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　　最近有一篇標(biāo)題為《狙擊房?jī)r(jià)的，居然是豬!》的文章尤其火，約摸的意思是：近期，對(duì)房地產(chǎn)形成壓力的，不僅是調(diào)控，也包括豬肉價(jià)格。即豬肉價(jià)格上漲-CPI上漲-央行加息或限制央行降息-房?jī)r(jià)止?jié)q。

　　那么上面的分析是否正確呢?

　　從邏輯上是說得通的，但實(shí)際上豬肉價(jià)格上漲對(duì)短期房?jī)r(jià)的影響微乎其微，甚至可以忽視。表現(xiàn)在三點(diǎn)。

　　首席、豬肉價(jià)格上漲不一定就意味著CPI上漲。研究表明豬肉在CPI一籃子商品的食品部分所占比重約為1/3，占整個(gè)一籃子商品的比重為10%。

　　根據(jù)9月10日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開的數(shù)據(jù)，8月份國(guó)內(nèi)CPI同比漲幅是2.8%，7月份也是2.8%。8月份，豬肉價(jià)格環(huán)比漲幅是23.1%，同比漲幅是46.7%。這說明一方面，8月份CPI上漲主要是受豬價(jià)影響，另一方面，8月份豬價(jià)對(duì)CPI的影響在邊際走弱，你看豬價(jià)上漲46.7%，但8月份CPI依然和7月份持平就知道了。

　　第二、CPI上漲不意味著就一定降息或放水。CPI是衡量最普通的生存用品價(jià)格，譬如服裝、食品、租房、交通、教誨服務(wù)等，CPI變動(dòng)對(duì)中低收入人群影響比較大，固然會(huì)受到貨幣政策制定者的關(guān)注，但管理層決心是否降息或降準(zhǔn)，除了關(guān)注CPI外，還有許多，譬如匯率啊、GDP啊、PPI啊等，PPI也是物價(jià)指數(shù)，只是它側(cè)重于工業(yè)品物價(jià)，過去一段的情況來看，央行貨幣調(diào)節(jié)的節(jié)奏往往和PPI一致，數(shù)據(jù)顯示，2019年8月份，PPI同比下降0.8%，環(huán)比下降0.1%，從PPI數(shù)據(jù)來看，不僅不能加息反而還得降息。

　　第三、即便是央行降準(zhǔn)或降息也未見得房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。

　　1、降準(zhǔn)：9月6日央行宣布降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約9000億元。降準(zhǔn)是中國(guó)央行投放貨幣的一種極其重要方式，但并不是唯獨(dú)，還有MLF操作、逆歸購(gòu)操作、外匯占款上升、PSL操作等，我們可以把市場(chǎng)理解為一個(gè)水池子，降準(zhǔn)、MLF操作、外匯占款上升、PSL操作、逆歸購(gòu)操作等理解為進(jìn)水口，把升準(zhǔn)、MLF到期、外匯占款下降、逆歸購(gòu)到期等理解為出水口，水池子里的水位是否上升，既要看進(jìn)水口，也有看出水口，即市場(chǎng)上的錢是否增添了，或者是否增添太快了。

　　廣義貨幣M2是銀行存款及現(xiàn)金總和，可以理解為市場(chǎng)上的總錢數(shù)，2019年7月，中國(guó)廣義貨幣M2是191.94萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.1%。市場(chǎng)上的貨幣是否過多，既要縱向比較，也要橫向比較。最近20年，中國(guó)廣義貨幣M2增長(zhǎng)是15%以上，是GDP增速的1.5倍至2倍以上，可見相比過往，現(xiàn)在的M2個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，已經(jīng)較低水平。

　　橫向來看，中國(guó)6月份M2增長(zhǎng)是8.50%，CPI是2.70%，中國(guó)第二季度GDP同比增長(zhǎng)是6.2%。普通來說我們有這樣一個(gè)公式：

　　M2增速GDP增速+CPI增速+貨幣超發(fā)

　　現(xiàn)在的情況來看，GDP增速+CPI增速就已經(jīng)超過8.5%，可見，現(xiàn)在的貨幣增速并不是太快，對(duì)房?jī)r(jià)的刺激作用有限。

　　2、降息：2019年開始，全球一場(chǎng)降息潮撲襲而來，8月份美國(guó)罕見降息，預(yù)計(jì)9月份也約摸降息。9月份央行宣布降準(zhǔn)，有助于降低銀行資金成本，8月19日，央行改革貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制，今后LPR將會(huì)形成新的“基準(zhǔn)利率”，它既受央行貨幣政策影響，也受銀行資金成本影響，隨著降準(zhǔn)后的銀行資金成本降低，可見預(yù)期，本月20號(hào)公開的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)應(yīng)該會(huì)下調(diào)。

　　貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下調(diào)了，但8月25日，央行發(fā)布房貸新政中規(guī)定，“首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)”。利率雖然下調(diào)了，但樓市約摸很痛苦益。

　　可見，未來樓市對(duì)資金的利用由增量向存量過渡，由統(tǒng)一調(diào)控向差辭化調(diào)控過渡，樓市大水漫灌的時(shí)代已經(jīng)過去。

　　事實(shí)上，我在《樓市：五大變量來襲!》一文當(dāng)中說過，除了貨幣變量之外，樓市的負(fù)債變量、人口變量、住房變量、城鎮(zhèn)化變量也在發(fā)明顯然的變幻，以負(fù)債變量為例，2019年第二季度，中國(guó)居民杠桿率(負(fù)債率)是55.3%，2008至2018年這10年間共上升35.3%，國(guó)際貨幣基金組織以為，居民杠桿率超65%就會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

　　我們都知道，2016年一二線城市上演了一輪樓市牛，那時(shí)是有條件的，2015年末居民部門的杠桿率惟獨(dú)39.9%，而如今卻達(dá)到55.3%，距離65%的警戒線不遠(yuǎn)。所以炒房致富的時(shí)代已經(jīng)過去，未來中國(guó)樓市不再士湊漲，轉(zhuǎn)而只能是分化，存量博弈的情況下，那些高級(jí)辭的城市將會(huì)獲得更多的機(jī)會(huì)，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)因一兩次的降準(zhǔn)、降息，或一波豬肉價(jià)格的上漲而改變。