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伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，購房“新入局者”暫還未見分曉，但不少身在“圍城”中的已購房者已經(jīng)開始選擇提前還款，但事實(shí)卻是“還錢比借錢難”，而購房者排除萬難“提前還貸”又究竟值不值呢？

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購房者：提前還款難

有不少購房者表示“提前還貸難”，線上渠道被關(guān)閉，需要預(yù)約、排隊(duì)。

據(jù)報(bào)道，建設(shè)銀行某分行的工作人員透露稱，在成都市，建設(shè)銀行的線上預(yù)約額度已滿，需要線下預(yù)約、排隊(duì)等待，大部分貸款行的等待時(shí)間都在半年以上。

據(jù)了解，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就提高，有的銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預(yù)約間隔不少于60天；有的銀行以業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級為由，階段性地暫停了線上還款……

以深圳建行為例，該行APP在“提前還本申請”中提示，“目前暫時(shí)無法在線受理您的提前還本申請，前期已提交申請的扣款不受影響，請您諒解。如有疑問請聯(lián)系您的客戶經(jīng)理或咨詢貸款經(jīng)辦行。”

農(nóng)行方面也表示，房貸提前還款須至少提前30天到貸款網(wǎng)點(diǎn)提出申請，該行經(jīng)過確認(rèn)客戶身份信息、核對客戶貸款情況、審批等流程后，將與客戶溝通協(xié)商具體的扣款時(shí)間。工行方面則因?yàn)橄到y(tǒng)升級，目前暫時(shí)無法在手機(jī)上申請?zhí)崆斑€房貸。

與貸款買房人的熱情對比起來 ，銀行似乎并不愿意太多客戶提前還款。有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，過多購房者選擇提前還貸，銀行放貸計(jì)劃和盈利預(yù)期就會被打亂，疊加當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)不甚理想，銀行自然更不愿意。

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為何出現(xiàn)“提前還貸潮”？

有專業(yè)人士認(rèn)為，一方面，由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本 ；另一方面，則是2022年投資理財(cái)收益波動較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。

另有專家分析稱，去年以來提前還房貸就曾出現(xiàn)過小高潮，近期再掀高潮是因?yàn)闅q末年初不少人收到年終獎，家庭閑置資金增加 ；另外，由于目前經(jīng)營貸利率與房貸利率倒掛，有貸款客戶被銀行或中介機(jī)構(gòu)鼓動用低息經(jīng)營貸款置換較高利息的房貸，這一違規(guī)操作手法也導(dǎo)致提前還房貸人數(shù)增加。

有專家表示，還有一個(gè)非常重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動態(tài)調(diào)整 。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。據(jù)悉，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

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提前還貸能否真正獲益？

事實(shí)上，并不是每個(gè)人都適合提前還貸，需要知曉自己的貸款償還方式、剩余年限、房貸利率等。

在各類社交平臺上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。有人分享了自己根據(jù)算法計(jì)算出來的“最優(yōu)方案”，他認(rèn)為“最優(yōu)”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時(shí)平衡風(fēng)險(xiǎn)，適合采用等額本息+提前還款減月供，之后資金充裕時(shí)再繼續(xù)提前還款。也有購房者介紹自己的“秘訣”，他分四次還完了90萬房貸。最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個(gè)稅用。

有專業(yè)人士指出，如果有的市民購房時(shí)貸款利率上浮標(biāo)準(zhǔn)顯著高于現(xiàn)時(shí)的商業(yè)貸款利率，就可以優(yōu)先考慮提前還貸。與之對應(yīng)的是，公積金貸款執(zhí)行的是市面上最為優(yōu)惠的購房利率，這種廉價(jià)而又長期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸。而且，提前還貸款還要考慮還貸時(shí)間。一般而言，不管是等額本金還是等額本息，提前還貸都只有在貸款的早期才有節(jié)省利息的意義，而當(dāng)?shù)阮~本息已還期數(shù)超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數(shù)超過貸款周期的1/3，這個(gè)時(shí)候剩余要付的利息都已經(jīng)所剩不多，提前還貸意義不大。

責(zé)編 蔣賽賽

檢校 張小楠

來源：第一財(cái)經(jīng)、紅星資本局、南方都市報(bào)、錢江晚報(bào)