中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

2023年1月，全口徑銷售額行業(yè)第一的位置由碧桂園易主保利發(fā)展，在權(quán)益銷售額排行榜上，保利發(fā)展以246.5億元位居行業(yè)第二，與榜首萬(wàn)科相差不到4億元。

保利發(fā)展和碧桂園的位次交替不久，保利發(fā)展突然甩賣項(xiàng)目，一口氣將與碧桂園合資的12個(gè)項(xiàng)目擺上貨架打包轉(zhuǎn)讓。

發(fā)展勢(shì)頭正強(qiáng)勁之時(shí)，保利發(fā)展為何選擇與碧桂園“分手”？而這又是否會(huì)引發(fā)更多房企與合作方分道揚(yáng)鑣？

上架資產(chǎn)包

2月3日，保利發(fā)展突然在北京產(chǎn)權(quán)交易所上架12個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)約22.97億元。

按照要求，這12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目整體打包轉(zhuǎn)讓，競(jìng)價(jià)起始價(jià)為前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)的總和。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，穿透股權(quán)后，上述12個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司均是保利發(fā)展與碧桂園的合資企業(yè)。

財(cái)經(jīng)網(wǎng)制圖

這些項(xiàng)目是保利發(fā)展和碧桂園曾一起攜手打拼的見證。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在上述12個(gè)項(xiàng)目公司中，9個(gè)公司成立于2017年、1個(gè)成立于2016年。不過，據(jù)觀察者網(wǎng)報(bào)道，雙方合作的多個(gè)項(xiàng)目已基本售罄。

截至目前，據(jù)貝殼新房網(wǎng)顯示，南京保寧置業(yè)操盤禮樾云居項(xiàng)目，常州晟金房產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)的碧桂園保利·濱湖云著，兩個(gè)項(xiàng)目目前還處于銷售狀態(tài)，兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃分別于2023年、2024年交房。

按照規(guī)定，本次交易完成后，受讓方及標(biāo)的企業(yè)不得再繼續(xù)使用中國(guó)保利集團(tuán)有限公司及其子企業(yè)的商標(biāo)、字號(hào)、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)，不得繼續(xù)以中國(guó)保利集團(tuán)有限公司子企業(yè)名義開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，即便沒有了保利的背書，應(yīng)該也不太會(huì)影響這兩個(gè)項(xiàng)目的去化，因?yàn)楸坦饒@本身也是一線品牌，碧桂園和保利合作可能更多的只是出于融資需求，而并非操盤與貼牌需求。

集中出售緣由

一般而言，企業(yè)批量出售項(xiàng)目多與企業(yè)流動(dòng)性或優(yōu)化利潤(rùn)表掛鉤。

從現(xiàn)金流來(lái)看，但保利發(fā)展的現(xiàn)金流并未到“山窮水盡”的地步。據(jù)查債通APP顯示，2023年保利發(fā)展待償還利息19.658億元、待償還本金59億元；關(guān)聯(lián)ABS待償還利息0.1446億元、待償還本金5.129億元，合計(jì)約84億元。早在去年11月，其總計(jì)100億元的債務(wù)融資工具便獲準(zhǔn)注冊(cè)，僅此一筆融資便可完全覆蓋債務(wù)。

而從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)資產(chǎn)包也并非全是“拖累”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，資產(chǎn)包中的8家公司處于虧損狀態(tài)、4家仍處盈利。綜合計(jì)算，12家公司的總利潤(rùn)仍然達(dá)到了2.04億元。其中，溫州升聚投資管理在2022年的凈利潤(rùn)更是高達(dá)2.45億元。

既然如此，保利發(fā)展為何不惜放棄整體盈利的資產(chǎn)包，也要與碧桂園進(jìn)行切割？

柏文喜認(rèn)為，地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)是很平常的事情，但像這樣集中轉(zhuǎn)讓十幾個(gè)與某家企業(yè)有合作的項(xiàng)目，一般是出于雙方合作的重大分歧，比如理念與戰(zhàn)略層面的分歧。因?yàn)檎Ｇ闆r下，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期，產(chǎn)生的現(xiàn)金流就會(huì)按照股權(quán)比例分配完畢，項(xiàng)目銷售完畢之后進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，利潤(rùn)會(huì)體現(xiàn)在報(bào)表上。一般而言，到了體現(xiàn)利潤(rùn)的時(shí)候，房企不會(huì)退出項(xiàng)目。

“從此次保利退出12家與碧桂園合作的項(xiàng)目公司股權(quán)乃至控股權(quán)，以及所涉及投資額、保利自身的基本面來(lái)看，應(yīng)該并非出于回收資金的層面或戰(zhàn)略性收縮考慮，而是出于雙方合作重大分歧或者保利自身調(diào)整項(xiàng)目布局、土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的主動(dòng)性調(diào)倉(cāng)行為。”柏文喜如此表示。

不過，碧桂園方面和保利發(fā)展方面均回應(yīng)財(cái)經(jīng)網(wǎng)稱，本次合作項(xiàng)目退出，只是項(xiàng)目層面的具體經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，目的是確保項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)向好發(fā)展。碧桂園明確這是雙方股東共同協(xié)商的結(jié)果。

此外，財(cái)經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展本次集中出售的項(xiàng)目普遍位于二三線城市，而這些城市近期銷售走弱。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)期間，二三線城市的成交面積和套數(shù)與去年春節(jié)期間相比同比下滑約80%以上，在一線城市、二三線城市、三四線城市中表現(xiàn)最為慘淡。

另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)假期影響，1月樓市成交量同環(huán)比均降。其中，二三線城市降幅明顯，整體環(huán)比均降超40%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮認(rèn)為，通過對(duì)部分存在不確定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的甩賣，既可以快速回款，提升房企資金回款能力，也能提升房企風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

合作開發(fā)告急？

在房地產(chǎn)的高光時(shí)代，房企始終奉行“規(guī)模是一把萬(wàn)能鑰匙”的定律，這一度成為金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者共同看中的指標(biāo)，繼而帶來(lái)資金、拿地、品牌等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

趨利游戲規(guī)則下，房企熱衷于拉攏合作方共同開發(fā)，目的就是為了在短時(shí)間內(nèi)做大規(guī)模。以旭輝為例，在2017年躋身千億房企后，合作開發(fā)模式是其規(guī)模擴(kuò)張的利器。2016年至2022年，旭輝的實(shí)際歸屬自身的銷售額占比均不足六成，最低年份僅為53%。

中銀證券發(fā)布的研報(bào)直言，盡管低權(quán)益合作能減輕資金壓力，短時(shí)間快速擴(kuò)張，但最大弊端在于凈利潤(rùn)偏低，并不足以支撐擴(kuò)張規(guī)模，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)流出，更多依賴于外部融資維系，“易受到合作方拖累”。

眼下，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者來(lái)說，規(guī)模早已不是首選衡量標(biāo)準(zhǔn)，安全成為新的考量指標(biāo)。而在樓市低迷了一年半以后，房地產(chǎn)沒有如期迎來(lái)銷售反彈行情，更多房企岌岌可危。

柏文喜認(rèn)為，這樣的情況下，房企之間的合作可能會(huì)大規(guī)模斬?cái)啵驗(yàn)閺?qiáng)勢(shì)房企選擇與衡量合作的核心指標(biāo)已經(jīng)從做大規(guī)模轉(zhuǎn)為了利潤(rùn)與現(xiàn)金流優(yōu)化。這也是未來(lái)房企對(duì)于合作開發(fā)的主要態(tài)度。

實(shí)際上，已有房企喊出了口號(hào)。在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂便宣稱，接下來(lái)還會(huì)更加注重權(quán)益銷售規(guī)模以及權(quán)益比例，控制“1+1不能大于2”的合作，而且慎重選擇合作對(duì)象。

郭施亮認(rèn)為，未來(lái)房企之間的合作對(duì)象，可能更傾向于與資金鏈壓力較小、項(xiàng)目清晰的房企合作，國(guó)有房企或優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企可能成為主要合作對(duì)象，但對(duì)資金鏈壓力較大、項(xiàng)目清晰度不明朗的項(xiàng)目，房企合作態(tài)度會(huì)更加謹(jǐn)慎。

文/王亞靜（責(zé)編：高雅）