，武漢長江中心C地塊仍未交清地價款，土地出讓合同尚未簽訂；南京大校場項目中，建筑物的限高問題仍然需要解決。

也就是說，華夏幸福需要在項目上繼續(xù)投入資金，并進行協(xié)調(diào)政府部門、項目合作方等多方面工作，才可能順利拿到這筆錢，否則還可能面臨交易額縮水的情況。

而為了防范風(fēng)險，華潤置地設(shè)置了一項復(fù)雜的支付條件：只有在解決相關(guān)障礙之后，華夏幸福才能分批拿到相應(yīng)現(xiàn)金。

根據(jù)交易內(nèi)容，華潤置地自2023年3月底開始分5批次支付。首期40億元，而最晚一筆24億的打款時間則要等到2026年12月底。

這項百億交易額的支付周期，被拉長到了整整四年。

邀平安入股后的“舍”與“得”

在與平安這場失敗的“聯(lián)姻”之前，51歲的王文學(xué)，幾乎是把平安請進了自己一手創(chuàng)辦的地產(chǎn)王國。

按照他的設(shè)想，南北雙總部不分你我，而吳向東的加盟，會帶領(lǐng)華夏幸福朝著多元化的方向發(fā)展。

最擅長和房企做生意的平安，自然也有一番自己的謀劃。入股華夏幸福，不僅能拓展更多實業(yè)空間，還將更好的配合中國平安的戰(zhàn)略需求。

平安系一直有一個中國版黑石的野心：領(lǐng)先的不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理平臺。作為房企們的“隱身金主”，平安十分擅長通過股權(quán)搭橋合作。

（圖/視覺中國）

對于重點合作對象，平安往往“只拿錢不管權(quán)”，在拿到房企二股東的席位后，坐享豐厚分紅和資本利得。而與華夏幸福的這場交易，則承載著平安“地產(chǎn)+金融+產(chǎn)業(yè)”邏輯的愿景。

2020年4月，吳向東稱未來華夏幸福開拓新業(yè)務(wù)，重要出發(fā)點就是要服務(wù)中國平安的發(fā)展需要。也就是說，在平安的保險資金配置不動產(chǎn)過程中，華夏幸福應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有作用。

沒多久后，華夏幸福南方總部買入了大量的商業(yè)項目，于2019 年、2020 年的拿地金額分別為 311 億、283 億，遠超此前百億水準。

在拿到這些項目的同時，華夏幸福還與其簽訂了嚴格的產(chǎn)業(yè)引入。以武漢長江中心為例，市界了解到，按照當時的規(guī)劃，這宗地塊需要引入一家關(guān)聯(lián)的銀保監(jiān)會批準經(jīng)營的全國性保險公司分支機構(gòu)入駐，且所屬集團已取得由“一行兩會”所頒發(fā)的全部金融許可證。

這樣的局面，出乎了王文學(xué)的預(yù)料。南北總部各有其業(yè)務(wù)布局，授權(quán)如何分配？協(xié)同如何展開？都是這一模式下懸而未決的問題。但在當時，以商業(yè)地產(chǎn)、城市更新等新業(yè)務(wù)為代表的華夏幸福南方業(yè)務(wù)，得到了更為迅猛的發(fā)展。

王文學(xué)在一次內(nèi)部會議上不無埋怨地指出，“新拓區(qū)域尚在培育，對公司業(yè)績貢獻有限?！钡词惯@樣“貌合神離”的局面，也沒有持續(xù)太久。直到2021年2月份，華夏幸福正式官宣首次債券逾期。

2021年3月，中國平安在年度股東大會上明確表示，“后續(xù)將不再為華夏幸福出錢，但會不遺余力支持華夏幸福債務(wù)處理方案設(shè)計和救助過程實施?！?/p>

短短一年左右時間，燈火下樓臺。

作為華夏幸福的第一大股東和第一大“債權(quán)人”，平安一直是華夏幸福化解債務(wù)危機關(guān)鍵所在。

華夏幸福的第一場金融機構(gòu)債權(quán)人開會時，平安資管還帶頭展期，表示“絕不抽貸，不斷貸，努力化解債務(wù)危機”。而在后續(xù)的債務(wù)重組中，也陸續(xù)傳出了平安系支持華夏幸福債務(wù)重組的消息。

最引人關(guān)注的一次債務(wù)化解，是2022年4月22日，平安系接連公告表示，其已與華夏幸福及下屬公司達成合計約300億元的金融債務(wù)簽約額。

這筆金融簽約額的大力支持，讓王文學(xué)對化債進程有了極大信心。2022年一季度工作會上，王文學(xué)樂觀表示，債務(wù)重組進展和資產(chǎn)處置進展符合預(yù)期。

廝殺由來已久老王重走“創(chuàng)業(yè)路”

華夏幸福的二次債務(wù)危機爆發(fā)后，很多人的心態(tài)發(fā)生了變化。

吳向東不再輕言商業(yè)地產(chǎn)的夢想了。2022年4月，他就向華夏幸福遞交了辭呈，辭去了聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官兼總裁等職務(wù)，但仍留在華夏幸福處理南方總部資產(chǎn)事務(wù)。如今，在找到強有力的“白衣騎士”華潤置地后，他要忙著如何讓124億交易額順利到手。

而王文學(xué)則在忙著另外兩件事，一件是繼續(xù)推進債務(wù)重組，另外一件是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

（圖/視覺中國）

2022年7月5日，華夏幸福舉行戰(zhàn)略宣貫大會，王文學(xué)在會上宣布，華夏幸福將全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，并定下目標，在2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型。

負責(zé)這一業(yè)務(wù)的華夏幸福副總裁林成紅總結(jié)道，華夏幸福要從甲方文化向乙方文化轉(zhuǎn)變，由“躺著賺錢”向“跪著賺錢”轉(zhuǎn)變。

而在宣布這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時，華夏幸福又同步釋放了業(yè)務(wù)進展的好消息。這個去年8月成立的代建業(yè)務(wù)，在兩三個月內(nèi)已簽了7個招商項目，總投資超45億元。

進入下半年，華夏幸福發(fā)力新業(yè)務(wù)的節(jié)奏又加快了。據(jù)相關(guān)交易信息統(tǒng)計，僅2022年9月份，華夏幸福旗下子公司“幸福安基”和“幸?；鶚I(yè)”的動作不斷，相繼簽約了原恒大集團沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目的代建項目，廊坊1.3平方公里的片區(qū)綜合開發(fā)代建項目，還中標了唯品會旗下鄭州機場南物流園園區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

幸福安基和幸?；鶚I(yè)都是華夏幸福輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的子公司，前者是輕資產(chǎn)代建服務(wù)，后者則是物業(yè)管理服務(wù)，成立時間不過數(shù)月。但很快，它們將成為華夏幸福償債資源中的核心資產(chǎn)，成為王文學(xué)打開債務(wù)困局的“新鑰匙”。

2022年12月14日，華夏幸福把上述兩個輕資產(chǎn)板塊化作“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺，用以償債資源與公司債權(quán)人實施債務(wù)重組。華夏幸福方面預(yù)測，兩個平臺的估值分別為500億元和521.4億元，總共合計超千億。

而按照王文學(xué)的設(shè)想是，通過這兩個平臺分別不超49％股權(quán)或相應(yīng)收益權(quán)，以八折或七五折的股權(quán)價格，置換債權(quán)人不超400.39億元債權(quán)，實施債務(wù)重組。

老王“以股換債”的方案設(shè)想得很完美，但問題的關(guān)鍵在于，債權(quán)人愿不愿意認這個賬本。一位資本市場的分析人士表示，“以股抵債是一種債務(wù)重組的常規(guī)操作，但目前還存在不確定性，平臺價值、盈利能力以及后續(xù)的退出通道，都是債權(quán)人需要考量的問題?！?/p>

為了增添債權(quán)人的信心，王文學(xué)還掏出了真金白銀支持換股。王文學(xué)掌控的華夏控股，擬以12.6億元債權(quán)本金及利息換取“幸福精選平臺”3.53%股權(quán)。而他控制的知合香港，以2345.2萬美元債權(quán)本金及其利息換取“幸福精選平臺”0.44%股權(quán)。

為了吸引債權(quán)人盡早換股，華夏幸福設(shè)置了“早鳥期”，2022年12月31日前選擇債務(wù)重組的債權(quán)人，能以七五折的價格以股抵債。

據(jù)華夏幸福1月16日披露的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，債權(quán)人選擇通過“幸福精選平臺”股權(quán)抵償公司對其負有的金融債務(wù)金額為24.65億元，抵償經(jīng)營債務(wù)金額為25.53億元，前述債權(quán)人通過以股抵債方式共可獲得“幸福精選平臺”7.87%股權(quán)，“幸福優(yōu)選平臺”5.29%股權(quán)。

按照華夏幸福原計劃，其將在“2022-2023年完成債務(wù)重組，2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型”。而據(jù)華夏幸福最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，《債務(wù)重組計劃》中2192億元金融債務(wù)已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額為1388億元。累計未能如期償還債務(wù)金額仍有517億元。

以此來看，王文學(xué)的債務(wù)負擔(dān)正逐漸變輕。而對于華夏幸福下一段的輕資產(chǎn)故事，精明的金融機構(gòu)和債權(quán)人，又是否會再投出信任的一票？