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　　自去年開(kāi)始加碼生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)，京基智農(nóng)在生豬養(yǎng)殖領(lǐng)域激進(jìn)擴(kuò)張，截至今年上半年，已簽約生豬養(yǎng)殖規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)頭。

　　京基智農(nóng)養(yǎng)豬業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)，除了生豬供需缺口擴(kuò)大，推動(dòng)豬肉價(jià)格大漲的利益誘惑之外，更重要的是公司房地產(chǎn)主業(yè)遭遇發(fā)展瓶頸，需向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型找求出路。

　　轉(zhuǎn)型不易，今年上半年，公司業(yè)績(jī)下降，仍靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)支撐。

　　1年砸出千萬(wàn)頭生豬養(yǎng)殖規(guī)模

　　日前，京基智農(nóng)(000048.SZ)披露業(yè)績(jī)快報(bào)，今年上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.34億元，歸母凈利潤(rùn)1.38億元，同比分辭下滑28.82%和7.75%。

　　業(yè)績(jī)下降，公司邁向 “豬王”寶座的步子并沒(méi)放慢。

　　自去年開(kāi)始，公司綠澍加碼生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。今年4月，公司名稱由康達(dá)爾更名為京基智農(nóng)，向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略更加直白。在知道這家公司的投資者眼中，這一轉(zhuǎn)型更像是歸歸。

　　更名之前，公司在農(nóng)牧行業(yè)有過(guò)暫時(shí)的輝煌，曾是中國(guó)農(nóng)牧行業(yè)上市首席股。

　　斑馬消費(fèi)梳理發(fā)明，公司前身即是1979年成立的深圳市養(yǎng)雞公司，1994年上市后才增添房地產(chǎn)、供水、運(yùn)輸?shù)葮I(yè)務(wù)。

　　公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)體量并不大，主要集中在養(yǎng)殖板塊。2017年至2019年，公司養(yǎng)殖板塊收入分辭為1.04億元、0.63億元和1.36億元，分辭占比公司收入的3.55%、1.85%和2.77%。

　　公司真正在養(yǎng)豬業(yè)務(wù)上加碼，是在2019年下半年。公司先后在廣東省內(nèi)的高州、徐聞、茂名、梅州、海南文昌及廣西賀州投資養(yǎng)豬項(xiàng)目，存儲(chǔ)生豬產(chǎn)能。公司披露，截至2019年末，規(guī)劃年出欄生豬量累計(jì)540萬(wàn)頭。

　　今年以來(lái)，公司先后披露在廣東省內(nèi)外6地投資養(yǎng)豬項(xiàng)目，累計(jì)規(guī)劃生豬養(yǎng)殖量超過(guò)500萬(wàn)頭。這意味著1年之內(nèi)，公司規(guī)劃生豬養(yǎng)殖規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)頭。

　　奇怪的是，公司建設(shè)養(yǎng)豬項(xiàng)目投資成本，均高出行業(yè)企業(yè)水平。

　　公司在廣西賀州投資年出欄量200萬(wàn)頭、廣東梅州投資年出欄量60萬(wàn)頭、廣東茂名投資年出欄量50萬(wàn)頭，投資分辭為60億元、15億元和14億元;新希翼在山東萊西建設(shè)年出欄量200萬(wàn)頭、在河北定州投資年出欄量70萬(wàn)頭，在廣西河池投資年出欄量50萬(wàn)頭，投資成本分辭是23億元、9億元和7.66億元。

　　難舍房地產(chǎn)

　　從1998年開(kāi)始，京基智農(nóng)就在深圳從事房地產(chǎn)開(kāi)辟業(yè)務(wù)，先后在深圳福田、布吉等區(qū)域開(kāi)辟了康馨園、康達(dá)爾花園等項(xiàng)目，為公司常年帶來(lái)豐厚利潤(rùn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸超過(guò)養(yǎng)殖、飼料業(yè)務(wù)，成為公司最重要的業(yè)務(wù)板塊。

　　斑馬消費(fèi)梳理顯示，2017年至2019年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入分辭為13.39億元、17.90億元和34.14億元，分辭占比公司總收入的47.34%、52.08%和69.41%。

　　上述同期，公司房地產(chǎn)銷售量遞增，銷售面積分辭為2.52萬(wàn)平方米、3.26萬(wàn)平方米和6.24萬(wàn)平方米。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入不僅在公司總收入比重中排在首位，超過(guò)60%的毛利率，更是讓農(nóng)業(yè)板塊望塵莫及。

　　2018年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被公司定位為“戰(zhàn)略支持型業(yè)務(wù)”，由于公司與控股股東京基集團(tuán)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，公司在加碼養(yǎng)豬的同時(shí)，已在收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　2019年，公司決心僅限于對(duì)既有存量土地開(kāi)辟，不再新增其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　截至2019年，公司剩余土地存儲(chǔ)建造面積25.52萬(wàn)平方米，主要來(lái)自于康達(dá)爾山海上園三期和四期項(xiàng)目。

　　康達(dá)爾山海上園是公司于2011年在深圳西鄉(xiāng)地塊實(shí)施的舊改項(xiàng)目，也是公司在深圳西鄉(xiāng)最有價(jià)值的資產(chǎn)。2015年一期二期項(xiàng)目就售罄，目前三期、四期項(xiàng)目正處于開(kāi)辟階段。按照項(xiàng)目最新獲批單價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米測(cè)算，項(xiàng)目未來(lái)建成后可售貨值接近150億元。

　　今年5月，和西鄉(xiāng)地塊一同取得的沙井城市更新項(xiàng)目已啟動(dòng)。公司與京基宏達(dá)合作，合作地塊面積超過(guò)25萬(wàn)平方米。啟信寶顯示，京基宏達(dá)系公司控股股東京基集團(tuán)孫公司。

　　中信建投研報(bào)顯示，受益于深圳寶安區(qū)市政規(guī)劃，沙井地塊仍有較大想象空間。