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在近期首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，房貸利率不斷下行，春節(jié)后不少城市進(jìn)入房貸利率“3”時(shí)代。購(gòu)房“新入局者”暫還未見分曉，但不少身在“圍城”中的已購(gòu)房者已經(jīng)開始選擇提前還款，年后，“提前還貸”的熱度再次上漲，頻頻有相關(guān)話題登上微博熱搜榜。但事實(shí)卻是“還錢比借錢難”。

圖源：卡樂圖片 攝影/寧穎

提前還款難

“我在去年年底預(yù)約了提前還貸，當(dāng)時(shí)最快只能選一個(gè)月之后的?，F(xiàn)在一個(gè)月過去了審批還沒通過，我打電話問銀行，說是去年10月的申請(qǐng)還沒處理完呢，我估計(jì)要排到4月?！?/p>

“我在2022年10月提前還過一次房貸，當(dāng)時(shí)一年有三次申請(qǐng)機(jī)會(huì)，只要月初在手機(jī)上操作一下就好了?，F(xiàn)在不僅要給銀行經(jīng)理留下信息預(yù)約，而且也是起碼等到3月?！?/p>

最近不少想要提前還房貸的買房人都陷入了“線上預(yù)約不到，線下讓等消息”的死胡同里，焦急不已。

去年討論“提前還貸”時(shí)，大眾關(guān)注的焦點(diǎn)是“應(yīng)不應(yīng)該提前還貸”；但現(xiàn)在，更多人關(guān)注的焦點(diǎn)變?yōu)榱恕疤崆斑€貸難”，需要預(yù)約、排隊(duì)，有些銀行直接關(guān)閉了線上渠道。

據(jù)紅星新聞，有建設(shè)銀行某分行的工作人員透露稱，建設(shè)銀行的線上預(yù)約額度已滿，需要線下預(yù)約、排隊(duì)等待，大部分貸款行的等待時(shí)間都在半年以上。

據(jù)北京日?qǐng)?bào)，北京多家銀行網(wǎng)點(diǎn)表示，提前還房貸正成為不少人的選擇，多數(shù)銀行都需要提前預(yù)約辦理，排隊(duì)時(shí)長(zhǎng)至少在一個(gè)月以上。

事實(shí)上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事，從2022年起熱度便逐漸走高。

“2022年之前沒有過這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢?！币晃簧虡I(yè)銀行貸款部門人士表示，這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成為了一種減少利息的理財(cái)辦法。

據(jù)其介紹，特別是在2022年之前的高利率時(shí)期申請(qǐng)了房貸，現(xiàn)在手頭不緊張，短期內(nèi)或可見的中長(zhǎng)期沒有大額資金需求的客戶，基本都在操作提前還貸。

為何出現(xiàn)“提前還貸潮”

“一方面由于此前貸款的利息較高，購(gòu)房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

近期房貸利率的調(diào)整也是重要觸發(fā)因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。據(jù)悉，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國(guó)有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

“疫情期間花費(fèi)少了，存了點(diǎn)兒錢，就想著趕緊把房貸還上?！?021年初在豐臺(tái)區(qū)購(gòu)房的王先生說，除了攢下錢有能力還款之外，由于他買房時(shí)商貸利率為5.15%，現(xiàn)在普通理財(cái)產(chǎn)品利率大多只有3.3%左右，“沒有合適穩(wěn)妥的投資渠道，跑不贏5%左右的房貸利率，還是早點(diǎn)兒還款劃算！”

“商貸利率已經(jīng)超過理財(cái)利率了，我的房貸利率是4.5%，市場(chǎng)上找不到這樣利率的理財(cái)產(chǎn)品了，因此我也提前還貸?！辈簧倬W(wǎng)友抱有同樣的心態(tài)。

據(jù)網(wǎng)友計(jì)算，以其在河北的一處貸款金額70萬元的房產(chǎn)為例，還款期限為25年（已經(jīng)還款5年），如果現(xiàn)在提前20年還清，以5.2%的利率、等額本息還款方式計(jì)算，可以省下約37萬的利息。

在各類社交平臺(tái)上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子也層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。

有網(wǎng)友分享了自己根據(jù)算法計(jì)算出來的“最優(yōu)方案”，他認(rèn)為“最優(yōu)”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時(shí)平衡風(fēng)險(xiǎn)，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時(shí)再繼續(xù)提前還款。

什么樣的群體適合提前還貸？

提前還貸熱度不減，但這一行為是否劃算也一直受到爭(zhēng)議。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委此前曾表示，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。

什么樣的群體適合提前還貸？“對(duì)個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。

中原地產(chǎn)提示，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。

也有金融領(lǐng)域從業(yè)者提醒，盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。手里的資金還了房貸就損失了用它增值的機(jī)會(huì)，去年資本市場(chǎng)表現(xiàn)不好不代表今年也不好，如何評(píng)估自己是要減低負(fù)債還是保留流動(dòng)性，還需看個(gè)人具體資金情況，謹(jǐn)慎做出選擇。

“銀行是不希望客戶提前還款的”

據(jù)了解，部分銀行會(huì)規(guī)定一年內(nèi)或幾年內(nèi)提前還房貸有罰息。但罰息的金額并不高，一般為幾個(gè)月的利息，很難阻擋客戶提前還貸的想法。

不同銀行對(duì)罰息的規(guī)定并不相同。但也有一個(gè)共同點(diǎn)是，一般而言，銀行是不希望客戶提前還款的。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)于銀行來說，提前還款，如果沒辦法再以合適的利率及時(shí)貸出去，后續(xù)的營(yíng)收就會(huì)下降，會(huì)出現(xiàn)利率的再投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果客戶本身出現(xiàn)較大違約風(fēng)險(xiǎn)，或者整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很高，為避免資產(chǎn)大幅減值，會(huì)希望客戶提前還清。

由于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍處于修復(fù)階段，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖尚需時(shí)日，銀行對(duì)外投資可選對(duì)象減少。相較之下，房貸業(yè)務(wù)投資回報(bào)率更高，如果購(gòu)房者提前還貸，將影響銀行包括利息在內(nèi)的收入，同時(shí)提前收回房貸資金后，如果又沒有更多同等優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，可能就會(huì)對(duì)購(gòu)房者提前還貸軟抵制。

對(duì)于銀行來說，提前還房貸并不劃算，這在行業(yè)里被稱作“存貸雙降”。

提前還貸，相當(dāng)于縮短了銀行這筆貸款的盈利期限，減少了銀行未來的盈利預(yù)期。畢竟銀行的收入主要來自利息。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，國(guó)有六大行共計(jì)實(shí)現(xiàn)利息凈收入約2.13萬億元，同比增長(zhǎng)5.4%，占整體營(yíng)收的75.13%，較上年同期小幅增長(zhǎng)2.18個(gè)百分點(diǎn)。而居民房貸業(yè)務(wù)，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)抵押，貸款期限長(zhǎng)達(dá)20-30年，又是銀行最優(yōu)質(zhì)的、最穩(wěn)定的利息收入來源之一。

央行日前公布數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，個(gè)人住房貸款的增速出現(xiàn)回落。報(bào)告顯示，去年末個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長(zhǎng)僅1.2%，增速比上年末低了10個(gè)百分點(diǎn)。2021年末，個(gè)人住房貸款余額為38.32萬億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比上年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。2020年末，個(gè)人住房貸款余額34.44萬億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速比上年末低2.1個(gè)百分點(diǎn)。

2022年新增個(gè)人房貸僅有0.48萬億元，較2021年的3.88萬億元下降了3.4萬億元，降幅87.6%。

矛盾如何解決？

相對(duì)于買房人和銀行的“糾葛”，不少分析指出，“提前還貸潮”最終的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上。

“只要房貸利率高于理財(cái)利率，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。

董希淼也提出，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

“考慮到2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄?。?dāng)然，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期、減緩提前還貸還有更重要和深遠(yuǎn)的意義?！倍ｍ嫡J(rèn)為，可加快引導(dǎo)5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率。

（微信公眾號(hào)“財(cái)智頭條”綜合自：每日經(jīng)濟(jì)新聞、中國(guó)新聞網(wǎng)、紅星新聞、北京日?qǐng)?bào)等）

編輯：袁凱

校對(duì)：風(fēng)華

審核：龔紫陌