經(jīng)營貸置換房貸有風(fēng)險！監(jiān)管提示：甚至要負(fù)刑責(zé)
2023-02-13
房貸還到80歲，可行嗎？
更新時間：2023-02-13 19:54:00作者：智慧百科
為刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，解綁限購限貸政策、提高公積金貸款額度、二手房帶押過戶、房貸利率下調(diào)、購房補貼等樓市利好頻出，近日，“廣西南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的話題也登上了微博熱搜，引發(fā)熱議。
市場對于這一消息的反應(yīng)不一，有觀點認(rèn)為“這是為40-50歲的購房者提供了便利”，亦有觀點指出“為房子奮斗到80歲值得嗎”“老年人后期的還款能力還有待商榷”。
01
變相“接力貸”？
據(jù)南國早報消息，2月11日，南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”，該媒體向南寧多家銀行求證后了解到，該項房貸政策確有其事，目前已有部分銀行在執(zhí)行該項政策。
記者從多名當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人員處求證到該消息屬實，不過該政策并不是延長貸款年限，只是將貸款年齡限制由此前的70歲推遲至80歲，換言之，最晚50歲購房也可貸足30年的住房貸款。
中介提供的中信銀行內(nèi)部發(fā)布的信息
中介陳漢鴻（化名）表示，這個政策并不是每個人都符合，要看中老年購房者有沒有退休金，流水能否覆蓋月供的一定倍數(shù)，如果沒有就需要其子女做擔(dān)保。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策照顧了一些中老年群體的購房需求，有助于一些養(yǎng)老的家庭更好去完成置業(yè)計劃，“這個政策也受到了退休年齡延遲以及信貸政策寬松兩個方面的影響”。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對記者表示，南寧此舉是當(dāng)?shù)貫榱舜龠M(jìn)購房采取的一種松綁政策，從銀行貸款的角度延長還款時間，降低每個月的還貸壓力，同時還能讓更多年齡偏高的人群加入房貸大軍當(dāng)中。
不過，該政策并非南寧所有銀行都在執(zhí)行。記者致電建設(shè)銀行南寧一支行被告知，并未接到該項通知。據(jù)陳漢鴻了解，目前廣發(fā)銀行南寧分行與中信銀行南寧分行可以辦理。
此前有消息稱，中信銀行南寧分行2月10日已下發(fā)通知，正式將個人住房按揭貸款借款人的年齡與貸款期限之和調(diào)整至最長不超過80年；工商銀行、民生銀行等則是目前還未執(zhí)行該政策，申請人年齡與借款期限之和不超過65-75年，貸款期限最長為30年，部分銀行超過70歲需要子女做擔(dān)保。
由于該政策中涉及到可能由子女做擔(dān)保，這也被市場質(zhì)疑，是否是變相“接力貸”？
據(jù)悉，“接力貸”是指借款人作為主貸人申請的借款期限與銀行對借款人的年齡要求不相符合(如50歲，申請貸款還款期限為30年，還款期限超過了其70歲的最高年齡限制)，可以通過增加一個共同借款人（所購房屋的共有人且與主貸人是子女關(guān)系）來滿足借款人的年齡要求。
早些年，浙江杭州就傳有銀行推出過類似“接力貸”的產(chǎn)品，彼時便引發(fā)不少爭議，不少網(wǎng)友吐槽買房“貸貸相傳”。
“不是接力貸產(chǎn)品，但是屬于接力貸擔(dān)保的產(chǎn)品?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者，因為這部分人群償還能力較弱且風(fēng)險較年輕人高，因此需要子女擔(dān)保。
諸葛找房也預(yù)測，接下來，其他城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策，比如一些去化壓力大的城市以及老齡化嚴(yán)重、老年人群體占比高的城市。
02
還貸能力如何保障？
對于貸款年齡期限可延長至80歲一事，市場上普遍有兩個疑惑點，一是如何保障中老年購房群體后期的還款能力；二是一旦出現(xiàn)貸款未還完，購房者卻提前離世的情況，應(yīng)該如何處理？
北京市盈科律師事務(wù)所合伙人律師李松告訴記者，能夠貸款至80歲的購房者通常有退休金可以用于還貸，再者也可對房屋進(jìn)行出租收取租金還貸，甚至于賣掉房子償還貸款，基本不存在無法履行還款義務(wù)的情況。若出現(xiàn)提前離世的情況，則貸款將由其配偶及子女，也就是繼承人來償還。
王玉臣也指出，一般而言，很多人到六七十歲后基本已經(jīng)沒有了工作能力，只能靠子女養(yǎng)老或者社保等方式養(yǎng)老，這個時候老人的資金支付能力其實是相對不佳的，一方面可能會影響自己晚年生活品質(zhì)，另一方面相關(guān)的風(fēng)險可能會轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟(jì)壓力。
對于第二個疑惑，他表示，這類貸款一般分兩類，一類是有擔(dān)保人，如果借款人沒有活到80歲，在借款人去世后，可以通過借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當(dāng)沒有遺產(chǎn)可以清償或者無繼承人償還時，銀行可以要求擔(dān)保人承擔(dān)清償責(zé)任或者直接依約要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)；一類是沒有擔(dān)保人的，則只能就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或找借款人的繼承人清償。當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無法實現(xiàn)了。
事實上，南寧此前就曾有購房者貸款年齡期限突破70歲的情況出現(xiàn)。
有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告知記者，其朋友張生于2022年11月購入了南寧青秀區(qū)的一套二手房，貸款總額70萬元，時年44歲的張生本來的貸款年限應(yīng)為26年，但銀行最終按照最高30年的貸款年限批給了他，其可還貸至74歲，每月的月供也減少了269元。
中介李朝生（化名）也告知記者，其在前年為一手房客戶辦理房貸時，銀行貸款年齡限制便批到了80歲，不過這種情況比較少，既看客戶的征信流水，也看對接銀行當(dāng)時的操作空間。
此前，南寧市還曾發(fā)文下調(diào)首套房房貸利率，刺激當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>
1月底，南寧市住建局宣布，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為LPR減60個基點。按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限下調(diào)至3.7%。
“成交冷淡、價格下行的現(xiàn)狀在一定程度上促使南寧放松購房貸款政策?！敝T葛找房指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)，截至2022年12月，南寧新房價格已連續(xù)下跌6個月，二手房價格已連續(xù)下跌18個月。
記者 左宇
編輯 孫婉秋
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